3194 sayılı İmar Kanunu; planlama, parselasyon, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve imar yaptırımlarının temel çerçevesidir. Özel kanunlar, plan notları ve yönetmelikler birlikte okunur.
Plan ile yapı belgesini ayırın
İmar planının onayı veya imar durum belgesi, yapının bütün işlemleri için ruhsat yerine geçmez. M.8 planlama, m.18 arazi ve arsa düzenlemesi, m.21 yapı ruhsatı ve m.30 yapı kullanma izni bakımından temel maddelerdir. Taşınmazın alanı, koruma veya özel bölge statüsü başka kanunları da gündeme getirebilir.
M.32 ve m.42 ayrı yaptırımlar
Ruhsatsız veya aykırı yapı tespitinde durdurma, mühür, giderme ve yıkım süreci ile para cezası ayrı işlemler doğurabilir. Yapı tatil tutanağı, encümen kararı, teknik hesap ve tebligat dosyanın farklı parçalarıdır. Para cezasını ödemek aykırılığı ruhsata uygun hale getirmez. M.32’deki en çok bir aylık giderme aşaması genel dava süresiyle karıştırılmaz.
Yargısal denetim için teknik dosya
Tapu, plan ve plan notları, ruhsat, mimari proje, fotoğraf, ölçüm ve aykırılık hesabı karşılaştırılır. İdarenin yanlış sorumlu kişiye yönelmesi veya yanlış metrekare/kat hesabı farklı iptal gerekçeleri olabilir. Dava, yıkımı kendiliğinden durdurmaz; somut uygulama riski için YD koşulları değerlendirilir. Güncel kanun sürümü ve işlemin tarihi kaynaklarla birlikte izlenir.
Plan ile yapı aşaması
Plan, taşınmazın kullanım ve yapılaşma koşullarını belirler. Parselasyon bu planın arazi düzenlemesine; ruhsat ise somut yapının izin sürecine ilişkindir. Bu aşamalar birbirinin yerine geçmez. Tapulu olmak, her yapının ruhsata uygun olduğu anlamına gelmez.
Kullanışlı madde haritası
m.8 plan ve ilan/itiraz çerçevesi, m.18 arazi ve arsa düzenlemesi, m.21 yapı ruhsatı, m.30 yapı kullanma izni, m.32 ruhsatsız veya aykırı yapılar, m.42 idari yaptırımlar bakımından başlangıç noktalarıdır. Her madde özel mevzuat ve güncel yönetmeliklerle birlikte okunmalıdır.
Aynı olay, ayrı işlemler
Bir yapı hakkında durdurma, yıkım ve para cezası verilebilir. Bu işlemlerin dayanakları, muhatapları ve tebliğleri farklı olabilir. Bir kararın iptali bütün diğer işlemleri otomatik ortadan kaldırmayabilir; her dava süresi ayrıca korunur.
Teknik belge ihtiyacı
İmar paftası ve notu, onaylı proje, yapı tatil tutanağı, hesap cetveli ve encümen kararı olmadan yalnızca taşınmaz fotoğrafıyla değerlendirme yapmak eksik kalır. Bilirkişi incelemesi bu belgeler üzerinden yapılır. Sitedeki ilgili rehberler her aşamayı ayrı açıklamaktadır.
Dosya uygulaması ve belge kontrolü
Aynı yapı için iki yaptırım
Ruhsatsız eklenti hakkında durdurma, yıkım ve para cezası verilmiş olsun. Her işlemin dayanağı ve bildirim kaydı ayrı alınır. Para cezasındaki yanlış metrekare, yıkım kararındaki bütün teknik aykırılığı otomatik kaldırmaz. Aykırılık giderilmişse ne zaman ve hangi onayla giderildiği gösterilir. Ruhsat, plan ve proje uyumu teknik belgeyle açıklanır. İşlem sürecinin m.32 koşullarına uygunluğu ve m.42 hesabı farklı gerekçelerle denetlenir. Birlikte dava düşünülüyorsa görev, süre ve m.5 bağlantı şartı ayrıca kontrol edilir.
- Yapı tatil tutanağı
- Yıkım kararı
- Para cezası
- Ruhsat ve proje
- Her kararın bildirimi
Bu konuda sık sorulan sorular
İmar durum belgesi yapı ruhsatı mı?+
Hayır. Farklı işlevlere sahip belgelerdir.
Para cezası ödenirse yıkım kalkar mı?+
Ödeme ayrı yıkım kararını ve yapı aykırılığını otomatik kaldırmaz.
Kaynaklar
Kanun metni, ilgili madde ve somut olay birlikte değerlendirilmelidir. Değişiklik ve yürürlük bilgileri için resmî metinleri kontrol ediniz.
Bu konuyla bağlantılı rehberler
Bu rehber genel bilgilendirme amacı taşır. Somut olayın belgeleri, süreleri ve uygulanacak özel hükümler incelenmeden kesin hukuki sonuç çıkarılamaz.