Bağcılar kentsel dönüşüm avukatı: yerel başvuru ve dava rehberi

01

Bağcılar için mahkeme, bina ve başvuru hazırlığı

Bağcılar, genel adli yargı bakımından Bakırköy Adliyesinin hizmet verdiği ilçeler arasındadır. Bu bilgi dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemesini tek başına belirlemez. Özel yetki kuralları, tarafların yerleşim yeri, olay veya işin gerçekleştiği yer ve varsa ihtisas mahkemesinin yargı çevresi ayrıca değerlendirilir. Avukatın Bağcılar’daki büro adresi mahkeme yetkisini değiştirmez.

Bakırköy aile, iş, sulh hukuk, asliye hukuk ve tüketici mahkemelerinin Bahçelievler/Yenibosna ek bina bilgisi resmî adliye sayfasında yer alır. Adres: Fevzi Çakmak Mahallesi, Ahmet Taner Kışlalı Caddesi No:6, Bahçelievler/İstanbul. Resmî ulaşım açıklamasında Yenibosna metro ve metrobüs durakları, otobüs için İhlas Koleji veya Kuleli durakları belirtilir. Duruşma yeri, mahkeme ve salon bilgisi güncel dosya kaydıyla karşılaştırılır.

Genel adli çevre ile ticaret veya tüketici mahkemesinin ihtisas çevresi aynı varsayılmamalıdır. İstanbul ticaret mahkemeleri hakkında 2026 tarihli HSK düzenlemeleri ve sonraki uygulama kararları, tüketici mahkemeleri bakımından kuruluş ve faaliyete geçiş kararları ayrıca kontrol edilir. Dava açılışında güncel UYAP tevzi kaydı ve HSK kararı esas alınır. Tahkim, hakem heyeti veya idari yargı yolu seçilmişse bu yerel adliye açıklaması o başvuru yolunu değiştirmez.

Başvuruya giderken kimlik, dilekçe ve ek listesi, mevcut dosya numarası ile tebliğ belgesi ayrı tutulur. Elektronik başvuruda UYAP Vatandaş veya Avukat Portalının işlem türüne göre istediği imza ve dosya biçimi kullanılır; e-Devlet ile giriş her işlemin tamamlanabildiği anlamına gelmez. Yolculuk için güncel kurum sayfası ve resmî toplu taşıma sefer bilgisi kontrol edilmesi, sabit yolculuk süresi varsayımından daha kullanışlıdır.

02

Bağcılar: salt çoğunluk kararına katılmayan malikin pay satışı

Bağcılar’daki bir binada maliklerin çoğunluğu yükleniciyle anlaşırken bir malikin yeni şartları kabul etmediği varsayılsın. Dosyanın ilk incelemesi kimin kaç payı bulunduğu ve çoğunluğun nasıl hesaplandığıdır. Daire sayısı ile tapudaki arsa payı aynı ölçü değildir. Ortak mülkiyette temsil veya vekalet varsa karar imzasının hangi hak sahibine ait olduğu açıklanır.

Toplantı daveti, tutanak, karar, teklif ve sözleşme alınır. Karara katılmayan malike gösterilen şartların çoğunluğun kabul ettiği şartlarla aynı olup olmadığı karşılaştırılır. Sadece sözlü olarak binanın yapılacağını söylemek teklifin ekonomik ve hukuki koşullarını bütün ayrıntısıyla göstermez. Bildirim ve kabul süresi doğru kayıtlardan hesaplanmalıdır.

Malik bazen dönüşümü bütünüyle reddetmeyip yalnız teslim edilecek bölüm veya ödeme yükümlülüğüne itiraz ediyor olabilir. Bu ayrım dosyada açık yazılır. Riskli yapıya itiraz, yüklenici şartlarını kabul etmeme ve pay satış işlemine karşı şikayet farklı konulardır. Birine itiraz edilmiş olması bütün diğer takvimleri kendiliğinden korumaz.

Pay satışı süreci başlamışsa satış talebi, değer tespiti, bildirim ve ihale belgeleri ayrı incelenir. İstanbul için ilçe belediyesindeki ilgili işlem dosyasının temini gerekebilir. Başvurunun hedefi hangi işlemin hangi gerekçeyle hukuka aykırı olduğu üzerinden kurulur. Malik yeni paylaşımın neden ekonomik olarak etkilediğini yalnız dairem küçüldü demek yerine proje ve tapu verisiyle anlatmalıdır.

Bağcılar genel adli çevresinde Bakırköy bağlantılıdır; fakat idari pay satışına ilişkin dava ile özel sözleşme/paylaşım davası aynı merci olmak zorunda değildir. İstanbul idari yargısı ve özel hukuk yolu talebe göre ayrılır. Yerel yarar, çoğunluğun hesabından satışı doğuran işlem zincirine kadar belgelerin birbirine bağlanmasıdır.

• Tapu arsa paylarını karar hesabıyla karşılaştırın.
• Teklifin bütün sözleşme şartlarını alın.
• İtiraz edilen konuyu riskli rapordan ayırın.
• Satış ve rayiç değer belgelerini ayrı dosyalayın.

03

Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin pay satışı dosyasını hazırlamak

Bağcılar’da riskli yapı sürecindeki bir taşınmazda bazı maliklerin yükleniciyle anlaşmak istediği, başka malikin ise paylaşım ve sözleşme koşullarına katılmadığı varsayılsın. Hazırlık önce teknik risk tespiti, yeni uygulama kararı ve özel hukuk sözleşmesini ayırır. Binanın riskli olması, önerilen her paylaşımın veya her sözleşme hükmünün tartışmasız olduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde bir malikin sözleşmeyi beğenmemesi teknik raporu kendiliğinden geçersiz kılmaz. Her itiraz kendi belgesi, konusu ve başvuru yoluyla değerlendirilir; farklı işlemler tek genel karşı çıkış içinde belirsiz bırakılmaz.

Varsayımsal örnekte çoğunluk hesabı malik sayısına göre yapılmış ve küçük paylı maliklerin sayıca fazla olduğu belirtilmiş olsun. Güncel uygulamada hisseleri oranında salt çoğunluk kuralı esas alınır; hesap mevcut tapu ve pay bilgisiyle karşılaştırılır. Toplantıya katılan kişi sayısı tek başına yeterli değildir. Temsilci imza atmışsa yetki belgesi incelenir. Payın devredildiği veya miras nedeniyle değiştiği durumlar varsa işlem tarihindeki hak sahipliği belirlenir. Eski listeden yapılan hesap güncel tapuyla uyuşmayabilir. Kararın hangi tarihte hangi paylarla alındığı dosyada somut olarak gösterilmelidir.

Kararın içeriğinde hangi uygulamanın kabul edildiği açıklanır. Yüklenici seçimi, bağımsız bölüm dağılımı, teslim süresi, teminat ve ödeme yükümlülüğü farklı başlıklardır. Anlaşmaya katılmayan malike hangi şartların teklif edildiği belirlenir. İmzalı karar metniyle gönderilen sözleşme taslağı arasında fark varsa işaretlenir. Sadece genel olarak yenileme istendiğini gösteren bir karar, sonraki bütün ekonomik koşulların aynı biçimde kabul edildiğini kanıtlamayabilir. Toplantı veya davet belgeleri ve eklerin tam sürümü alınır. Geçerli usul değerlendirmesi güncel düzenlemeyle işlem bazında yapılır.

Bildirim dosyası satış tartışmasının merkezindedir. Kararın ve anlaşma şartlarının hangi adrese, hangi yöntemle, kime ve ne zaman bildirildiği kaydedilir. Elektronik bildirim, muhtarlık ilanı veya başka yöntem uygulanmışsa somut işlemin güncel şartları kontrol edilir. Bir bildirim ekranında teslim görülmesiyle bütün eklerin gönderilmiş olması aynı soru değildir. Teklifin içeriği anlaşılmadan yalnız süre verildiğinin söylenmesi yeterli olmaz. Malikin yurt dışında olması veya payın birden çok kişiye ait bulunması halinde bildirim ve temsil durumları ayrıca incelenir; usulün gerçekleştiği varsayımla kabul edilmez.

Pay satışı gündeme geldiğinde değer tespitinin dayanakları alınır. Tapudaki payın kimliği, satılacak hakkın kapsamı ve değerlendirilen ekonomik unsur karşılaştırılır. Yeni projede verilecek bölümün değeriyle mevcut arsa payının satış değeri aynı hesap olmayabilir. Ekspertiz raporunun tarihi, yöntemi ve karşılaştırdığı veriler incelenir. İnternetteki birkaç ilan yüksek bedel gösteriyor diye değerleme otomatik yanlış sayılmaz; karşılaştırılabilirlik ve yöntem açıklanır. Raporda eski tapu bilgisi veya farklı taşınmaz kullanılmışsa somut hata gösterilir. Değer itirazının hangi merci ve işlem yönünden kullanılacağı ayrıca belirlenir.

Malikin alternatif önerisi varsa içeriği ve dayanağı dosyaya konur. Aynı projede daha farklı bağımsız bölüm paylaşımı, başka yüklenici veya ek teminat istenmiş olabilir. Bu önerinin sözleşmeye katılma iradesiyle nasıl ilişkili olduğu yazışmalar üzerinden değerlendirilir. Sadece başka teklifi tercih etmek, bütün idari işlemlerin hukuka aykırı olduğunu göstermez. Buna karşılık malik paylaşımda ciddi değer eşitsizliği ileri sürüyorsa eski ve yeni bölüm özellikleri, pay oranı ve ekonomik etkiler somutlaştırılır. Genel haksızlık ifadesi değerleme ve sözleşme incelemesinin yerine geçmez.

Riskli yapı raporuna ilişkin teknik itiraz süreci, pay satışına ilişkin itirazla karıştırılmaz. Teknik raporun bildirim tarihi ve ilgili kısa süre kendi başına incelenir. Yeni uygulama kararına katılmayan kişinin teknik rapor yönünden ne zaman hangi işlem yaptığı ayrı kaydedilir. Tahliye veya yıkım bildirimi gelmişse onun metni ve verdiği süre alınır. Binanın yıkılmış olması paylaşım veya pay satışı hakkındaki bütün korunma taleplerini otomatik anlamsız kılmaz. AYM’nin doğrulanmış kentsel dönüşüm kararındaki etkili inceleme yaklaşımı bu ayrımı gösterir; somut pay satışı kendiliğinden geçersiz sayılmaz.

İdari işlem boyutunda başvuru mercii ve süre, işlemin niteliğine göre değerlendirilir. Yüklenici sözleşmesi, tapu veya özel hukuk hakkına dayanan talep adli boyut taşıyabilir. Bütün sorunları tek mahkeme türüne bağlamak dosyanın farklı parçalarını yanlış yere yöneltebilir. Dava açılmasının işlemleri kendiliğinden durdurduğu varsayılmaz. Korunması istenen somut hak ve devam eden işlem belirlenir. Bağcılar’daki belediyenin ilgili birimine yapılacak başvuru, yargısal başvurunun yerine otomatik geçmez; her aşamanın tarih ve içeriği ayrı tutulur.

Sözleşmeye katılmama nedeniyle doğduğu söylenen masraf, kira veya taşınma gideri varsa dayanakları ayrıca toplanır. Yardım veya destek başvurusu yapılmışsa bunun şartları ve mevcut kararlar resmi kayıtlardan incelenir. Maliklerin yükleniciyle anlaştığı kira ödeme hükmüyle kamu desteği aynı ilişki değildir. Bir kaynaktan ödeme alınmasının diğer talebe etkisi değerlendirilir. Pay satışına karşı hak arama amacıyla görüşmeye gelen kişi bütün yazışmalarını tarih sırasıyla sunmalıdır. Bir belge sadece sözleşme taslağıysa imzalı kabul belgesi gibi anlatılmaz; farklı sürümler ayırt edilir.

Son hazırlık tablosu tapu payları, karar tarihi, imzalayan temsilciler, teklif koşulları, bildirim kaydı, değerleme ve devam eden işlemleri içerir. Her başlığın hangi hukuki itiraza bağlandığı açıklanır. Bağcılar adı, varsayımsal olayın yerine ilişkin bilgidir; gerçek bir bina veya başarısız proje anlatımı oluşturulmaz. Bu yöntem çoğunluk hesabını, katılım şartlarını ve değer tartışmasını ayrı incelemeye hazırlar. Malikin hakları veya karşı tarafın yetkisi tek bir genel cümleyle kesinleştirilmez; güncel düzenleme ve somut belge birlikte değerlendirilir.

Pay üzerindeki ipotek veya başka kayıt varsa satış ve sözleşme açısından etkisi ayrıca incelenir. Tapu kaydının yalnız ilk sayfası bütün sınırlamaları göstermeyebilir; ilgili kayıtlar tam alınır. Mirasçılara ait pay bakımından miras belgesi, temsil ve varsa ortaklık durumu belirlenir. Toplantıda tek kişi bütün aile adına konuşmuşsa bunun hukuki yetkisi araştırılır. Bir yazışmanın aile içi kabul göstermesiyle resmi uygulama kararına geçerli katılım aynı olgu değildir. Pay hesabı yapılırken bu kişisel ve hukuki ayrımların gözden kaçırılmaması gerekir.

Malik daha önce farklı sözleşme taslağını kabul etmişse sonraki teklifin hangi koşulları değiştirdiği gösterilir. Eski kabul, her yeni koşula otomatik katılım olarak değerlendirilmez; metinler karşılaştırılır. Satış bildiriminin dayandığı anlaşma sürümü belirlenir. Görüşmeye hazırlanırken tarihli sürümlerin bir listesi çıkarılır ve son metin açık işaretlenir. Böylece hangi koşula katılmama nedeniyle işlem başlatıldığı somutlaştırılır; genel bir uzlaşmazlık anlatımı yerine belirli sözleşme farkı incelenir.

04

Dönüşümün türü, taşınmaz ve hak sahipliği

Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı ve yükleniciyle yenileme sözleşmesi aynı hukuki işlem değildir. Önce taşınmazın hangi kapsamda bulunduğu ve hakkında hangi kararların alındığı belirlenir. Yapının riskli bulunmasıyla yeni binadaki paylaşımın kabul edilmesi ayrı aşamalardır. Malikin bu iki konuda farklı itirazları olabilir.

Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtlarıyla fiili kullanım karşılaştırılır. Malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve temsilcinin hakları farklıdır. Bir daireyi kullanan kişinin bütün pay kararlarını verme yetkisi olmayabilir. Miras yoluyla ortaklık veya birden fazla bağımsız bölüm varsa pay ve temsil ilişkisi açıklanır. Doğru dosya, hukuki kimlikle taşınmaz verisini birlikte kurar.

05

Riskli yapı raporu ve teknik itiraz

Riskli yapı tespiti teknik bir rapor ve idari süreç içerir. Raporun yapı bilgileri, kullanılan inceleme ve ilgili tespitleri incelenir. Yapının eski olması tek başına bütün teknik değerlendirmeyi açıklamaz. Rapora itirazın kim tarafından hangi içerikle yapılacağı ve süreyi başlatan bildirim ayrı belirlenir. Genel teknik itiraz çerçevesinde 15 günlük süre önemlidir.

Malikin raporun yanlış bina veya eksik veri içerdiğini söylemesi teknik belgeyle somutlaştırılır. Rapora duyulan genel güvensizlikle yöntem veya veri hatası aynı şey değildir. Başvuru, tapu ve yetki bilgisiyle birlikte hazırlanır. Teknik itirazın yıkım veya başka işlemlerin bütün dava sürelerini otomatik koruduğu varsayılmaz; her işlem kendi takviminde izlenir.

06

Salt çoğunluk, teklif ve pay satışı

Güncel dönüşüm uygulamasında karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Eski üçte iki çoğunluk anlatımı bugünkü genel kural olarak kullanılmamalıdır. Karara katılmayan malik için karar ve anlaşma şartlarının kanuni bildirim usulü önem taşır. Toplantı daveti, karar, teklif, bildirim ve süre ayrı belgeler olarak incelenir.

Anlaşmaya katılmayan payın satışı, çoğunluğun istediği herhangi bir tutarla istediği anda yapılacak serbest satış değildir. Kanuni süreç ve rayiç değer incelemesi vardır. İstanbul için resmi KDB rehberi satış talebinin ilçe belediyelerine yapıldığını gösterir; somut yetkili birim ve güncel işlem usulü ayrıca doğrulanır. Pay satışı, malikin yeni paylaşım hakkındaki bütün şikayetlerini anlamsızlaştırmaz.

07

Yüklenici sözleşmesi ve yeni paylaşım

Yeni bağımsız bölüm, net/brüt alan, kat, cephe, kullanım türü ve ortak alan payı açık tanımlanmalıdır. Mevcut dükkanın yeni projede konuta dönüşmesi veya konumunun değişmesi değer bakımından önemli olabilir. Sadece metrekare sayısı üzerinden paylaşımın eşit olduğu söylenemez. Teknik proje, tapu payı ve sözleşmenin birlikte görülmesi gerekir.

Teslim süresi hangi olaydan başlar, ruhsat ve izin gecikmesinin sonucu nedir, teminat nasıl verilir, ödeme yükümlülüğü kime aittir, gecikme veya eksik iş nasıl giderilir soruları yazılı düzenlenir. Vekaletnameyle sözleşme kapsamı karıştırılmaz. Yükleniciye verilen geniş yetki, malikin bütün ekonomik beklentilerini sözleşmede otomatik güvence altına almaz.

08

Tahliye, yıkım ve destek başvuruları

Riskli yapının tahliye ve yıkımında resmi işlem ve bildirimler incelenir. Güncel düzenleme maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebileceğini gösterir. Eski 60+30 gün anlatımı her dosyanın güncel takvimi olarak yazılmamalıdır. Tebligat ve ilan usulüyle verilen somut süre belge üzerinden belirlenir.

Kira, taşınma veya diğer destekler için maliklik, kiracılık, ikamet ve başvuru koşulları farklı olabilir. Güncel destek tutarı ve süre ilgili resmi programdan kontrol edilir. Desteğin alınmasıyla yüklenicinin sözleşmesel kira/taşınma ödemesi aynı hak değildir. Başvuruda kim adına hangi belge sunulduğu ve ödemenin hangi kaynaktan geldiği açık gösterilir.

09

İdari yargı ve özel hukuk talepleri

Riskli yapı, tahliye/yıkım ve idari pay satış işlemleriyle yüklenici sözleşmesi, tapu veya özel hukuk talepleri farklı görev kuralları doğurabilir. İlçe adli çevresi bütün dönüşüm uyuşmazlıklarının aynı mahkemede görüleceği anlamına gelmez. İstanbul idari yargısı ile adli hukuk mahkemeleri ayrılır. Taşınmaza ilişkin özel yetki ve arabuluculuk şartı veya istisnası talep türünden belirlenir.

6306 kapsamındaki idari işlemlerde 30 günlük özel dava süresi gündeme gelir. Tebligat, bildirimde süre bilgisi, itiraz ve dava konusu işlemin niteliği incelenir. İdari davanın açılması uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Geçici koruma istenecekse doğru merci ve somut şartlar açıklanır; eski rehberlerdeki bütün genel ifadeler güncel kural kabul edilmez.

10

Masraf, teknik inceleme ve doğrulanmış AYM örneği

Dönüşüm dosyasında noter, teknik inceleme, keşif, bilirkişi, harç ve diğer giderlerin kapsamı talebe göre değişir. 6306 içindeki belirli muafiyetler bütün avukatlık ve yargılama giderlerinin yok olduğu anlamına gelmez. Avukatlık hizmetinin sözleşme incelemesi, idari başvuru veya dava kapsamı ayrı kararlaştırılır. Özellikle yeni paylaşım ve değer tartışmasında teknik inceleme ihtiyacı açıklanır.

AYM Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No:2018/1567, 10 Şubat 2022 kararında paylaşım ve pay satışıyla ilgili şikayetlerin etkili incelenmesini mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmiştir. Binanın yıkılmış olması yeni paylaşımın hukuka uygunluğunu tartışmayı gereksiz kılmaz. Karar tüm maliklere otomatik aynı sonuç sağlamaz; somut belgeler ve talep incelenir.

11

Doğrulanmış kararın dosyaya etkisi

AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 (2022-02-10): Yeni paylaşımın hakkaniyetine ve pay satışına yönelik şikayetlerin etkili incelenmemesi mülkiyet ile bağlantılı etkili başvuru hakkı ihlali doğurdu. Binanın yıkılmış olması paylaşım ve pay satışı riskine karşı hukuki korunma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Bu kararın uygulanması somut dosyanın olguları, hükmün kapsamı ve sonraki mevzuat değişiklikleriyle birlikte değerlendirilir. Karar metninin tamamı kaynak bağlantısından incelenebilir; yalnız sonuç cümlesine dayanılarak her uyuşmazlığa aynı sonuç yüklenmez.

Bağcılar için sık sorulan sorular

İlgili hukuk rehberleri

Kaynaklar ve mesleki bilgiler

Mevzuat, karar ve kurum bilgileri bağlantılı resmî kaynaklarla birlikte okunmalıdır. Örnek olaylar varsayımsaldır; gerçek müvekkil dosyası veya sonuç garantisi içermez.

• Resmî kaynak: kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: csb.gov.tr
• Resmî kaynak: webdosya.csb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.tbmm.gov.tr
• Resmî kaynak: antalya.csb.gov.tr
• AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 — 2022-02-10
• Bakırköy Adliyesi — birimler, adres ve resmî ulaşım
• Küçükçekmece Adliyesi — yargı çevresi ve adres

Av. Murat Adar’ın bürosu Bağcılar’dadır. Diğer ilçeler için hazırlanmış bu rehberler ayrı bir ofis veya şube bildirimi değildir. UETS: [16590-95277-99302]. Telefon: 0545 271 78 05.