Bahçelievler kentsel dönüşüm avukatı: yerel başvuru ve dava rehberi

01

Bahçelievler için mahkeme, bina ve başvuru hazırlığı

Bahçelievler, genel adli yargı bakımından Bakırköy Adliyesinin hizmet verdiği ilçeler arasındadır. Bu bilgi dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemesini tek başına belirlemez. Özel yetki kuralları, tarafların yerleşim yeri, olay veya işin gerçekleştiği yer ve varsa ihtisas mahkemesinin yargı çevresi ayrıca değerlendirilir. Avukatın Bağcılar’daki büro adresi mahkeme yetkisini değiştirmez.

Bakırköy aile, iş, sulh hukuk, asliye hukuk ve tüketici mahkemelerinin Bahçelievler/Yenibosna ek bina bilgisi resmî adliye sayfasında yer alır. Adres: Fevzi Çakmak Mahallesi, Ahmet Taner Kışlalı Caddesi No:6, Bahçelievler/İstanbul. Resmî ulaşım açıklamasında Yenibosna metro ve metrobüs durakları, otobüs için İhlas Koleji veya Kuleli durakları belirtilir. Duruşma yeri, mahkeme ve salon bilgisi güncel dosya kaydıyla karşılaştırılır.

Genel adli çevre ile ticaret veya tüketici mahkemesinin ihtisas çevresi aynı varsayılmamalıdır. İstanbul ticaret mahkemeleri hakkında 2026 tarihli HSK düzenlemeleri ve sonraki uygulama kararları, tüketici mahkemeleri bakımından kuruluş ve faaliyete geçiş kararları ayrıca kontrol edilir. Dava açılışında güncel UYAP tevzi kaydı ve HSK kararı esas alınır. Tahkim, hakem heyeti veya idari yargı yolu seçilmişse bu yerel adliye açıklaması o başvuru yolunu değiştirmez.

Başvuruya giderken kimlik, dilekçe ve ek listesi, mevcut dosya numarası ile tebliğ belgesi ayrı tutulur. Elektronik başvuruda UYAP Vatandaş veya Avukat Portalının işlem türüne göre istediği imza ve dosya biçimi kullanılır; e-Devlet ile giriş her işlemin tamamlanabildiği anlamına gelmez. Yolculuk için güncel kurum sayfası ve resmî toplu taşıma sefer bilgisi kontrol edilmesi, sabit yolculuk süresi varsayımından daha kullanışlıdır.

02

Bahçelievler: yüklenici gecikmesi, teslim başlangıcı ve teminat

Bahçelievler’deki dönüşüm sözleşmesinde yapının belirli sürede teslim edileceği yazdığı, fakat ruhsat veya inşaat geciktiği varsayılsın. Süre kaç aydır sorusundan önce bu sürenin hangi olaydan başladığı anlaşılmalıdır. İmza, yer teslimi, yıkım, ruhsat veya tam muvafakat farklı başlangıç noktaları olabilir. Tek cümledeki teslim süresi sözleşmenin diğer maddeleriyle birlikte okunur.

Sözleşme ve ekleri, yer teslimi, ruhsat, fiili inşaat ilerlemesi, ödeme ve teminat belgeleri alınır. Yüklenici maliklerden birinin imza vermediğini veya idari izin gecikmesini ileri sürüyorsa bunun sözleşmedeki risk dağılımına etkisi incelenir. Genel mücbir sebep ibaresi her gecikmenin otomatik haklı olduğu anlamına gelmez. Hangi engelin hangi tarihte ne süreyle etkili olduğu gösterilir.

Teminatın türü ve kullanılma koşulu önemlidir. Banka teminatı, ipotek, senet veya başka güvence aynı hukuki özellikte değildir. Kira ödemesi taahhüdü ile gecikme cezai şartı ve gerçek zarar ayrı kalemler olabilir. Aynı kaybın birden fazla kalemde tekrar talep edilip edilmediği kontrol edilir. Verilmiş ödeme ile beklenen ödeme ayrılır.

Eksik veya ayıplı teslimde yalnız anahtarın verilmesi sözleşmenin bütününün gereği gibi tamamlandığını göstermeyebilir. İskan, ortak alan, teknik şartname ve teslim tutanağı incelenir. Maliklerin fiilen kullanmaya başlamasıyla sözleşmenin kabul koşulları ayrı değerlendirilir. Yeni bir protokol imzalanacaksa önceki hakları nasıl etkilediği yazıdan anlaşılmalıdır.

Bahçelievler’de bulunan Yenibosna hukuk ek binası Bakırköy hukuk mahkemelerine hizmet verir. Yükleniciyle sözleşme uyuşmazlığının görev, yetki ve arabuluculuk koşulu belirlendikten sonra somut başvuru planı kurulur. Dönüşümde belediye işlemlerinin idari yolu ise ayrıca değerlendirilir. Yerel örnek, yapı gecikmesini somut sözleşme maddesi ve tarihli belgeyle ilişkilendirmelidir.

• Teslimin başlangıç olayını belirleyin.
• Ruhsat ve fiili ilerleme tarihlerini karşılaştırın.
• Teminatın kullanılma şartlarını okuyun.
• Kira, ceza ve gerçek zararı ayrı gösterin.

03

Yüklenici gecikmesinde teslim şartı, aşama kaydı ve teminatı birlikte okumak

Bahçelievler’de dönüşüm sözleşmesine katılan maliklerin yeni binanın tesliminde gecikme bulunduğunu ileri sürdüğü varsayılsın. Hazırlık önce sözleşmede teslimin hangi olaya ve hangi koşula bağlandığını belirler. Sözleşmenin imza tarihinden itibaren süre, ruhsatın alınmasından itibaren süre ve başka başlangıç koşulu farklı hesaplara yol açabilir. Binanın fiziken tamamlanması, kullanım için gereken belgeler ve bağımsız bölümün sözleşmeye uygun teslimi aynı aşama olmayabilir. Gecikme iddiası sözleşmenin ilgili hükmü ve gerçek süreçle eşleştirilmeden kesin süre veya borç sonucu çıkarılmaz.

Varsayımsal örnekte yüklenici ruhsat sürecinin uzadığını söylemiş, malik ise ruhsat başvurusunun geç yapıldığını ileri sürmüş olsun. Sözleşme, ek protokoller, ruhsat başvurusu, eksik belge bildirimleri, ruhsatın tarihi ve şantiye aşama kayıtları toplanır. İdari işlemin yavaşlığıyla yüklenicinin kendi gecikmesi ayrı değerlendirilir. Sadece ruhsatın geç çıkması bütün zaman kaybının idareden kaynaklandığını kanıtlamaz. Malikin belgeleri veya teslim yükümlülüklerini geciktirdiği iddiası varsa onun da dayanağı incelenir. Her aşamada kimin hangi edimi yerine getirmesi gerektiği açıklanmalıdır.

Teslim süresini değiştiren protokol varsa tamamı okunur. Maliklerin toplantısında süre uzatımı konuşulmuş olmasıyla geçerli sözleşme değişikliği aynı kabul edilmeyebilir. Temsil yetkisi, imza sahipleri ve kabul kapsamı değerlendirilir. Yeni teslim tarihi yazılmışsa eski döneme ilişkin gecikme taleplerinin metinde nasıl ele alındığı araştırılır. Protokolün yalnız teknik değişikliği kapsaması, bütün parasal hakların sona erdiğini kendiliğinden göstermez. Buna karşılık açık bir çözüm veya ibra hükmü varsa hukuki etkisi incelenir. Bir metnin son sayfası değil bütün sürümü dosyaya konur.

Şantiye ilerlemesi fotoğraf, hakediş veya teknik raporla gösterilebilir. Görüntüde dış cephe tamamlanmış olması iç mekan ve altyapının kullanıma hazır olduğunu tek başına göstermez. Bağımsız bölüm bazında eksik işler listelenir. Yüklenicinin fiili teslim çağrısı varsa tarihi ve teklif edilen koşullar alınır. Malik teslim almamışsa gerekçesi açıklanır; sözleşmeye aykırı önemli eksikle küçük tamamlayıcı iş aynı ağırlıkta değerlendirilmez. Bir malikin dairesinde mevcut eksik, bütün dairelerin aynı durumda olduğunu kanıtlamaz. Ortak alan ve kişisel bölüm ayrımı korunur.

Teminat bakımından sözleşmede kararlaştırılan araçlar ve fiilen alınan belgeler karşılaştırılır. Banka teminatı, ipotek veya başka güvence farklı hukuki özellikler taşır. Teminatın geçerlilik dönemi, kapsamı ve hangi yükümlülüğü karşıladığı okunur. Sözleşmede teminat verileceği yazması, fiilen geçerli teminat bulunduğunu göstermez. İpotek kurulmuşsa tapu kaydı, tutar ve sıra gibi somut bilgiler ilgili olduğu ölçüde incelenir. Güvencenin başkasına ait borcu kapsadığı veya süresinin geçtiği iddiası belgeyle araştırılır. Teminatın kullanılma şartı, gecikme iddiasından ayrı hukuki değerlendirme gerektirebilir.

Gecikme nedeniyle kira desteği veya tazminat isteniyorsa sözleşme hükmü, dönem ve ödeme kayıtları hazırlanır. Yüklenicinin ödediği kira bedelleriyle kamu destekleri aynı ilişki değildir. Aynı dönemde alınan farklı ödemelerin hukuki etkisi ve hesap içindeki yeri açıklanır. Geçici konut gideri, taşıma ve başka masrafın kime ait olduğu belirlenir. Tahmini kira değeriyle fiilen ödenmiş kira ayrı gösterilir. Sözleşmede ceza koşulu varsa talebin diğer zarar kalemleriyle ilişkisi incelenir; aynı kayıp açıklamasız şekilde iki farklı başlıkta tekrar istenmez.

Yükleniciye gönderilen bildirimlerin içeriği önemlidir. Eksiklerin giderilmesi, teslim talebi, süre verilmesi veya başka hukuki sonuç istenmiş olabilir. Bildirimdeki tarih ve ekler alınır. Şirketin unvanı ve sözleşme tarafı doğru belirlenir; şantiyede çalışan kişi otomatik sözleşmenin borçlusu sayılmaz. Yüklenicinin şirket değişikliği veya işi başka firmaya yaptırması halinde ilişkiler araştırılır. Malikler adına temsilci yazmışsa yetkisi ve talebin kapsamı açıklanır. Bir kişinin mesajının bütün maliklerin tüm haklarını koruduğu varsayımıyla bireysel durum gözden kaçırılmaz.

Fesih, ifa, gecikme talebi veya başka yol düşünülüyorsa her birinin koşulları değerlendirilir. İnşaatın hangi aşamada olduğu, tapu devirleri, tamamlanan edimler ve sözleşmenin düzeni önemlidir. Her gecikmede aynı fesih sonucuna gidileceği söylenmez. İdari ruhsat veya yapı işlemiyle ilgili uyuşmazlık varsa bu boyut ayrı incelenir. Yüklenici sözleşmesi yönünden görev ve yetki, taraflar ve talep niteliğiyle belirlenir. İlçenin adı tek başına bütün uyuşmazlıkları aynı mahkemeye bağlamaz. Dava öncesi başvuru veya dava şartı ihtimalleri ilgili hukuki ilişkiye göre kontrol edilir.

Bahçelievler’de görüşmeye hazırlanırken sözleşme takvimiyle gerçek takvim yan yana konabilir. Başlangıç koşulu, öngörülen teslim, protokol değişiklikleri, ruhsat aşamaları, fiili iş ilerlemesi, ödeme ve bildirimler ayrı satırlarda bulunur. Gecikmenin hangi döneminden kimin sorumlu olduğu iddiası, kayıtla desteklenebildiği ölçüde anlatılır. Yüklenicinin genel açıklamasıyla resmi ruhsat kaydı çelişiyorsa fark gösterilir. Malikin kendi yükümlülüklerini yerine getirdiğine dair belgeler de sunulur. İnceleme tek tarafın anlatımına göre kesin sonuç oluşturmak yerine sözleşmenin iki taraflı edimlerini karşılaştırır.

Son hazırlık dosyasında güvence belgesinin orijinal niteliği ve güncel durumu, gecikme hesabı kadar önemlidir. Eksik işler, kira giderleri ve yapılan ödemeler ayrı tablolarda tutulur. Varsayımsal senaryo Bahçelievler’de belirli bir firmanın geciktiği veya yükümlülüğünü ihlal ettiği iddiası değildir. Amacı teslim koşulunu, teknik ilerlemeyi, parasal talebi ve teminatın hukuki imkanlarını birbirinden ayırarak incelemeye hazırlamaktır. Gecikmenin varlığına ilişkin güçlü belge, her masrafın veya her fesih talebinin otomatik kabul edileceği anlamına gelmez; her sonucun kendi şartı değerlendirilir.

Sözleşmede olağanüstü durum veya mücbir sebep hükmü varsa yüklenicinin ileri sürdüğü olayla birlikte okunur. Genel bir ekonomik zorluk anlatımı bütün gecikmeleri otomatik haklı kılmaz; somut hüküm, olay ve etkisi incelenir. Hangi işin hangi dönem yapılamadığı belgeyle açıklanır. Malikin kendi edimini yerine getirmediği savunması varsa ödemeler, teslim edilen belgeler ve varsa uyarılar karşılaştırılır. Sorumluluğun değerlendirilmesi tek tarafın gecikme tablosuna dayanmaz; sözleşmede birbirine bağlı edimlerin sırası da önemlidir.

Teminatın güncel durumu bakımından belgeyi düzenleyen kuruluştan alınan kayıt veya ilgili resmi kayıt incelenebilir. Bir fotokopi üzerindeki eski tarih, güvencenin bugün kullanılabilir olduğunu tek başına göstermez. Teminatla karşılanabilecek tutarla toplam gecikme iddiası farklı olabilir. Kullanım şartı, başvuru zamanı ve gerekli bildirimler metne göre belirlenir. Yükleniciye talep yöneltme ile teminatı kullanma farklı işlemler olabilir; birinin yapılmasının diğerinin bütün koşullarını karşıladığı varsayılmaz.

04

Dönüşümün türü, taşınmaz ve hak sahipliği

Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı ve yükleniciyle yenileme sözleşmesi aynı hukuki işlem değildir. Önce taşınmazın hangi kapsamda bulunduğu ve hakkında hangi kararların alındığı belirlenir. Yapının riskli bulunmasıyla yeni binadaki paylaşımın kabul edilmesi ayrı aşamalardır. Malikin bu iki konuda farklı itirazları olabilir.

Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtlarıyla fiili kullanım karşılaştırılır. Malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve temsilcinin hakları farklıdır. Bir daireyi kullanan kişinin bütün pay kararlarını verme yetkisi olmayabilir. Miras yoluyla ortaklık veya birden fazla bağımsız bölüm varsa pay ve temsil ilişkisi açıklanır. Doğru dosya, hukuki kimlikle taşınmaz verisini birlikte kurar.

05

Riskli yapı raporu ve teknik itiraz

Riskli yapı tespiti teknik bir rapor ve idari süreç içerir. Raporun yapı bilgileri, kullanılan inceleme ve ilgili tespitleri incelenir. Yapının eski olması tek başına bütün teknik değerlendirmeyi açıklamaz. Rapora itirazın kim tarafından hangi içerikle yapılacağı ve süreyi başlatan bildirim ayrı belirlenir. Genel teknik itiraz çerçevesinde 15 günlük süre önemlidir.

Malikin raporun yanlış bina veya eksik veri içerdiğini söylemesi teknik belgeyle somutlaştırılır. Rapora duyulan genel güvensizlikle yöntem veya veri hatası aynı şey değildir. Başvuru, tapu ve yetki bilgisiyle birlikte hazırlanır. Teknik itirazın yıkım veya başka işlemlerin bütün dava sürelerini otomatik koruduğu varsayılmaz; her işlem kendi takviminde izlenir.

06

Salt çoğunluk, teklif ve pay satışı

Güncel dönüşüm uygulamasında karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Eski üçte iki çoğunluk anlatımı bugünkü genel kural olarak kullanılmamalıdır. Karara katılmayan malik için karar ve anlaşma şartlarının kanuni bildirim usulü önem taşır. Toplantı daveti, karar, teklif, bildirim ve süre ayrı belgeler olarak incelenir.

Anlaşmaya katılmayan payın satışı, çoğunluğun istediği herhangi bir tutarla istediği anda yapılacak serbest satış değildir. Kanuni süreç ve rayiç değer incelemesi vardır. İstanbul için resmi KDB rehberi satış talebinin ilçe belediyelerine yapıldığını gösterir; somut yetkili birim ve güncel işlem usulü ayrıca doğrulanır. Pay satışı, malikin yeni paylaşım hakkındaki bütün şikayetlerini anlamsızlaştırmaz.

07

Yüklenici sözleşmesi ve yeni paylaşım

Yeni bağımsız bölüm, net/brüt alan, kat, cephe, kullanım türü ve ortak alan payı açık tanımlanmalıdır. Mevcut dükkanın yeni projede konuta dönüşmesi veya konumunun değişmesi değer bakımından önemli olabilir. Sadece metrekare sayısı üzerinden paylaşımın eşit olduğu söylenemez. Teknik proje, tapu payı ve sözleşmenin birlikte görülmesi gerekir.

Teslim süresi hangi olaydan başlar, ruhsat ve izin gecikmesinin sonucu nedir, teminat nasıl verilir, ödeme yükümlülüğü kime aittir, gecikme veya eksik iş nasıl giderilir soruları yazılı düzenlenir. Vekaletnameyle sözleşme kapsamı karıştırılmaz. Yükleniciye verilen geniş yetki, malikin bütün ekonomik beklentilerini sözleşmede otomatik güvence altına almaz.

08

Tahliye, yıkım ve destek başvuruları

Riskli yapının tahliye ve yıkımında resmi işlem ve bildirimler incelenir. Güncel düzenleme maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebileceğini gösterir. Eski 60+30 gün anlatımı her dosyanın güncel takvimi olarak yazılmamalıdır. Tebligat ve ilan usulüyle verilen somut süre belge üzerinden belirlenir.

Kira, taşınma veya diğer destekler için maliklik, kiracılık, ikamet ve başvuru koşulları farklı olabilir. Güncel destek tutarı ve süre ilgili resmi programdan kontrol edilir. Desteğin alınmasıyla yüklenicinin sözleşmesel kira/taşınma ödemesi aynı hak değildir. Başvuruda kim adına hangi belge sunulduğu ve ödemenin hangi kaynaktan geldiği açık gösterilir.

09

İdari yargı ve özel hukuk talepleri

Riskli yapı, tahliye/yıkım ve idari pay satış işlemleriyle yüklenici sözleşmesi, tapu veya özel hukuk talepleri farklı görev kuralları doğurabilir. İlçe adli çevresi bütün dönüşüm uyuşmazlıklarının aynı mahkemede görüleceği anlamına gelmez. İstanbul idari yargısı ile adli hukuk mahkemeleri ayrılır. Taşınmaza ilişkin özel yetki ve arabuluculuk şartı veya istisnası talep türünden belirlenir.

6306 kapsamındaki idari işlemlerde 30 günlük özel dava süresi gündeme gelir. Tebligat, bildirimde süre bilgisi, itiraz ve dava konusu işlemin niteliği incelenir. İdari davanın açılması uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Geçici koruma istenecekse doğru merci ve somut şartlar açıklanır; eski rehberlerdeki bütün genel ifadeler güncel kural kabul edilmez.

10

Masraf, teknik inceleme ve doğrulanmış AYM örneği

Dönüşüm dosyasında noter, teknik inceleme, keşif, bilirkişi, harç ve diğer giderlerin kapsamı talebe göre değişir. 6306 içindeki belirli muafiyetler bütün avukatlık ve yargılama giderlerinin yok olduğu anlamına gelmez. Avukatlık hizmetinin sözleşme incelemesi, idari başvuru veya dava kapsamı ayrı kararlaştırılır. Özellikle yeni paylaşım ve değer tartışmasında teknik inceleme ihtiyacı açıklanır.

AYM Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No:2018/1567, 10 Şubat 2022 kararında paylaşım ve pay satışıyla ilgili şikayetlerin etkili incelenmesini mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmiştir. Binanın yıkılmış olması yeni paylaşımın hukuka uygunluğunu tartışmayı gereksiz kılmaz. Karar tüm maliklere otomatik aynı sonuç sağlamaz; somut belgeler ve talep incelenir.

11

Doğrulanmış kararın dosyaya etkisi

AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 (2022-02-10): Yeni paylaşımın hakkaniyetine ve pay satışına yönelik şikayetlerin etkili incelenmemesi mülkiyet ile bağlantılı etkili başvuru hakkı ihlali doğurdu. Binanın yıkılmış olması paylaşım ve pay satışı riskine karşı hukuki korunma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Bu kararın uygulanması somut dosyanın olguları, hükmün kapsamı ve sonraki mevzuat değişiklikleriyle birlikte değerlendirilir. Karar metninin tamamı kaynak bağlantısından incelenebilir; yalnız sonuç cümlesine dayanılarak her uyuşmazlığa aynı sonuç yüklenmez.

Bahçelievler için sık sorulan sorular

İlgili hukuk rehberleri

Kaynaklar ve mesleki bilgiler

Mevzuat, karar ve kurum bilgileri bağlantılı resmî kaynaklarla birlikte okunmalıdır. Örnek olaylar varsayımsaldır; gerçek müvekkil dosyası veya sonuç garantisi içermez.

• Resmî kaynak: kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: csb.gov.tr
• Resmî kaynak: webdosya.csb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.tbmm.gov.tr
• Resmî kaynak: antalya.csb.gov.tr
• AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 — 2022-02-10
• Bakırköy Adliyesi — birimler, adres ve resmî ulaşım
• Küçükçekmece Adliyesi — yargı çevresi ve adres

Av. Murat Adar’ın bürosu Bağcılar’dadır. Diğer ilçeler için hazırlanmış bu rehberler ayrı bir ofis veya şube bildirimi değildir. UETS: [16590-95277-99302]. Telefon: 0545 271 78 05.