Başakşehir kentsel dönüşüm avukatı: yerel başvuru ve dava rehberi

01

Başakşehir için mahkeme, bina ve başvuru hazırlığı

Başakşehir, genel adli yargı bakımından Küçükçekmece Adliyesinin hizmet verdiği ilçeler arasındadır. Bu bilgi dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemesini tek başına belirlemez. Özel yetki kuralları, tarafların yerleşim yeri, olay veya işin gerçekleştiği yer ve varsa ihtisas mahkemesinin yargı çevresi ayrıca değerlendirilir. Avukatın Bağcılar’daki büro adresi mahkeme yetkisini değiştirmez.

Küçükçekmece Adalet Sarayının resmî adresi Kartaltepe Mahallesi, Malazgirt Caddesi No:2–4, Küçükçekmece/İstanbul’dur. Resmî sayfa Küçükçekmece, Başakşehir ve Avcılar ilçelerine hizmet verildiğini açıklar. Aile, iş, sulh hukuk ve asliye hukuk gibi birimlerin dosya ve duruşma bilgileri üzerinden hangi kaleme gidileceği belirlenir. İlçe adı ile bina adresinin farklı olması ayrıca bir Başakşehir adliyesi aranmasını gerektirmez.

Genel adli çevre ile ticaret veya tüketici mahkemesinin ihtisas çevresi aynı varsayılmamalıdır. İstanbul ticaret mahkemeleri hakkında 2026 tarihli HSK düzenlemeleri ve sonraki uygulama kararları, tüketici mahkemeleri bakımından kuruluş ve faaliyete geçiş kararları ayrıca kontrol edilir. Dava açılışında güncel UYAP tevzi kaydı ve HSK kararı esas alınır. Tahkim, hakem heyeti veya idari yargı yolu seçilmişse bu yerel adliye açıklaması o başvuru yolunu değiştirmez.

Başvuruya giderken kimlik, dilekçe ve ek listesi, mevcut dosya numarası ile tebliğ belgesi ayrı tutulur. Elektronik başvuruda UYAP Vatandaş veya Avukat Portalının işlem türüne göre istediği imza ve dosya biçimi kullanılır; e-Devlet ile giriş her işlemin tamamlanabildiği anlamına gelmez. Yolculuk için güncel kurum sayfası ve resmî toplu taşıma sefer bilgisi kontrol edilmesi, sabit yolculuk süresi varsayımından daha kullanışlıdır.

02

Başakşehir: site ve parsel bütünlüğünde ortak alan ile tahliye planı

Başakşehir’de bir site veya birden fazla bloktan oluşan taşınmazda dönüşüm gündeme geldiği varsayılsın. Hangi bina, parsel ve ortak alanın işlem kapsamında olduğu belirlenmeden bütün site için tek karar hesabı yapılmamalıdır. Yönetim planı, tapu payları, yapıların hukuki bağı ve riskli tespit kapsamı birlikte görülür. Site yöneticisinin yetkisi maliklerin her ekonomik kararını otomatik kapsamaz.

Tapu ve parsel kayıtları, yönetim planı, blok bilgileri, karar tutanağı ve yeni proje alınır. Ortak otopark, giriş, sosyal alan veya tesisatın yeni projede nasıl düzenlendiği karşılaştırılır. Mevcut ortak alandaki fiili kullanım ile tapu ve yönetim planındaki hak farklı olabilir. Yeni düzenlemenin belirli malikleri nasıl etkilediği proje verisiyle açıklanır.

Tahliye planında malik ve kiracının hukuki ilişkisi ayrılır. Kamu desteği, kira sözleşmesinin etkisi ve yüklenicinin taşınma/kira ödemesi farklı dayanaklardır. Destek tutarı ve başvuru koşulları güncel resmi programdan kontrol edilir. Aynı desteğin bütün kişilere aynı süreyle tanındığı veya yalnız taşınmaz sahibi olmanın tüm ödeme şartlarını karşıladığı söylenmez.

Dönüşüm kararı, yıkım ve ortak alan düzenlemesine ilişkin itirazlar aynı hukuki talep değildir. Hangi hususta çoğunluk kararı, hangi hususta tam muvafakat veya özel sözleşme düzenlemesi gerektiği somut işlemden belirlenir. Özellikle yeni tapu ve bağımsız bölüm dağılımı hazırlanırken eski paylarla yeni projenin ilişkisi açık kurulmalıdır.

Başakşehir genel adli çevre bakımından Küçükçekmece bağlantılıdır. Ancak taşınmazın idari dönüşüm işlemleriyle kat mülkiyeti veya yüklenici sözleşmesi talepleri farklı görev ve yetki doğurabilir. Yerel yarar, site yönetimi belgesini tapu/proje belgesiyle karıştırmadan ve tahliyede malik-kiracı farkını açıklayarak başvuru planı kurmaktır.

• İşlem kapsamındaki blok ve parseli belirleyin.
• Yönetim planını tapu paylarıyla birlikte okuyun.
• Ortak alanın eski ve yeni kullanımını karşılaştırın.
• Malik/kiracı destek ve sözleşme taleplerini ayırın.

03

Site ve çoklu parsel dönüşümünde ortak alan, pay ve taşınmayı ayırmak

Başakşehir’de bir site veya birden çok yapıdan oluşan taşınmaz grubunda dönüşüm görüşmeleri yürütüldüğü varsayılsın. Hazırlık önce hukuki birimin ne olduğunu belirler. Site adı, yönetim düzeni, tapu parselleri ve riskli yapı tespitinin kapsadığı bina aynı kavram değildir. Bir sitede bulunan bütün yapıların tek hukuki kararla aynı koşullara tabi olduğu otomatik kabul edilmez. Tapu, yönetim planı, ilgili projeler ve tespit belgeleri karşılaştırılır. Hangi yapı, hangi parsel ve hangi malikler bakımından karar veya sözleşme hazırlandığı açıklaştırılmalıdır.

Varsayımsal örnekte iki parseldeki yapıların ortak otopark ve başka kullanım alanı bulunduğu, yeni projede bu alanların yerinin değişeceği düşünülsün. Tapu kayıtları, yönetim planı, mevcut proje ve ortak kullanımın dayanak belgeleri alınır. Fiilen birlikte kullanılan alanın hukuken kime ait olduğu ayrı sorudur. Bir alanın site sakinlerince kullanılması, tüm maliklerin aynı ayni hakka sahip olduğunu tek başına göstermez. Yeni proje taslağıyla mevcut haklar karşılaştırılır. Kullanım hakkı, mülkiyet payı ve sözleşmede önerilen yeni düzen birbirinden ayrılır; sadece alan büyüklüğü üzerinden sonuç çıkarılmaz.

Karar hesabında hangi maliklerin ve payların esas alındığı incelenir. Site yönetimi kararıyla 6306 kapsamındaki uygulama kararı aynı koşullarla alınmış sayılmayabilir. Toplantı daveti, temsil belgeleri, karar metni ve pay listeleri alınır. Birden fazla parselin birlikte ele alınmasının hukuki dayanağı araştırılır. Güncel salt çoğunluk kuralı, somut uygulama birimi ve mevcut paylar açısından kontrol edilir. Yönetici seçilmiş olmak, her malik adına dönüşüm sözleşmesinin bütün hükümlerini kabul yetkisini otomatik göstermez. Yetkinin kapsamı hangi belgeye dayanıyorsa açık biçimde değerlendirilmelidir.

Ortak alan değişikliğinin ekonomik ve kullanım etkisi somutlaştırılır. Otopark, geçiş, depo veya başka alanın eski niteliğiyle yeni öneri karşılaştırılır. Teknik şartnamede yalnız genel ifadeler varsa hangi taahhüdün verildiği sorulur. Yeni projedeki bölüm dağılımı mevcut bağımsız bölüm haklarından farklı olabilir. Ayni hakka dayanan iddia, kişisel kullanım beklentisi veya sözleşme vaadi ayrı değerlendirilir. Başka bloktaki malike önerilen koşul, kendi parsel ve pay yapısıyla gerçekten karşılaştırılabilir mi araştırılır. Farklı hukuki durumları eşit sayarak genel eşitsizlik iddiası kurulmaz.

Taşınma takvimi her bina ve kişi için ayrıca hazırlanır. Tahliye bildirimleri, yüklenicinin sözleşme takvimi ve geçici yerleşim planı aynı belgeye dayanmayabilir. Malik ile kiracı, işyeri kullanıcısı veya sınırlı hak sahibi farklı konumlarda bulunabilir. Resmi yardım şartları güncel kaynaklardan kontrol edilir; herkese aynı destek veya tutarın verileceği söylenmez. Yüklenicinin kira ödemesi taahhüdü kamu yardımından ayrılır. Bir kişi önceki dönemde destek almışsa yeni başvuru üzerindeki etkisi somut koşullara göre değerlendirilir. Taşınma masrafı için ödeme ve hizmet kayıtları korunur.

Geçici konutta yapılan masraf veya kira kaybı ileri sürülüyorsa hak sahibi ve dönem gösterilir. Malikin kendi taşınma gideriyle kiracının masrafı aynı toplamda sunulmaz. Aynı ailede iki taşınma yapılmışsa hangi taşınmanın dönüşüm sürecinden kaynaklandığı açıklanır. Depolama, nakliye ve geçici kullanım bedeli ayrı kalemlerdir. Yüklenicinin daha önce ödediği tutar varsa hangi döneme karşılık geldiği kaydedilir. Sözleşmedeki ödeme başlangıcı ve bitiş koşulu okunur. Binanın yıkılmasıyla bütün kira ödeme taleplerinin doğduğu veya bittiği tek biçimde kabul edilmez; sözleşme hükmü incelenir.

Yıkım, risk tespiti veya idari pay satış işlemi bulunuyorsa bu idari belgeler site yönetiminin özel kayıtlarından ayrı tutulur. Teknik itiraz süresiyle sözleşme görüşmelerinin takvimi karıştırılmaz. Bir parseldeki itiraz diğer parselin bütün haklarını kendiliğinden korumayabilir. Tebligatın muhatabı, kapsamı ve ekleri incelenir. İdari dava, yönetim ilişkisi, tapu veya yüklenici sözleşmesi farklı yargısal boyutlar taşıyabilir. Bütün işlemleri yalnız site dönüşümü başlığıyla tek mahkemeye yönlendirmek doğru değildir. Dava açılması işlemlerin kendiliğinden duracağını göstermez; ilgili korunma talebi ayrı değerlendirilir.

Sözleşmede işlerin etaplara ayrılması varsa her etap için başlangıç, teslim ve ortak alanın kullanım koşulları okunur. Bir blok teslim edilmişken başka blok devam edebilir. Ortak alanın bütün proje bitmeden kullanılamaması, belirli bağımsız bölümün teslim şartını etkileyebilir; teknik ve sözleşmesel inceleme gerekir. Erken teslim belgesinin hangi hakları kapsadığı alınır. Malik teslim alırken çekince belirtmişse kaydı sunulur. Sözleşmede yapılabilecek değişiklik yetkisi bulunması, her proje değişikliğinin sınırsız kabul edildiği anlamına gelmez. Hükmün kapsamı ve somut değişiklik birlikte değerlendirilir.

Başakşehir’deki görüşme için parsel, blok ve bağımsız bölüm bazında belge indeksi hazırlanabilir. Yönetim planı, tapu payı, risk tespiti, karar, bildirim, sözleşme ve yardım başvurusu her kişi yönünden eşleştirilir. Aynı sitede oturan komşuların belgeleri ortak noktalar içerse de bireysel hakları tamamen aynı olmayabilir. Yönetim biriminin verdiği genel bilgiyle resmi makamın yanıtı ayrılır. Başvuru yapılacak kurumun ilgili birimi kontrol edilir; ilçe adı görevli yargı mercii için tek ölçüt değildir. Temsilci üzerinden verilen belgelerde yetki ve başvuru kapsamı açık tutulur.

Son hazırlık tablosu eski hak, önerilen yeni düzen, değişikliğin belgesi, ekonomik etki, hak sahibi ve devam eden başvuruyu içerir. Taşınma çizelgesi bundan ayrı tutulur. Varsayımsal örnek Başakşehir’de gerçek bir sitenin hak kaybı yaşadığı veya proje sorunu bulunduğu iddiası oluşturmaz. Amacı birden çok yapı ve parselde ortak yaşam düzenini hukuki haklarla karıştırmadan, karar yetkisi, ortak alan değişikliği ve geçici yerleşim masraflarını belgeye bağlamaktır. Somut tapu ve sözleşme incelenmeden bütün maliklerin aynı sonuca ulaşacağı veya belirli desteği alacağı vaat edilmez.

Site ortak giderleri dönüşüm sırasında devam ediyorsa hangi hizmetin hangi dönem verildiği açıklanır. Yönetim ödemesi, yükleniciye katkı payı ve taşınma gideri farklı borç ilişkileri olabilir. Tahliye sonrası yapılan tahsilatın dayanağı yönetim planı, karar veya sözleşmeyle incelenir. Her ödeme bina boşaldığı için otomatik haksız sayılmaz; devam eden hizmet ve yükümlülük araştırılır. Buna karşılık genel site gideri adı, sözleşmede yükleniciye ait işlerin maliklere yüklenmesini kendiliğinden haklı kılmaz. Kalemlerin ayrılması bu tartışmayı somutlaştırır.

Yeni yönetim düzeni veya ortak alan paylaşımı için ek metin hazırlanmışsa bunun dönüşüm sözleşmesine nasıl bağlandığı belirlenir. Bir toplantıda farklı kararlar birlikte oylanmış olabilir; her kararın konusu ve yetki dayanağı incelenir. Yalnız yöneticinin bilgilendirme mesajı resmi malik kararı gibi kullanılmaz. Parsel ve bloklar arası farklılık gösteren ekler ayrı işaretlenir. Bu kayıt yöntemi, aynı site adı altında bulunan kişilerin farklı hukuki durumlarını görünür kılar ve ortak bir başvuruda kimin hangi hakkı talep ettiğini açıklamayı sağlar.

04

Dönüşümün türü, taşınmaz ve hak sahipliği

Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı ve yükleniciyle yenileme sözleşmesi aynı hukuki işlem değildir. Önce taşınmazın hangi kapsamda bulunduğu ve hakkında hangi kararların alındığı belirlenir. Yapının riskli bulunmasıyla yeni binadaki paylaşımın kabul edilmesi ayrı aşamalardır. Malikin bu iki konuda farklı itirazları olabilir.

Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtlarıyla fiili kullanım karşılaştırılır. Malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve temsilcinin hakları farklıdır. Bir daireyi kullanan kişinin bütün pay kararlarını verme yetkisi olmayabilir. Miras yoluyla ortaklık veya birden fazla bağımsız bölüm varsa pay ve temsil ilişkisi açıklanır. Doğru dosya, hukuki kimlikle taşınmaz verisini birlikte kurar.

05

Riskli yapı raporu ve teknik itiraz

Riskli yapı tespiti teknik bir rapor ve idari süreç içerir. Raporun yapı bilgileri, kullanılan inceleme ve ilgili tespitleri incelenir. Yapının eski olması tek başına bütün teknik değerlendirmeyi açıklamaz. Rapora itirazın kim tarafından hangi içerikle yapılacağı ve süreyi başlatan bildirim ayrı belirlenir. Genel teknik itiraz çerçevesinde 15 günlük süre önemlidir.

Malikin raporun yanlış bina veya eksik veri içerdiğini söylemesi teknik belgeyle somutlaştırılır. Rapora duyulan genel güvensizlikle yöntem veya veri hatası aynı şey değildir. Başvuru, tapu ve yetki bilgisiyle birlikte hazırlanır. Teknik itirazın yıkım veya başka işlemlerin bütün dava sürelerini otomatik koruduğu varsayılmaz; her işlem kendi takviminde izlenir.

06

Salt çoğunluk, teklif ve pay satışı

Güncel dönüşüm uygulamasında karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Eski üçte iki çoğunluk anlatımı bugünkü genel kural olarak kullanılmamalıdır. Karara katılmayan malik için karar ve anlaşma şartlarının kanuni bildirim usulü önem taşır. Toplantı daveti, karar, teklif, bildirim ve süre ayrı belgeler olarak incelenir.

Anlaşmaya katılmayan payın satışı, çoğunluğun istediği herhangi bir tutarla istediği anda yapılacak serbest satış değildir. Kanuni süreç ve rayiç değer incelemesi vardır. İstanbul için resmi KDB rehberi satış talebinin ilçe belediyelerine yapıldığını gösterir; somut yetkili birim ve güncel işlem usulü ayrıca doğrulanır. Pay satışı, malikin yeni paylaşım hakkındaki bütün şikayetlerini anlamsızlaştırmaz.

07

Yüklenici sözleşmesi ve yeni paylaşım

Yeni bağımsız bölüm, net/brüt alan, kat, cephe, kullanım türü ve ortak alan payı açık tanımlanmalıdır. Mevcut dükkanın yeni projede konuta dönüşmesi veya konumunun değişmesi değer bakımından önemli olabilir. Sadece metrekare sayısı üzerinden paylaşımın eşit olduğu söylenemez. Teknik proje, tapu payı ve sözleşmenin birlikte görülmesi gerekir.

Teslim süresi hangi olaydan başlar, ruhsat ve izin gecikmesinin sonucu nedir, teminat nasıl verilir, ödeme yükümlülüğü kime aittir, gecikme veya eksik iş nasıl giderilir soruları yazılı düzenlenir. Vekaletnameyle sözleşme kapsamı karıştırılmaz. Yükleniciye verilen geniş yetki, malikin bütün ekonomik beklentilerini sözleşmede otomatik güvence altına almaz.

08

Tahliye, yıkım ve destek başvuruları

Riskli yapının tahliye ve yıkımında resmi işlem ve bildirimler incelenir. Güncel düzenleme maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebileceğini gösterir. Eski 60+30 gün anlatımı her dosyanın güncel takvimi olarak yazılmamalıdır. Tebligat ve ilan usulüyle verilen somut süre belge üzerinden belirlenir.

Kira, taşınma veya diğer destekler için maliklik, kiracılık, ikamet ve başvuru koşulları farklı olabilir. Güncel destek tutarı ve süre ilgili resmi programdan kontrol edilir. Desteğin alınmasıyla yüklenicinin sözleşmesel kira/taşınma ödemesi aynı hak değildir. Başvuruda kim adına hangi belge sunulduğu ve ödemenin hangi kaynaktan geldiği açık gösterilir.

09

İdari yargı ve özel hukuk talepleri

Riskli yapı, tahliye/yıkım ve idari pay satış işlemleriyle yüklenici sözleşmesi, tapu veya özel hukuk talepleri farklı görev kuralları doğurabilir. İlçe adli çevresi bütün dönüşüm uyuşmazlıklarının aynı mahkemede görüleceği anlamına gelmez. İstanbul idari yargısı ile adli hukuk mahkemeleri ayrılır. Taşınmaza ilişkin özel yetki ve arabuluculuk şartı veya istisnası talep türünden belirlenir.

6306 kapsamındaki idari işlemlerde 30 günlük özel dava süresi gündeme gelir. Tebligat, bildirimde süre bilgisi, itiraz ve dava konusu işlemin niteliği incelenir. İdari davanın açılması uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Geçici koruma istenecekse doğru merci ve somut şartlar açıklanır; eski rehberlerdeki bütün genel ifadeler güncel kural kabul edilmez.

10

Masraf, teknik inceleme ve doğrulanmış AYM örneği

Dönüşüm dosyasında noter, teknik inceleme, keşif, bilirkişi, harç ve diğer giderlerin kapsamı talebe göre değişir. 6306 içindeki belirli muafiyetler bütün avukatlık ve yargılama giderlerinin yok olduğu anlamına gelmez. Avukatlık hizmetinin sözleşme incelemesi, idari başvuru veya dava kapsamı ayrı kararlaştırılır. Özellikle yeni paylaşım ve değer tartışmasında teknik inceleme ihtiyacı açıklanır.

AYM Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No:2018/1567, 10 Şubat 2022 kararında paylaşım ve pay satışıyla ilgili şikayetlerin etkili incelenmesini mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmiştir. Binanın yıkılmış olması yeni paylaşımın hukuka uygunluğunu tartışmayı gereksiz kılmaz. Karar tüm maliklere otomatik aynı sonuç sağlamaz; somut belgeler ve talep incelenir.

11

Doğrulanmış kararın dosyaya etkisi

AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 (2022-02-10): Yeni paylaşımın hakkaniyetine ve pay satışına yönelik şikayetlerin etkili incelenmemesi mülkiyet ile bağlantılı etkili başvuru hakkı ihlali doğurdu. Binanın yıkılmış olması paylaşım ve pay satışı riskine karşı hukuki korunma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Bu kararın uygulanması somut dosyanın olguları, hükmün kapsamı ve sonraki mevzuat değişiklikleriyle birlikte değerlendirilir. Karar metninin tamamı kaynak bağlantısından incelenebilir; yalnız sonuç cümlesine dayanılarak her uyuşmazlığa aynı sonuç yüklenmez.

Başakşehir için sık sorulan sorular

İlgili hukuk rehberleri

Kaynaklar ve mesleki bilgiler

Mevzuat, karar ve kurum bilgileri bağlantılı resmî kaynaklarla birlikte okunmalıdır. Örnek olaylar varsayımsaldır; gerçek müvekkil dosyası veya sonuç garantisi içermez.

• Resmî kaynak: kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: csb.gov.tr
• Resmî kaynak: webdosya.csb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.tbmm.gov.tr
• Resmî kaynak: antalya.csb.gov.tr
• AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 — 2022-02-10
• Bakırköy Adliyesi — birimler, adres ve resmî ulaşım
• Küçükçekmece Adliyesi — yargı çevresi ve adres

Av. Murat Adar’ın bürosu Bağcılar’dadır. Diğer ilçeler için hazırlanmış bu rehberler ayrı bir ofis veya şube bildirimi değildir. UETS: [16590-95277-99302]. Telefon: 0545 271 78 05.