Küçükçekmece kentsel dönüşüm avukatı: yerel başvuru ve dava rehberi

01

Küçükçekmece için mahkeme, bina ve başvuru hazırlığı

Küçükçekmece, genel adli yargı bakımından Küçükçekmece Adliyesinin hizmet verdiği ilçeler arasındadır. Bu bilgi dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemesini tek başına belirlemez. Özel yetki kuralları, tarafların yerleşim yeri, olay veya işin gerçekleştiği yer ve varsa ihtisas mahkemesinin yargı çevresi ayrıca değerlendirilir. Avukatın Bağcılar’daki büro adresi mahkeme yetkisini değiştirmez.

Küçükçekmece Adalet Sarayının resmî adresi Kartaltepe Mahallesi, Malazgirt Caddesi No:2–4, Küçükçekmece/İstanbul’dur. Resmî sayfa Küçükçekmece, Başakşehir ve Avcılar ilçelerine hizmet verildiğini açıklar. Aile, iş, sulh hukuk ve asliye hukuk gibi birimlerin dosya ve duruşma bilgileri üzerinden hangi kaleme gidileceği belirlenir. İlçe adı ile bina adresinin farklı olması ayrıca bir Başakşehir adliyesi aranmasını gerektirmez.

Genel adli çevre ile ticaret veya tüketici mahkemesinin ihtisas çevresi aynı varsayılmamalıdır. İstanbul ticaret mahkemeleri hakkında 2026 tarihli HSK düzenlemeleri ve sonraki uygulama kararları, tüketici mahkemeleri bakımından kuruluş ve faaliyete geçiş kararları ayrıca kontrol edilir. Dava açılışında güncel UYAP tevzi kaydı ve HSK kararı esas alınır. Tahkim, hakem heyeti veya idari yargı yolu seçilmişse bu yerel adliye açıklaması o başvuru yolunu değiştirmez.

Başvuruya giderken kimlik, dilekçe ve ek listesi, mevcut dosya numarası ile tebliğ belgesi ayrı tutulur. Elektronik başvuruda UYAP Vatandaş veya Avukat Portalının işlem türüne göre istediği imza ve dosya biçimi kullanılır; e-Devlet ile giriş her işlemin tamamlanabildiği anlamına gelmez. Yolculuk için güncel kurum sayfası ve resmî toplu taşıma sefer bilgisi kontrol edilmesi, sabit yolculuk süresi varsayımından daha kullanışlıdır.

02

Küçükçekmece: riskli yapı raporunda veri ve teknik itiraz

Küçükçekmece’deki bir yapının riskli tespit edildiği, malikin raporun yanlış yapı verisi içerdiğini ileri sürdüğü varsayılsın. İlk çalışma raporun tamamını ve tespit dayanağını temin etmektir. Yapının adı, adresi, parseli ve teknik özellikleri kontrol edilir. Raporun sonucuna katılmamakla yönteme veya veriye ilişkin somut hata göstermek farklıdır.

Lisanslı kuruluş raporu, ekler, inceleme kayıtları ve bildirim belgeleri dosyalanır. Bağımsız teknik değerlendirme alınacaksa hangi soruyu cevaplayacağı belirlenir. Bina dışarıdan sağlam görünüyor ifadesi teknik risk tespitini çürütmez; buna karşılık yanlış bina veya eksik veri iddiası belgeyle araştırılabilir. Teknik itiraz hakkı sahibi ve temsil yetkisi de önemlidir.

Genel teknik itirazdaki 15 günlük süre doğru bildirim tarihinden belirlenir. İlan, elektronik bilgilendirme veya dosyada yer alan tebliğ kaydı somut usul bakımından incelenir. Malik yalnız komşusundan duyduysa resmi işlem dosyası araştırılır. Süre hesabı için varsayılan tarih değil, hukuki bildirimi gösteren kayıt kullanılır.

İtiraz kararı, tahliye/yıkım yazısı ve yeni uygulama kararları ayrı işlemler olabilir. Teknik itiraz yapıldı diye bütün sonraki işlemler hakkında otomatik dava açıldığı kabul edilmez. Her belgenin tarihi, muhatabı ve hukuki etkisi yazılır. Dava yolu gündeme gelirse özel süre ve yürütmenin durdurulması değerlendirmesi ayrıca yapılır.

Küçükçekmece genel adli çevresi, riskli yapı idari işlemini asliye hukuk davası yapmaz. İstanbul idari yargısı ve teknik itiraz makamı farklı başvurular olarak belirlenir. Özel yüklenici sözleşmesi varsa o ilişki ayrı dosyalama gerektirebilir. Yerel dosya yöntemi, teknik iddiayı süre ve görev bilgisiyle birleştirir.

• Raporun eklerini ve yapı verisini alın.
• Somut teknik hata iddiasını belirleyin.
• Bildirim tarihini resmi kayıttan çıkarın.
• İtiraz, yıkım ve paylaşım belgelerini ayrı izleyin.

03

Riskli yapı teknik itirazını tahliye ve sözleşme sürecinden ayırmak

Küçükçekmece’de bina hakkında riskli yapı tespiti yapılmış ve bir malikin rapordaki teknik verilere itiraz etmek istediği varsayılsın. Hazırlık önce raporun tamamını ve tespitin bildirim kaydını elde eder. Sadece komşuların aktardığı sonuç veya tapuda görülen açıklama, teknik itirazın dayanağını açıklamayabilir. Binanın yaşı, günlük kullanım durumu ve maliklerin güvenlik hissi, raporun teknik değerlendirmesinin yerine geçmez. İtirazın hangi ölçüm, örnekleme, hesap veya bina kimliği yönünden ileri sürüldüğü uzmanlık incelemesine uygun şekilde somutlaştırılmalıdır.

Varsayımsal örnekte raporda belirli kat veya taşıyıcı eleman bilgisiyle mevcut yapı arasında fark olduğu ileri sürülsün. Ruhsat, proje, mevcut bina bilgisi ve rapor karşılaştırılır. Raporda ele alınan yapı gerçekten aynı bina mı, eklenti veya sonradan değişiklik değerlendirilmiş mi soruları araştırılır. Malik kendi çizimini resmi proje gibi kullanmaz; belgenin kaynağı açık tutulur. Teknik danışmanın görüşü varsa hangi rapor sayfasını hangi veriyle eleştirdiği gösterilir. Sadece başka binanın raporunda farklı yöntem kullanıldığı anlatımı, kendi tespitin yanlışlığını tek başına kanıtlamaz.

Örnekleme ve inceleme kayıtları mevcutsa numune yeri, deney sonucu ve hesaplarla ilişki değerlendirilir. Bu inceleme uzmanlık gerektirir; hukuk metninde teknik sonuca kişisel yorumla ulaşılmaz. Binada daha önce güçlendirme veya tadilat yapılmışsa belgeleri alınır. Belgelenmemiş güçlendirme yapıldığı beyanı, yapının güvenli olduğunun kesin delili sayılmaz. Resmi proje ile fiili durum farklıysa bunun risk değerlendirmesine etkisi araştırılır. Bir bölümün kötü durumda bulunmasıyla bütün raporun hangi hesap üzerinden sonuç verdiği ayrı teknik sorulardır. İtiraz somut veri ve yöntem üzerinde kurulmalıdır.

Teknik itirazın kısa süresi bakımından bildirim veya ilan kaydı dikkatle incelenir. Güncel çerçevede riskli yapı raporuna ilişkin on beş günlük itiraz süresi vardır; kimin hangi bildirimle hangi tarihte haberdar olduğu somut dosyadan belirlenir. Malik, kiracı ve temsilcinin başvuru konumu aynı varsayılmaz. Bir malik itiraz etmişse bunun diğerlerinin durumuna etkisi ayrıca değerlendirilir. Raporun alınmasını beklemek, süreyi her durumda yeniden başlatmaz. Belgeler eksikse hem eksiklerin istenmesi hem de hukuki takvimin somut tarihlerle değerlendirilmesi gerekir.

Teknik itirazla idari dava farklı aşamalardır. Teknik kurul veya ilgili inceleme sonucunda verilen yanıt alınır. Yanıtın hangi raporu ve hangi itirazı ele aldığı kontrol edilir. Genel bir ret ifadesi varsa dayanak belgeler araştırılır. Dava düşünülüyorsa özel süre kuralı ve bildirimin içeriği ayrı değerlendirilir; her idari işlem için genel süreyi otomatik kullanmak doğru değildir. AYM’nin süre ve mahkemeye erişim yaklaşımı somut bildirim sorununu anlamaya yardımcı olabilir; bütün 6306 uyuşmazlıklarında değişmez bir uzun süre tanındığı anlamına gelmez.

Tahliye ve yıkım süreci ayrıca dosyalanır. Teknik itirazın yapılması, bu süreçlerin her koşulda kendiliğinden durduğu varsayımına yol açmamalıdır. Gelen tebligatın metni, uygulanacak güncel düzenleme ve verilen süre incelenir. Eski internet yazılarındaki tahliye takvimi bugünkü belgenin yerine geçirilmez. Tahliye için hangi kişi veya kurumun hangi işlemi yaptığı, fiili uygulama bulunup bulunmadığı kaydedilir. Teknik rapor tartışmasıyla taşınma gideri veya kira yardımı başvurusu farklı konulardır. Her işlemin şartı ve mercii ayrı belirlenir; belgeler tek karışık klasörde bırakılmaz.

Malikler yükleniciyle aynı anda görüşüyor olabilir. Yeni proje, çoğunluk kararı ve sözleşme koşullarına katılmak teknik raporun incelenmesiyle farklı hukuki ilişkilerdir. Raporun hukuka aykırı olduğu iddiası, yüklenici sözleşmesindeki süre veya paylaşım şartının uygunluğunu tek başına belirlemez. Aynı şekilde yeni sözleşmeye imza atılması her teknik itirazın sonucunu otomatik değiştirmez; belge metni ve hukuki etki incelenir. Pay satış işlemi de varsa onun değerleme ve bildirim dosyası ayrı tutulur. Farklı başvuruların süreleri birbirine aktarılmaz.

Teknik görüş alınmışsa raporlar arasındaki fark soru listesine çevrilir. Bina verisi yanlış mı, deneyin hangi sonucu farklı yorumlanmış, hesapta hangi varsayım tartışmalı ve sonuç üzerinde etkisi ne olabilir soruları hazırlanır. Sadece uzman raporu var denmesi yeterli olmaz. Uzmanın incelediği belgeler ve görüşün kapsamı belirtilir. Yerinde inceleme yapılmadıysa bu sınırlılık açıklanır. İtiraz dilekçesi teknik terimleri süs amacıyla sıralamaz; tartışılan veriyle bağlantılı kullanır. Sonucun kişiyi desteklemesi raporun yöntem bakımından kendiliğinden yeterli olduğu anlamına gelmez.

Küçükçekmece’de ilgili belediye veya idari birimden belge alınması pratik başvuru aşamasıdır; davanın görev ve yetkisi işlem niteliğine göre ayrıca kontrol edilir. İlçe adliyesinin genel çevresi, riskli yapı tespitine yönelik idari davayı otomatik belirlemez. Görüşme için rapor, tebligat, tapu, proje ve varsa teknik karşı görüş sırayla hazırlanır. Birden fazla binanın aynı parselde olması halinde hangi yapıya ilişkin tespit tartışıldığı açık gösterilir. Komşu bina hakkında alınan karar kendi binasının başvuru şartlarını otomatik karşılamaz; yapı kimliği dosyanın merkezindedir.

Son hazırlık çizelgesi bildirim, teknik itiraz, yanıt, dava değerlendirmesi ve devam eden tahliye işlemlerini içerir. Her birinin belgesi ve süresi ayrı görünür. Varsayımsal senaryo bir binanın gerçekten riskli veya risksiz olduğu anlatımı değildir. Amacı teknik tespitin hukuki takvimini ve yöntem tartışmasını doğru ayırmak, başvuru sahipliğini belirlemek ve idari süreçlerle sözleşmesel tercihleri karıştırmadan incelemeye hazırlamaktır. Hiçbir teknik itirazın kabulü, yıkımın durması veya yeni projenin sonucu belgeler görülmeden garanti edilmez.

Raporda bina kimliğiyle ilgili hata iddiası varsa yalnız adres değil tapu, ada, parsel ve yapı bilgileri karşılaştırılır. Aynı kapı numarası altında birden fazla yapı bulunabilir. Fotoğrafların hangi bina ve taşıyıcı bölümü gösterdiği açıklanır. Teknik görüş yanlış yapıya ait veriye dayanıyorsa sonuç değerlendirmesi güvenilir olmayabilir. Bu nedenle ilk aşamada belge kimliğinin doğrulanması uzmanlık tartışması kadar önemlidir. Malik listesi de aynı yapıya ilişkin kayıtla eşleştirilir; komşu bloktaki pay bilgisi kendi başvurusu için kullanılmaz.

Teknik itirazın yanıtı rapordaki bazı verileri düzeltmiş fakat sonucu değiştirmemiş olabilir. Düzeltilen veriyle yeni gerekçe birlikte okunur. İlk rapora karşı hazırlanmış görüş, sonraki değerlendirmeyi hiç ele almıyorsa kapsamı eksik kalabilir. Görüşmeye gelirken tüm sürümler tarih sırasıyla sunulur. Dava veya diğer başvuruda hangi son işlemin tartışıldığı açık gösterilir. Böylece daha önce düzeltilmiş bir hataya odaklanıp devam eden esas teknik soruyu gözden kaçırma ihtimali azaltılır.

04

Dönüşümün türü, taşınmaz ve hak sahipliği

Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı ve yükleniciyle yenileme sözleşmesi aynı hukuki işlem değildir. Önce taşınmazın hangi kapsamda bulunduğu ve hakkında hangi kararların alındığı belirlenir. Yapının riskli bulunmasıyla yeni binadaki paylaşımın kabul edilmesi ayrı aşamalardır. Malikin bu iki konuda farklı itirazları olabilir.

Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtlarıyla fiili kullanım karşılaştırılır. Malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve temsilcinin hakları farklıdır. Bir daireyi kullanan kişinin bütün pay kararlarını verme yetkisi olmayabilir. Miras yoluyla ortaklık veya birden fazla bağımsız bölüm varsa pay ve temsil ilişkisi açıklanır. Doğru dosya, hukuki kimlikle taşınmaz verisini birlikte kurar.

05

Riskli yapı raporu ve teknik itiraz

Riskli yapı tespiti teknik bir rapor ve idari süreç içerir. Raporun yapı bilgileri, kullanılan inceleme ve ilgili tespitleri incelenir. Yapının eski olması tek başına bütün teknik değerlendirmeyi açıklamaz. Rapora itirazın kim tarafından hangi içerikle yapılacağı ve süreyi başlatan bildirim ayrı belirlenir. Genel teknik itiraz çerçevesinde 15 günlük süre önemlidir.

Malikin raporun yanlış bina veya eksik veri içerdiğini söylemesi teknik belgeyle somutlaştırılır. Rapora duyulan genel güvensizlikle yöntem veya veri hatası aynı şey değildir. Başvuru, tapu ve yetki bilgisiyle birlikte hazırlanır. Teknik itirazın yıkım veya başka işlemlerin bütün dava sürelerini otomatik koruduğu varsayılmaz; her işlem kendi takviminde izlenir.

06

Salt çoğunluk, teklif ve pay satışı

Güncel dönüşüm uygulamasında karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Eski üçte iki çoğunluk anlatımı bugünkü genel kural olarak kullanılmamalıdır. Karara katılmayan malik için karar ve anlaşma şartlarının kanuni bildirim usulü önem taşır. Toplantı daveti, karar, teklif, bildirim ve süre ayrı belgeler olarak incelenir.

Anlaşmaya katılmayan payın satışı, çoğunluğun istediği herhangi bir tutarla istediği anda yapılacak serbest satış değildir. Kanuni süreç ve rayiç değer incelemesi vardır. İstanbul için resmi KDB rehberi satış talebinin ilçe belediyelerine yapıldığını gösterir; somut yetkili birim ve güncel işlem usulü ayrıca doğrulanır. Pay satışı, malikin yeni paylaşım hakkındaki bütün şikayetlerini anlamsızlaştırmaz.

07

Yüklenici sözleşmesi ve yeni paylaşım

Yeni bağımsız bölüm, net/brüt alan, kat, cephe, kullanım türü ve ortak alan payı açık tanımlanmalıdır. Mevcut dükkanın yeni projede konuta dönüşmesi veya konumunun değişmesi değer bakımından önemli olabilir. Sadece metrekare sayısı üzerinden paylaşımın eşit olduğu söylenemez. Teknik proje, tapu payı ve sözleşmenin birlikte görülmesi gerekir.

Teslim süresi hangi olaydan başlar, ruhsat ve izin gecikmesinin sonucu nedir, teminat nasıl verilir, ödeme yükümlülüğü kime aittir, gecikme veya eksik iş nasıl giderilir soruları yazılı düzenlenir. Vekaletnameyle sözleşme kapsamı karıştırılmaz. Yükleniciye verilen geniş yetki, malikin bütün ekonomik beklentilerini sözleşmede otomatik güvence altına almaz.

08

Tahliye, yıkım ve destek başvuruları

Riskli yapının tahliye ve yıkımında resmi işlem ve bildirimler incelenir. Güncel düzenleme maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebileceğini gösterir. Eski 60+30 gün anlatımı her dosyanın güncel takvimi olarak yazılmamalıdır. Tebligat ve ilan usulüyle verilen somut süre belge üzerinden belirlenir.

Kira, taşınma veya diğer destekler için maliklik, kiracılık, ikamet ve başvuru koşulları farklı olabilir. Güncel destek tutarı ve süre ilgili resmi programdan kontrol edilir. Desteğin alınmasıyla yüklenicinin sözleşmesel kira/taşınma ödemesi aynı hak değildir. Başvuruda kim adına hangi belge sunulduğu ve ödemenin hangi kaynaktan geldiği açık gösterilir.

09

İdari yargı ve özel hukuk talepleri

Riskli yapı, tahliye/yıkım ve idari pay satış işlemleriyle yüklenici sözleşmesi, tapu veya özel hukuk talepleri farklı görev kuralları doğurabilir. İlçe adli çevresi bütün dönüşüm uyuşmazlıklarının aynı mahkemede görüleceği anlamına gelmez. İstanbul idari yargısı ile adli hukuk mahkemeleri ayrılır. Taşınmaza ilişkin özel yetki ve arabuluculuk şartı veya istisnası talep türünden belirlenir.

6306 kapsamındaki idari işlemlerde 30 günlük özel dava süresi gündeme gelir. Tebligat, bildirimde süre bilgisi, itiraz ve dava konusu işlemin niteliği incelenir. İdari davanın açılması uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Geçici koruma istenecekse doğru merci ve somut şartlar açıklanır; eski rehberlerdeki bütün genel ifadeler güncel kural kabul edilmez.

10

Masraf, teknik inceleme ve doğrulanmış AYM örneği

Dönüşüm dosyasında noter, teknik inceleme, keşif, bilirkişi, harç ve diğer giderlerin kapsamı talebe göre değişir. 6306 içindeki belirli muafiyetler bütün avukatlık ve yargılama giderlerinin yok olduğu anlamına gelmez. Avukatlık hizmetinin sözleşme incelemesi, idari başvuru veya dava kapsamı ayrı kararlaştırılır. Özellikle yeni paylaşım ve değer tartışmasında teknik inceleme ihtiyacı açıklanır.

AYM Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No:2018/1567, 10 Şubat 2022 kararında paylaşım ve pay satışıyla ilgili şikayetlerin etkili incelenmesini mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmiştir. Binanın yıkılmış olması yeni paylaşımın hukuka uygunluğunu tartışmayı gereksiz kılmaz. Karar tüm maliklere otomatik aynı sonuç sağlamaz; somut belgeler ve talep incelenir.

11

Doğrulanmış kararın dosyaya etkisi

AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 (2022-02-10): Yeni paylaşımın hakkaniyetine ve pay satışına yönelik şikayetlerin etkili incelenmemesi mülkiyet ile bağlantılı etkili başvuru hakkı ihlali doğurdu. Binanın yıkılmış olması paylaşım ve pay satışı riskine karşı hukuki korunma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Bu kararın uygulanması somut dosyanın olguları, hükmün kapsamı ve sonraki mevzuat değişiklikleriyle birlikte değerlendirilir. Karar metninin tamamı kaynak bağlantısından incelenebilir; yalnız sonuç cümlesine dayanılarak her uyuşmazlığa aynı sonuç yüklenmez.

Küçükçekmece için sık sorulan sorular

İlgili hukuk rehberleri

Kaynaklar ve mesleki bilgiler

Mevzuat, karar ve kurum bilgileri bağlantılı resmî kaynaklarla birlikte okunmalıdır. Örnek olaylar varsayımsaldır; gerçek müvekkil dosyası veya sonuç garantisi içermez.

• Resmî kaynak: kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: csb.gov.tr
• Resmî kaynak: webdosya.csb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.tbmm.gov.tr
• Resmî kaynak: antalya.csb.gov.tr
• AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 — 2022-02-10
• Bakırköy Adliyesi — birimler, adres ve resmî ulaşım
• Küçükçekmece Adliyesi — yargı çevresi ve adres

Av. Murat Adar’ın bürosu Bağcılar’dadır. Diğer ilçeler için hazırlanmış bu rehberler ayrı bir ofis veya şube bildirimi değildir. UETS: [16590-95277-99302]. Telefon: 0545 271 78 05.