Bakırköy kentsel dönüşüm avukatı: yerel başvuru ve dava rehberi

01

Bakırköy için mahkeme, bina ve başvuru hazırlığı

Bakırköy, genel adli yargı bakımından Bakırköy Adliyesinin hizmet verdiği ilçeler arasındadır. Bu bilgi dava dosyasının görevli ve yetkili mahkemesini tek başına belirlemez. Özel yetki kuralları, tarafların yerleşim yeri, olay veya işin gerçekleştiği yer ve varsa ihtisas mahkemesinin yargı çevresi ayrıca değerlendirilir. Avukatın Bağcılar’daki büro adresi mahkeme yetkisini değiştirmez.

Bakırköy aile, iş, sulh hukuk, asliye hukuk ve tüketici mahkemelerinin Bahçelievler/Yenibosna ek bina bilgisi resmî adliye sayfasında yer alır. Adres: Fevzi Çakmak Mahallesi, Ahmet Taner Kışlalı Caddesi No:6, Bahçelievler/İstanbul. Resmî ulaşım açıklamasında Yenibosna metro ve metrobüs durakları, otobüs için İhlas Koleji veya Kuleli durakları belirtilir. Duruşma yeri, mahkeme ve salon bilgisi güncel dosya kaydıyla karşılaştırılır.

Genel adli çevre ile ticaret veya tüketici mahkemesinin ihtisas çevresi aynı varsayılmamalıdır. İstanbul ticaret mahkemeleri hakkında 2026 tarihli HSK düzenlemeleri ve sonraki uygulama kararları, tüketici mahkemeleri bakımından kuruluş ve faaliyete geçiş kararları ayrıca kontrol edilir. Dava açılışında güncel UYAP tevzi kaydı ve HSK kararı esas alınır. Tahkim, hakem heyeti veya idari yargı yolu seçilmişse bu yerel adliye açıklaması o başvuru yolunu değiştirmez.

Başvuruya giderken kimlik, dilekçe ve ek listesi, mevcut dosya numarası ile tebliğ belgesi ayrı tutulur. Elektronik başvuruda UYAP Vatandaş veya Avukat Portalının işlem türüne göre istediği imza ve dosya biçimi kullanılır; e-Devlet ile giriş her işlemin tamamlanabildiği anlamına gelmez. Yolculuk için güncel kurum sayfası ve resmî toplu taşıma sefer bilgisi kontrol edilmesi, sabit yolculuk süresi varsayımından daha kullanışlıdır.

02

Bakırköy: eski dükkanın yeni projede konuta dönüşmesi ve paylaşım

Bakırköy’de dönüşüme giren bir yapıda zemin kat işyeri bulunan malike yeni projede farklı konumda konut önerildiği varsayılsın. Metrekare aynı kalsa da kullanım, gelir ve konum farklı olabilir. Hukuki inceleme yalnız yeni bağımsız bölümün alanını değil, eski tapu payı, sözleşme, projenin niteliği ve önerilen bölümün ekonomik etkisini birlikte ele alır.

Eski tapu ve kullanım belgesi, kira sözleşmeleri, yeni proje, bağımsız bölüm listesi ve paylaşım kararı hazırlanır. İşyerinin caddeyle ilişkisi, giriş, kat ve kullanım özellikleri teknik değerleme bakımından önem taşıyabilir. Mevcut kira geliri yeni paylaşımın değerini tek başına kesinleştirmez; değerlendirme hangi verilerle yapıldığını açıklamalıdır.

Malikin dönüşüme katılması yeni paylaşımın bütün şartlarını koşulsuz kabul ettiği anlamına her durumda gelmez. İmzaladığı karar, sözleşme ve vekalet kapsamı görülür. Yeni bölümün hangi ölçülerle belirlendiği, fark bedeli ve ödeme yükümlülüğü yazılı kayıtlardan anlaşılır. Kabul edilmemiş şartlarla çoğunluk kararı arasında ayrım yapılır.

AYM Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven örneği, yıkımdan sonra paylaşım ve pay satışı şikayetlerinin etkili incelenmesi ihtiyacını açıklar. Bu karar Bakırköy’deki varsayımsal olayın kazanılacağına dair dayanak değildir. Yeni paylaşımın hukuka uygunluğu ve ekonomik etkisi kendi belgelerinden değerlendirilir.

Özel hukuk paylaşım/sözleşme uyuşmazlığı ile idari satış işlemi görev ve süre bakımından ayrılır. Bakırköy’deki hukuk mahkemelerinin resmi ek bina bilgisi ancak ilgili görev ve yetki belirlendikten sonra kullanılır. Pay satışının gündeme geldiği idari dosyada İstanbul idari yargısı ayrıca değerlendirilir. Yerel örnek ilçede olmayan ofis veya sonuç iddiası değil, işyeri-konut farkının hukuki değerini açıklamalıdır.

• Eski kullanım ve yeni kullanım türünü karşılaştırın.
• Paylaşımın alan, kat ve cephe verisini alın.
• İmza/vekaletin kapsamını okuyun.
• Kira kaybıyla değer farkını ayrı hesaplayın.

03

Dükkanın yeni projedeki karşılığında pay ile ekonomik değeri karşılaştırmak

Bakırköy’de riskli yapı kapsamındaki binada dükkan sahibi olan malike yeni projede konut önerildiği varsayılsın. Hazırlık önce eski bağımsız bölümün hukuki kimliği, arsa payı, fiili kullanımı ve ekonomik niteliğini belirler. Aynı metrekarede yeni bölüm önerilmesi, iki bölümün değer veya kullanım bakımından eşit olduğunu otomatik göstermez. Buna karşılık eski bölümün ticari kullanımından hareketle her yeni proje değişikliğinin hukuka aykırı olduğu söylenmez. Tapu, plan, proje ve sözleşme birlikte incelenir. Malikin iddiası hangi hak veya ekonomik farkı ilgilendiriyorsa somutlaştırılmalıdır.

Varsayımsal örnekte eski dükkan caddeye açılıyor, yeni projede ise malik üst katta bir daire alacak olsun. Eski tapu kaydı, ruhsat veya kullanım bilgileri, kira sözleşmesi ve bağımsız bölümün mevcut özellikleri toplanır. Yüzölçümü kadar konum, erişim, kullanım şekli ve arsa payı önemlidir. Yeni proje taslağı, bağımsız bölüm listesi, teknik şartname ve paylaşım hesabı alınır. Planın ticari kullanım koşullarıyla sözleşmede önerilen bölüm karşılaştırılır. Henüz onaylanmamış çizim, kesinleşmiş proje gibi kullanılmaz; belgenin taslak veya resmi işlem niteliği açık gösterilir.

Paylaşımın hangi esasla yapıldığı sorulur. Maliklere eski arsa payına, değer farkına veya başka hesap yöntemine göre bölüm önerilmiş olabilir. Yöntemin sözleşme ve karar metninde açıklanması incelenir. Sayısal pay oranıyla eski bölümün ekonomik değeri aynı kavram değildir. Katkı payı istenmişse hesabın dayanağı, hangi iş için ödeme yapılacağı ve diğer maliklere uygulanan koşullar karşılaştırılır. Bir malike farklı koşul verilmesi iddiası belgelenir; yalnız sözlü söylentiyle eşitsizlik anlatımı kurulmaz. Aynı projedeki bölüm nitelikleri gerçekten karşılaştırılabilir olmalıdır.

Teknik değerleme yapılmışsa hangi tarihte hangi verilerle eski ve yeni bölümün değerlendirildiği alınır. Eski dükkanın kira geliri, yeni dairenin öngörülen değeri ve mevcut arsa payı birbirinin yerine kullanılamaz. Potansiyel ticari gelir kesin devam edecek kazanç gibi yazılmaz; geçmiş sözleşme ve fiili kullanım incelenir. İlan bedeli, gerçekleşmiş satış veya kira verisinden farklıdır. Değerleme raporunda kullanım niteliği yanlış alınmışsa tapu ve ilgili kayıtla gösterilir. İki farklı rapor arasındaki fark yönteme, döneme veya farklı varsayıma dayanıyorsa bu ayrım açıklanmalıdır.

Karar ve bildirim sürecinde malike tam olarak ne teklif edildiği belirlenir. Yeni bölümün konumu ve özellikleri açık değilse anlaşma koşullarının içeriği tartışma konusu olabilir. Gönderilen çizimle imzalı sözleşmenin eki arasında fark varsa hangi sürümün esas alındığı sorulur. Salt çoğunluk hesabı mevcut paylar üzerinden kontrol edilir; malik sayısı tek başına ölçüt değildir. Malikin karar toplantısına katılmasıyla tüm sözleşme hükümlerini kabul etmesi aynı olgu olmayabilir. İmza metninin kapsamı okunur. Sonraki değişikliklerin nasıl bildirildiği de dosyada ayrı yer alır.

Malik anlaşmaya katılmamış ve pay satış işlemi gündeme gelmişse bu idari işlemin belgesi ayrıca alınır. Payın değer tespitiyle yeni bölüm paylaşımına ilişkin değer itirazı ayrı sorulardır. Satışın usulü, bildirimler ve dayanak karar güncel düzenlemeye göre değerlendirilir. İtirazın yalnız yeni daireyi beğenmediği şeklinde anlatılması yerine eski ticari hakkın nasıl etkilendiği belgeyle açıklanır. AYM’nin kentsel dönüşüm uygulamasında paylaşım ve pay satışına ilişkin şikayetlerin etkili incelenmesine yönelik kararı bu hazırlığa hukukî çerçeve sunar; kendi dosyasında otomatik sonuç oluşturmaz.

Yükleniciyle sözleşme imzalanmışsa özel hukuk boyutu ayrıca ele alınır. Başlangıçta konut karşılığı kabul edildiği halde sonradan belirli bölüm değişmiş olabilir. Taahhüt edilen özellik, teslim zamanı ve değişiklik yetkisi sözleşmeden okunur. Henüz imza yoksa taslak görüşmeleri başka niteliktedir. Tapu devri veya teminat işlemi yapılmışsa kayıtlar temin edilir. İdari projeye yönelik dava ile yükleniciye karşı sözleşme talebi aynı sebep ve süreye dayanmayabilir. Her talep için taraf, hukuki sonuç ve belge bağlantısı açık gösterilir.

Eski dükkan kiraya verilmişse malik ile kiracının durumu ayrılır. Tahliye, kira kaybı ve ticari faaliyet giderleri farklı hak sahiplerine ait olabilir. Kiracının taşınma masrafı malikin kendi gideri diye sunulmaz. Yeni projede kira desteği veya başka ödeme kararlaştırılmışsa yüklenicinin sözleşmesel yükümlülüğü, resmi yardım programından ayrılır. Yapılmış ödeme varsa dönem ve kapsamıyla kaydedilir. Yeni ticari yer kiralama veya faaliyeti başka adreste sürdürme masrafının kime ait olduğu ve hangi hukuki talebi desteklediği ayrıca değerlendirilir.

Bakırköy’deki görüşme için eski bölümün ve önerilen yeni bölümün karşılaştırma tablosu hazırlanabilir. Hukuki kullanım, arsa payı, net veya brüt alanın nasıl hesaplandığı, konum, teknik özellik, değerleme dayanağı ve ek ödeme sütunları bulunur. Net ve brüt ölçü birbirine karıştırılmaz. Eski ruhsatla yeni proje farklı aşamalara aitse açıklanır. İdari merciiyle özel hukuk davasının görevli mahkemesi aynı kabul edilmez; işlem ve talep niteliğine göre kontrol edilir. Yakındaki başka projede daha iyi şart verilmiş olması kendi sözleşmesinin içeriğini tek başına kanıtlamaz.

Hazırlığın son bölümünde malikin hangi sonucu istediği netleştirilir: farklı paylaşım, değer farkının giderilmesi, belirli idari işlemin iptali veya sözleşmesel talep. Bu sonuçlar birbirine bağlanabilse de aynı işlem değildir. Varsayımsal senaryo Bakırköy’de gerçek bir dönüşüm projesi veya hak kaybı yaşandığı iddiası oluşturmaz. Amacı eski dükkanın niteliğini yalnız metrekare sayısından ibaret görmeden, tapu hakkı, ekonomik etki ve teklif koşullarını belge üzerinden değerlendirmektir. Hiçbir paylaşımın veya dava sonucunun peşinen uygun ya da uygunsuz olduğu söylenmez.

Eski dükkanda malike ait tesisat veya ek yatırım bulunuyorsa ekonomik iddiaya etkisi ayrıca değerlendirilir. Her kişisel yatırım tapudaki arsa payını kendiliğinden değiştirmez. Sözleşmede bu yatırımlar için ayrı hüküm bulunup bulunmadığı araştırılır. Kiracı tarafından yapılmış imalatla malikin gideri ayrılır. Değerleme raporunun bu unsurları hangi kapsamda dikkate aldığı açıklanır. Ticari faaliyet belgesi, dükkanın hukuki kullanım koşullarıyla birlikte okunur; ruhsatsız veya farklı fiili kullanımın varlığı hakkında bilgi varsa kesinleştirilmeden olgu gibi yazılmaz.

Yeni bölüm teklifinin belirli olmaması halinde hangi alan veya katın verileceği sorulur. Sadece ortalama metrekare taahhüdü, karşılaştırma için bütün verileri sağlamayabilir. Kat planı ve teknik şartname aynı sürüme ait mi kontrol edilir. Yeni projede ek para ödeyerek farklı bölüm seçme imkanı sunulmuşsa koşulları tam alınır. Bu seçenekle eski hakkın karşılığına ilişkin itiraz ayrı değerlendirilir; malikin daha pahalı seçeneği istemesi tek başına ilk paylaşımın hukuka aykırı olduğunu göstermez.

04

Dönüşümün türü, taşınmaz ve hak sahipliği

Kentsel dönüşümde riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı ve yükleniciyle yenileme sözleşmesi aynı hukuki işlem değildir. Önce taşınmazın hangi kapsamda bulunduğu ve hakkında hangi kararların alındığı belirlenir. Yapının riskli bulunmasıyla yeni binadaki paylaşımın kabul edilmesi ayrı aşamalardır. Malikin bu iki konuda farklı itirazları olabilir.

Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtlarıyla fiili kullanım karşılaştırılır. Malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi ve temsilcinin hakları farklıdır. Bir daireyi kullanan kişinin bütün pay kararlarını verme yetkisi olmayabilir. Miras yoluyla ortaklık veya birden fazla bağımsız bölüm varsa pay ve temsil ilişkisi açıklanır. Doğru dosya, hukuki kimlikle taşınmaz verisini birlikte kurar.

05

Riskli yapı raporu ve teknik itiraz

Riskli yapı tespiti teknik bir rapor ve idari süreç içerir. Raporun yapı bilgileri, kullanılan inceleme ve ilgili tespitleri incelenir. Yapının eski olması tek başına bütün teknik değerlendirmeyi açıklamaz. Rapora itirazın kim tarafından hangi içerikle yapılacağı ve süreyi başlatan bildirim ayrı belirlenir. Genel teknik itiraz çerçevesinde 15 günlük süre önemlidir.

Malikin raporun yanlış bina veya eksik veri içerdiğini söylemesi teknik belgeyle somutlaştırılır. Rapora duyulan genel güvensizlikle yöntem veya veri hatası aynı şey değildir. Başvuru, tapu ve yetki bilgisiyle birlikte hazırlanır. Teknik itirazın yıkım veya başka işlemlerin bütün dava sürelerini otomatik koruduğu varsayılmaz; her işlem kendi takviminde izlenir.

06

Salt çoğunluk, teklif ve pay satışı

Güncel dönüşüm uygulamasında karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Eski üçte iki çoğunluk anlatımı bugünkü genel kural olarak kullanılmamalıdır. Karara katılmayan malik için karar ve anlaşma şartlarının kanuni bildirim usulü önem taşır. Toplantı daveti, karar, teklif, bildirim ve süre ayrı belgeler olarak incelenir.

Anlaşmaya katılmayan payın satışı, çoğunluğun istediği herhangi bir tutarla istediği anda yapılacak serbest satış değildir. Kanuni süreç ve rayiç değer incelemesi vardır. İstanbul için resmi KDB rehberi satış talebinin ilçe belediyelerine yapıldığını gösterir; somut yetkili birim ve güncel işlem usulü ayrıca doğrulanır. Pay satışı, malikin yeni paylaşım hakkındaki bütün şikayetlerini anlamsızlaştırmaz.

07

Yüklenici sözleşmesi ve yeni paylaşım

Yeni bağımsız bölüm, net/brüt alan, kat, cephe, kullanım türü ve ortak alan payı açık tanımlanmalıdır. Mevcut dükkanın yeni projede konuta dönüşmesi veya konumunun değişmesi değer bakımından önemli olabilir. Sadece metrekare sayısı üzerinden paylaşımın eşit olduğu söylenemez. Teknik proje, tapu payı ve sözleşmenin birlikte görülmesi gerekir.

Teslim süresi hangi olaydan başlar, ruhsat ve izin gecikmesinin sonucu nedir, teminat nasıl verilir, ödeme yükümlülüğü kime aittir, gecikme veya eksik iş nasıl giderilir soruları yazılı düzenlenir. Vekaletnameyle sözleşme kapsamı karıştırılmaz. Yükleniciye verilen geniş yetki, malikin bütün ekonomik beklentilerini sözleşmede otomatik güvence altına almaz.

08

Tahliye, yıkım ve destek başvuruları

Riskli yapının tahliye ve yıkımında resmi işlem ve bildirimler incelenir. Güncel düzenleme maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilebileceğini gösterir. Eski 60+30 gün anlatımı her dosyanın güncel takvimi olarak yazılmamalıdır. Tebligat ve ilan usulüyle verilen somut süre belge üzerinden belirlenir.

Kira, taşınma veya diğer destekler için maliklik, kiracılık, ikamet ve başvuru koşulları farklı olabilir. Güncel destek tutarı ve süre ilgili resmi programdan kontrol edilir. Desteğin alınmasıyla yüklenicinin sözleşmesel kira/taşınma ödemesi aynı hak değildir. Başvuruda kim adına hangi belge sunulduğu ve ödemenin hangi kaynaktan geldiği açık gösterilir.

09

İdari yargı ve özel hukuk talepleri

Riskli yapı, tahliye/yıkım ve idari pay satış işlemleriyle yüklenici sözleşmesi, tapu veya özel hukuk talepleri farklı görev kuralları doğurabilir. İlçe adli çevresi bütün dönüşüm uyuşmazlıklarının aynı mahkemede görüleceği anlamına gelmez. İstanbul idari yargısı ile adli hukuk mahkemeleri ayrılır. Taşınmaza ilişkin özel yetki ve arabuluculuk şartı veya istisnası talep türünden belirlenir.

6306 kapsamındaki idari işlemlerde 30 günlük özel dava süresi gündeme gelir. Tebligat, bildirimde süre bilgisi, itiraz ve dava konusu işlemin niteliği incelenir. İdari davanın açılması uygulamayı kendiliğinden durdurmaz. Geçici koruma istenecekse doğru merci ve somut şartlar açıklanır; eski rehberlerdeki bütün genel ifadeler güncel kural kabul edilmez.

10

Masraf, teknik inceleme ve doğrulanmış AYM örneği

Dönüşüm dosyasında noter, teknik inceleme, keşif, bilirkişi, harç ve diğer giderlerin kapsamı talebe göre değişir. 6306 içindeki belirli muafiyetler bütün avukatlık ve yargılama giderlerinin yok olduğu anlamına gelmez. Avukatlık hizmetinin sözleşme incelemesi, idari başvuru veya dava kapsamı ayrı kararlaştırılır. Özellikle yeni paylaşım ve değer tartışmasında teknik inceleme ihtiyacı açıklanır.

AYM Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven, B. No:2018/1567, 10 Şubat 2022 kararında paylaşım ve pay satışıyla ilgili şikayetlerin etkili incelenmesini mülkiyet hakkı yönünden değerlendirmiştir. Binanın yıkılmış olması yeni paylaşımın hukuka uygunluğunu tartışmayı gereksiz kılmaz. Karar tüm maliklere otomatik aynı sonuç sağlamaz; somut belgeler ve talep incelenir.

11

Doğrulanmış kararın dosyaya etkisi

AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 (2022-02-10): Yeni paylaşımın hakkaniyetine ve pay satışına yönelik şikayetlerin etkili incelenmemesi mülkiyet ile bağlantılı etkili başvuru hakkı ihlali doğurdu. Binanın yıkılmış olması paylaşım ve pay satışı riskine karşı hukuki korunma ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Bu kararın uygulanması somut dosyanın olguları, hükmün kapsamı ve sonraki mevzuat değişiklikleriyle birlikte değerlendirilir. Karar metninin tamamı kaynak bağlantısından incelenebilir; yalnız sonuç cümlesine dayanılarak her uyuşmazlığa aynı sonuç yüklenmez.

Bakırköy için sık sorulan sorular

İlgili hukuk rehberleri

Kaynaklar ve mesleki bilgiler

Mevzuat, karar ve kurum bilgileri bağlantılı resmî kaynaklarla birlikte okunmalıdır. Örnek olaylar varsayımsaldır; gerçek müvekkil dosyası veya sonuç garantisi içermez.

• Resmî kaynak: kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.kdb.gov.tr
• Resmî kaynak: csb.gov.tr
• Resmî kaynak: webdosya.csb.gov.tr
• Resmî kaynak: www.tbmm.gov.tr
• Resmî kaynak: antalya.csb.gov.tr
• AYM Genel Kurul Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven B. No: 2018/1567 — 2022-02-10
• Bakırköy Adliyesi — birimler, adres ve resmî ulaşım
• Küçükçekmece Adliyesi — yargı çevresi ve adres

Av. Murat Adar’ın bürosu Bağcılar’dadır. Diğer ilçeler için hazırlanmış bu rehberler ayrı bir ofis veya şube bildirimi değildir. UETS: [16590-95277-99302]. Telefon: 0545 271 78 05.