Kat mülkiyeti nedir?

Bağımsız bölüm ne demektir?

Bir apartmandaki daire, dükkan veya büro belirli koşullarla ayrı mülkiyet konusu olabilir. Kat mülkiyeti, binanın yalnız fiziksel olarak bölünmesini değil hukuki ve sicil bakımından bağımsız bölümlere ayrılmasını ifade eder. Daire kapısındaki numara ile tapudaki bağımsız bölüm numarası farklı olabilir. Alıcının fiilen gezdiği yerin sicilde satın alacağı bölümle eşleşmesi bu nedenle önemlidir. Kat mülkiyeti bulunması, yapıda sonradan hiçbir ruhsata aykırılık yapılmadığının kesin güvencesi de değildir.

634 sayılı Kanunun sistemi

Kat Mülkiyeti Kanunu m.1–3 ve kuruluş hükümleri, bağımsız bölüm, arsa payı, eklenti ve ortak yerleri birlikte düzenler. Bağımsız bölüm mülkiyeti arsa payından ve ortak yerler üzerindeki haklardan ayrı düşünülemez. Bir daireyi devredip ona bağlı arsa payını kendinde tutmak olağan sistemle bağdaşmaz. Buna karşılık ortak yerin belli kişi tarafından fiilen kullanılması, onun ayrı mülkiyetine geçtiğini göstermez. Yönetim planı, proje ve tapu kayıtları kullanımın hukuki sınırını birlikte açıklar.

Kuruluş için temel koşullar

Yapının bağımsız kullanıma elverişli bölümleri ve kanunun aradığı belgeleri bulunmalıdır. Resmi senet ve tapu siciline tescil esastır; kat irtifakından dönüşümde özel kurallar uygulanır. Mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi önem taşır. Tamamlanmamış her yapıda doğrudan kat mülkiyeti kurulabileceği varsayılmaz. Toplu yapılarda veya özel düzenlemelerde farklı ayrıntılar bulunduğundan yalnız bir bloktaki fiili bitişe bakılarak tüm ana taşınmaz bakımından aynı sonuç çıkarılmamalıdır.

Kat irtifakından farkı

Kat irtifakı ileride yapılacak veya yapılmakta olan yapı için arsa payına bağlı irtifak düzenidir. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm mülkiyetini ifade eder. Kat irtifaklı tapunun bulunması, inşaatın fiilen tamamlandığını veya yapı kullanma izni alındığını kendiliğinden kanıtlamaz. Öte yandan kat irtifakı geçersiz bir hak değildir; kendi kanuni koruması vardır. Satışta gerçek hukuki aşama açıkça belirtilmeli, konutun kullanılır olmasıyla tapu statüsü birbirine karıştırılmamalıdır.

Arsa payı nasıl belirlenir?

Arsa payı, bağımsız bölümlerin kuruluş anındaki konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı tahsis edilir. Sadece metrekareye bakmak her durumda yeterli değildir; kat, cephe ve kullanım gibi değer unsurları etkili olabilir. Sonradan bir dairenin daha pahalı tadilatla yenilenmesi, arsa payını kendiliğinden büyütmez. Başlangıçta oransız tahsis iddiasında düzeltme talebi değerlendirilebilir. Özellikle dönüşümde arsa payının ekonomik sonuçları önemli olduğundan kayıt ve kuruluş projesi dikkatle incelenmelidir.

Eklenti ve ortak yer ayrımı

Depo veya garajın eklenti olarak belirli bağımsız bölüme bağlanması ile ortak alan olarak bütün maliklere ait olması farklıdır. Çatı, taşıyıcı sistem, merdiven ve benzeri yerler kanun ile proje kapsamında ortak yer niteliği taşıyabilir. İlanda teraslı daire yazması terasın özel mülkiyet olduğunu kanıtlamaz. Ortak alanın kapatılarak odaya çevrilmesi de tapu ve imar hukuku bakımından ayrı sorunlar doğurur. Alıcı kullanım vaadinin hukuken hangi belgeye dayandığını öğrenmelidir.

Yönetim planı ve giderler

Yönetim planı ana taşınmazın yönetim düzenini kurar ve kanuni sınırlar içinde bağlayıcıdır. Aidatın hangi gider için alındığı, paylaşım biçimi ve malik ile kullanıcının sorumluluğu ayrı değerlendirilir. Her gider her zaman arsa payına göre bölünmez; kanun bazı giderlerde farklı esas öngörür. Bağımsız bölüm sahibinin ortak yeri kullanmadığını söylemesi de giderden otomatik kurtulmasını sağlamaz. Yönetim kararı, işletme projesi ve yapılan harcamanın niteliği birlikte kontrol edilmelidir.

İşlemde gerekli belgeler

Güncel bağımsız bölüm kaydı, takyidat, mimari proje, yapı kullanma izni ve yönetim planı incelenir. Eklenti varsa kayıtla fiili yer eşleştirilir. Binanın kat irtifakından ne zaman dönüştüğü, arsa payı ve ortak alanlar belirlenir. Belediyedeki ruhsat dosyası sonradan yapılan değişiklikleri gösterebilir. Tapu belgesinin eski örneği güncel ipotek ve hacizleri göstermeyebilir. Satış ve kredi işlemlerinde yalnız bankanın ekspertiz raporuna dayanmak yerine hukuki kayıtların da değerlendirilmesi gerekir.

Doğrulanmış yargı yaklaşımı

UYAP 920338700 numaralı kararda ortaklığın giderilmesi sırasında kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin tahsis edilmesi ihtimali ve gerekli belgeler değerlendirilir. Karar, her ortak yapının mutlaka satışla tasfiye edilmesi gerekmediğini gösterir. Bununla birlikte yapı ve belgeler kanuni şartlara uygun olmalıdır. Bir paydaşın daire istediğini söylemesi tek başına mahkemeyi bağımsız bölüm oluşturmaya zorlamaz. Payların denkleştirilmesi, bölüm sayısı ve teknik elverişlilik somut incelemeyle belirlenir.

Satın alma örneği

Alıcı zemin kattaki mağazayı görüp tapuda mesken niteliğinde başka bir bağımsız bölüm satın almamalıdır. Proje, sicil ve fiili kapı numaraları karşılaştırılır. Bodrum deposunun mağazanın eklentisi olduğu söyleniyorsa eklenti kaydı aranır. Ortak alan kullanımına ilişkin yönetim kararıyla ayni mülkiyet birbirinden ayrılır. Kat mülkiyetli tapu, sonradan izinsiz yapılan duvar kaldırma veya büyütmeyi meşrulaştırmaz; alıcının devirden sonra karşılaşacağı gider ve müdahale riski ayrıca değerlendirilir.

Uyuşmazlık ve başvuru yolları

Arsa payı düzeltmesi, ortak alana müdahalenin önlenmesi, yönetim kararının iptali ve aidat alacağı farklı taleplerdir. Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk görevi ve dava şartı arabuluculuk kapsamı incelenir. Yönetim kararına itirazda kanunun özel süreleri önem taşıyabilir; bütün talepler için süresiz başvuru bulunduğu söylenmez. Talep öncesinde hangi kararın, hangi hakkın ve hangi alanın tartışıldığı açıklaştırılır; teknik proje uyuşmazlığında uzman incelemesi gerekebilir.

Sık sorulan sorular