Kat irtifakı nedir?

İnşaat projesiyle tapu arasındaki bağ

Bir arsa üzerinde inşa edilecek daireler henüz tamamlanmamışken hangi arsa payının hangi bağımsız bölüme bağlanacağı kat irtifakıyla belirlenebilir. Bu hak sadece satış broşüründeki daire numarasından ibaret değildir; sicil ve onaylı projeyle ilişkilidir. Hak sahibi belirli gelecekteki bölümle bağlantılı arsa payını edinir. İnşaatın mutlaka zamanında tamamlanacağı veya yüklenicinin bütün borçlarını yerine getireceği ise kat irtifakı kaydından tek başına çıkarılamaz.

KMK m.2, 3 ve 14

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakını arsa payına bağlı irtifak çeşidi olarak tanımlar. Kuruluşta ilgili proje ve yönetim planı ile resmi işlem ve tescil düzeni önemlidir. Bütün paydaşların iradesinin aranmasıyla sonradan kat mülkiyetine dönüşümde uygulanacak usul aynı soru değildir. Güncel elektronik belge aktarımı ve yetkili idare onayları da dikkate alınmalıdır. Eski tarihli işlem kılavuzlarının sonraki mevzuat değişikliklerinden bağımsız uygulanması hatalı belge taleplerine veya eksik incelemeye neden olabilir.

Kat mülkiyetinden temel farkı

Kat mülkiyeti tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm mülkiyetidir; kat irtifakı ise kurulacak yapıya bağlı hak düzenini ifade eder. Kat irtifaklı dairenin fiilen kullanılabiliyor olması, hukuki dönüşümün tamamlandığını göstermez. Yapı kullanma izni ve tapu kaydı ayrıca kontrol edilir. Buna karşılık kat irtifakını yalnız adi bir vaat saymak da yanlıştır; ayni hak ve arsa payı vardır. Satın alma işleminde tapunun hangi statüde bulunduğu açık anlatılmalıdır.

Arsa payı ve bağımsız bölüm numarası

Her kat irtifakı, projedeki ilgili bağımsız bölüm ve arsa payıyla eşleştirilir. Satış sırasında gösterilen dairenin katı, cephe ve numarasıyla resmi projedeki yerinin karşılaştırılması gerekir. Kapı numaraları zaman içinde değişebilir veya pazarlamada farklı kullanılabilir. Bağımsız bölümün gerçek niteliği mesken, işyeri veya depo olabilir. Arsa payının kuruluş değerleriyle orantılılığı da önemlidir; yanlış pay tahsisi ileride dönüşüm ve gider dağılımında ekonomik uyuşmazlığa dönüşebilir.

Yapının tamamlanmasına ilişkin haklar

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerindeki yapının sözleşmede belirlenen sürede başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı isteyebilir. Yükleniciyle yapılan sözleşmenin tarafı ve kapsamı ayrıca incelenir. Her hak sahibi bütün inşaat borcundan aynı biçimde sorumlu sayılmaz. Gecikme veya ayıplı iş iddiasında proje, teslim taahhüdü ve ödeme planı birlikte değerlendirilir. Kat irtifakının varlığı, yükleniciye karşı kişisel alacakların takibini gereksiz kılmaz.

Kat mülkiyetine dönüşüm

Yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı kanuni koşullar oluştuğunda kat mülkiyetine dönüşüm yapılır. KMK m.3 kapsamında resen işlem ve maliklerden birinin istemi gibi imkanlar vardır. Dönüşümün fiilen neden gerçekleşmediği belediye ve tapu kayıtlarından araştırılmalıdır. Ruhsata aykırı büyütme, eksik proje veya izin sorunu varsa çözüm yalnız tapuya dilekçe vermek olmayabilir. Toplu yapılardaki blok ve etap koşulları özel düzenlemelerle ayrıca değerlendirilir.

Fiili kullanımda yönetim kuralları

Kat irtifaklı ana taşınmazda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanabilir. Bu ölçüt, tapu dönüşümünün otomatik tamamlandığı anlamına gelmez; yönetim ile ayni hak statüsü ayrılır. Aidat ve ortak gider ilişkileri bu yüzden yalnız tapunun irtifak yazmasıyla ortadan kalkmaz. Fiili tamamlanma, kullanılan bölüm sayısı ve yönetim planı somut olarak belirlenmeli; yarım kalan şantiyeye aynı sonuç doğrudan taşınmamalıdır.

Belgelerle yapılacak kontrol

Güncel tapu, kat irtifakı kuruluş senedi, onaylı mimari proje, yönetim planı ve yapı ruhsatı incelenir. Yapı kullanma izin belgesi varsa tam kapsamı ve hangi bloğa ait olduğu öğrenilir. Satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, teslim tutanağı ve ödeme kayıtları eklenir. Bağımsız bölümün fiili yeri proje üzerinden belirlenmelidir. Yükleniciye ait önceki ipotek ve hacizlerin durumu, yalnız kat irtifakı kaydına bakılarak temiz kabul edilmez.

Doğrulanmış yargısal çerçeve

UYAP 920338700 numaralı kararda kat mülkiyeti kurulması için aranan proje ve yapı kullanma belgesi gibi unsurlar açıklanır. Bu yaklaşım, kat irtifakından bağımsız bölüm mülkiyetine geçişte hukuki ve teknik şartların önemini gösterir. TKGM'nin kat irtifakı ve kat mülkiyeti genelgesi işlem düzenini tamamlar. Karar veya genelge tek başına her binanın uygunluğunu belgelememektedir; taşınmazın güncel dosyası ve uygulanacak mevzuat tarihiyle birlikte kontrol gerekir.

Tamamlanmış konut örneği

On yıldır oturulan binanın tapusunda hala kat irtifakı bulunabilir. Alıcı yalnız uzun süredir kullanım var diye izinlerin eksiksiz olduğunu varsaymamalıdır. Belediyede yapı kullanma izni bulunup dönüşüm işlemi yapılmamış olabilir; başka olayda ise projeye aykırılık nedeniyle izin alınamıyor olabilir. Bu iki durumun mali ve hukuki sonuçları farklıdır. Eksik olan işlemin adı, tamamlanma imkanı ve masrafı araştırılmadan tapudaki statü için kesin olumlu veya olumsuz yargı verilmemelidir.

Hak kaybını önleyen ayrımlar

Kat irtifakı satışının geçerli olması, yapıdaki ayıp ve gecikme taleplerinin bulunmadığı anlamına gelmez. Tüketici işlemi, eser sözleşmesi veya arsa sahipleri arasındaki ilişki farklı başvuru yolları doğurabilir. Ortaklığın giderilmesi konusunda KMK'nın özel sınırlamaları da dikkate alınır; her hisseli taşınmaz gibi serbestçe satış davası açılabileceği söylenmez. Alıcının hedefi kullanılabilir konut, bağımsız tapu ve yüklerden arınmış edinimse bu üç beklenti ayrı belgeler ve işlemlerle doğrulanmalıdır.

Sık sorulan sorular