Tapuda şerh nedir?

Şerhin temel işlevi

Şerh sözcüğü günlük dilde taşınmaz üzerindeki her kayıt için kullanılır; hukuken ise belirli kayıt türlerini ifade eder. Kira veya satış vaadi gibi kişisel hakların şerhi ile mahkeme tedbiri veya aile konutu şerhi aynı koşullara dayanmaz. Sicildeki kaydın hangi kanun hükmüyle işlendiği belirlenmeden satışa etkisi hakkında kesin hüküm kurulamaz. Şerhin kapsamı dayanak belgesiyle birlikte okunur.

Hukuki dayanak ve kavramın sınırı

Bu kavramın temel düzenleme çerçevesi Türk Medeni Kanunu m.194, 1009–1011 hükümleridir. Maddeler tek başına başlık düzeyinde okunmamalı; somut işlemin tarihi, tarafların sıfatı ve özel kanun birlikte değerlendirilmelidir. Bir kanundaki genel kuralın başka bir işlem türüne aktarılması hatalı sonuç doğurabilir. Aşağıdaki karşılaştırma, yakın görünen kavramları ayırmak içindir; olayın bütün belgeleri incelenmeden tek başına kesin hukuki sonuç vermez.

Kişisel hakların güçlendirilmesi

TMK m.1009, kanunda belirtilen bazı sözleşmelerden doğan hakların sicile şerhini düzenler. Şerh, kişisel hakkın sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülmesini sağlayabilir. Ancak bu işlem hakkı her durumda mülkiyet hakkına dönüştürmez. Örneğin satış vaadinin şerhi alıcıyı kendiliğinden malik yapmaz; sözleşmenin ifası ve gerekiyorsa tescil talebi ayrıca gündeme gelir. Süre ve şekil şartları korunur.

Tasarruf yetkisini etkileyen kayıtlar

TMK m.1010 kapsamındaki şerhler haciz veya çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar gibi farklı sebeplerden doğabilir. Bu kayıtların hepsi mutlak devir yasağı anlamına gelmez. Bazıları hakkın sonraki alıcıya karşı ileri sürülebilmesini, bazıları işlem yapılmasının sınırlandırılmasını sağlar. Mahkemenin tedbir kararı hangi işlemleri kapsıyorsa sonuç o kapsamda değerlendirilir; başlık tek başına yeterli değildir.

Aile konutu şerhi

Aile konutu şerhi, evlilik birliğinde ortak yaşamın merkezini oluşturan konut bakımından eşin korunmasıyla ilgilidir. TMK m.194 kapsamındaki rıza düzeni ve şerhin açıklayıcı rolü ayrı değerlendirilir. Her ev veya yazlık aile konutu değildir; fiili kullanım önemlidir. Şerhin konulmaması bütün durumlarda diğer eşin korunmadığı anlamına gelmez; üçüncü kişinin bilgisi ve işlem şartları incelenir.

Geçici tescil şerhi

TMK m.1011, iddia edilen ayni hakkın güvence altına alınması veya tasarruf yetkisi belgelerindeki eksikliğin sonradan tamamlanması gibi durumlara ilişkin geçici tescil şerhini düzenler. Bu mekanizma nihai tescille aynı şey değildir. İlgililerin rızası veya hâkim kararı gibi kanuni koşullar önemlidir. Her ihtilafı yalnız dilekçeyle geçici tescil şerhine dönüştürmek mümkün değildir.

Şerh nasıl kaldırılır?

Şerhin terkini, hangi sebeple konulduğuna göre değişir. Hak sahibinin uygun beyanı, sürenin dolması, mahkeme kararı veya ilgili kurumun kaldırma yazısı gerekebilir. Bir borcun ödenmiş olması, sicildeki kaydın aynı anda otomatik silindiği anlamına gelmez. Kaydı koyan makam ile tapu müdürlüğünün rolü ayrılır; hukuki dayanağı sona eren kaydın terkin işlemi ayrıca takip edilir.

Satış vaadi örneği

Bir taşınmaz için usulüne uygun satış vaadi yapılmış ve şerh verilmiş olsun. Daha sonra taşınmaz başka kişiye satıldığında ilk alıcının hakkının yeni malike karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği şerh ve süre hükümleriyle değerlendirilir. Buna karşılık yalnız el yazılı kapora belgesinin tapuya şerh edilmesi her durumda mümkün değildir. Şerh, geçersiz bir sözleşmeyi kendiliğinden geçerli hale getirmez.

Alıcının incelemesi

Alıcı yalnız şerhin varlığına bakmak yerine hak sahibi, tarih, süre ve dayanağı incelemelidir. Kayıt belirsizse resmî senet, mahkeme müzekkeresi veya kurum yazısı görülür. Satıcının sözlü olarak kaldırılacağını söylemesi terkinin gerçekleştiğini kanıtlamaz. Şerhin işlem anında devam edip etmediği güncel sicilden doğrulanır. Satış bedeliyle ilgili anlaşmanın da bu hukuki durum gözetilerek kurulması gerekir.

İnceleme için gerekli belgeler

Tapuda şerh nedir sorusunu somut bir dosya bakımından cevaplamak için özellikle şerhin tam metni, dayanak sözleşme veya karar, yevmiye tarihi, terkin talebi ve güncel kayıt birlikte değerlendirilir. Belgenin tamamı, ekleri ve düzenlendiği tarih korunmalıdır. Kırpılmış görüntü veya yalnız sonuç satırı, işlemin kapsamını ve önceki aşamalarını gizleyebilir. Farklı tarihli belgeler kronolojik sıraya konulduğunda hukuki durumun hangi işlemle değiştiği daha açık görülür. Başkasına ait veya temsil yoluyla temin edilen belgede, talep ve kullanım yetkisinin sınırı da dikkate alınır.

İşlem öncesi somut kontrol sırası

Şerh incelemesinde önce kişisel hak mı, tasarruf kısıtlaması mı, geçici koruma mı bulunduğu belirlenir. Satış vaadi şerhinde sözleşmenin tarafı, tarihi ve özel süre hükümleri araştırılırken mahkeme tedbirinde kararın açıkça hangi tasarrufları yasakladığı okunur. Aile konutu kaydında ise konutun fiili niteliği ve eşlerin hukuki durumu öne çıkar. Bu üç kaydın kaldırılması için aynı dilekçe ve aynı muhatap kullanılamaz. Satış görüşmesinde yalnız şerh kalkacak denmesi yerine kimin hangi belgeyi sunacağı ve terkinin ne zaman tamamlanacağı belirlenmelidir. Kayıt belirli payı etkiliyorsa bütün taşınmazın yasaklı olduğu sonucu çıkarılmamalıdır. Başvuruda şerhin tarih ve yevmiye numarası gösterilerek yanlış kaydın kaldırılması ihtimali önlenir.

Süre ve terkin incelemesinde ayrıntılar

Bir şerhin çok eski tarihli olması kendiliğinden etkisiz hale geldiğini göstermez. Şerhin türüne ilişkin özel süre, dayanak sözleşme ve varsa uzatma veya mahkeme kararı incelenir. Bazı kayıtlarda sürenin dolmasıyla terkin istenebilirken bazıları için başka bir hukuki neden gerekir. İlgili kişi kaydın kaldırıldığını söylüyorsa bunu doğrulayacak güncel sicil ve yevmiye bilgisi alınır. Kaldırma yazısının hazırlanmış olmasıyla tapu kütüğünde işlemin tamamlanması aynı aşama değildir. Yeni alıcı bakımından en önemli tarih, işlem anındaki sicil durumudur. Birden fazla şerh varsa her biri ayrı değerlendirilir; birinin silinmesi diğerlerini etkilemez. Devir yasağının kaldırılması da her zaman kişisel hak şerhinin sona erdiği anlamına gelmez.

Sık sorulan sorular