Tapu kaydı nedir?

Kayıt hangi soruyu cevaplar?

Tapu kaydı önce hangi taşınmazdan ve hangi haktan söz edildiğini belirler. Aynı sokakta bulunan benzer iki dairenin ada, parsel veya bağımsız bölüm numarası farklı olabilir. Malik adı kadar edinme sebebi, pay oranı ve yevmiye bilgisi de önemlidir. Kayıt, kişinin fiilen taşınmazda oturduğunu veya tüm borçlarının bulunmadığını tek başına açıklamaz.

Hukuki dayanak ve kavramın sınırı

Bu kavramın temel düzenleme çerçevesi Türk Medeni Kanunu m.997, 1007, 1020–1025 hükümleridir. Maddeler tek başına başlık düzeyinde okunmamalı; somut işlemin tarihi, tarafların sıfatı ve özel kanun birlikte değerlendirilmelidir. Bir kanundaki genel kuralın başka bir işlem türüne aktarılması hatalı sonuç doğurabilir. Aşağıdaki karşılaştırma, yakın görünen kavramları ayırmak içindir; olayın bütün belgeleri incelenmeden tek başına kesin hukuki sonuç vermez.

Sicilin parçaları

Tapu sicili yalnızca malik listesinden ibaret değildir. Kütük, kat mülkiyeti kütüğü ve bunları tamamlayan belge ve planlar birlikte anlam taşır. Bir hakkın kapsamı sadece kısa kayıt satırından anlaşılamıyorsa dayandığı resmî senet veya karar okunur. Özellikle irtifakın hangi bölümde kullanılacağı, plan eki ve kuruluş belgesi görülmeden yanlış değerlendirilebilir.

Güncel ve geçmiş kayıt ayrımı

Güncel kayıt bugün sicilde görülen durumu; tedavüllü kayıt ise mülkiyet ve işlem geçmişini anlamayı sağlar. Önceki malik, satış tarihi veya ipoteğin kuruluş sırası araştırılıyorsa yalnız son senet yetersiz kalabilir. Geçmişte mevcut olup terkin edilen bir kayıtla halen devam eden kayıt ayrılır. Terkin bilgisi ve yevmiye tarihi, kısa bir ekran görüntüsünden daha belirleyici olabilir.

Kimler inceleyebilir?

TMK m.1020 sicilin aleniyetini düzenler; ilgisini inanılır kılan kişi ilgili sayfa ve belgeleri inceleyebilir veya örnek isteyebilir. Malik, usulüne uygun temsilci ve hukuki ilgisini ortaya koyan kişi bakımından başvurunun kapsamı farklılaşabilir. Bu aleniyet, başkasının taşınmazlarını merak nedeniyle sınırsız listeleme hakkı değildir. Talep edilen belge ve hukuki ilgi somut olarak açıklanmalıdır.

Takyidat neden ayrıca incelenir?

Sicilde malik görünen kişinin taşınmazı ipotekli, hacizli veya tedbirli olabilir. Bazı kayıtlar devre engel oluştururken bazıları devirden sonra da hak sahibine karşı ileri sürülebilir. Bu etkiler kaydın adı, içeriği ve dayanağına göre değişir. Kayıt boş görünse dahi imar, kamulaştırma veya fiili işgal gibi sicilden tek başına anlaşılamayan durumlar ayrıca araştırılır.

Yolsuz tescil ile maddi hata

Bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebebi bulunmayan tescil yolsuz olabilir. Buna karşılık bir harfin yanlış yazılması mutlaka mülkiyet uyuşmazlığı doğurmaz. TMK m.1025 kapsamındaki düzeltme talebiyle idari düzeltme imkânı birbirinin yerine kullanılmaz. Hata hak sahibini etkiliyorsa kimlerin davaya katılması gerektiği ve üçüncü kişinin iyi niyeti ayrıca değerlendirilir.

İki farklı belge görüldüğünde

Satıcının yıllar önce aldığı senet ile yeni kayıt arasında pay farkı bulunabilir. Sonradan yapılan intikal, ifraz, birleştirme veya satış işlemi araştırılır; belgelerden birinin sahte olduğu hemen varsayılmaz. Taşınmazın eski ve yeni parsel numaralarının bağlantısı kurulmalıdır. Uyuşmazlıkta belge tarihlerini sıraya koymak, yanlış taşınmaz üzerinden işlem yapılmasını önler.

Elektronik belgeyi kullanma

Elektronik ortamda alınan belgenin doğrulama imkânı, üretim tarihi ve kapsamı korunmalıdır. Telefon ekranındaki kırpılmış malik bilgisi tüm kaydı temsil etmez. Belge bir mahkemeye sunulacaksa esas uyuşmazlığa göre mahkemenin ilgili müdürlükten resmî kayıt ve dayanakları istemesi gerekebilir. Başvuruda ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin açık yazılması incelemeyi somutlaştırır.

İnceleme için gerekli belgeler

Tapu kaydı nedir sorusunu somut bir dosya bakımından cevaplamak için özellikle güncel ve tedavüllü kayıt, yevmiye belgesi, resmi senet, terkin yazısı, parsel değişim bilgileri birlikte değerlendirilir. Belgenin tamamı, ekleri ve düzenlendiği tarih korunmalıdır. Kırpılmış görüntü veya yalnız sonuç satırı, işlemin kapsamını ve önceki aşamalarını gizleyebilir. Farklı tarihli belgeler kronolojik sıraya konulduğunda hukuki durumun hangi işlemle değiştiği daha açık görülür. Başkasına ait veya temsil yoluyla temin edilen belgede, talep ve kullanım yetkisinin sınırı da dikkate alınır.

İşlem öncesi somut kontrol sırası

Kayıt incelemesinin kapsamı soruya göre belirlenir. Bugünkü malikin kim olduğu soruluyorsa güncel mülkiyet bilgisi başlangıçtır; taşınmazın hangi işlemle aile dışına çıktığı araştırılıyorsa önceki malik ve devir zinciri gerekir. Bir hakkın ne kadar süreyle kurulduğu tartışılıyorsa kısa kütük satırı yerine kuruluş belgesi okunur. Parsel numarası sonradan değişmişse eski numarayla yapılan araştırmanın eksik sonuç verebileceği dikkate alınır. Özellikle ifrazdan sonra oluşan parsellerde eski kayıttaki yüklerin yeni kayıtlara nasıl taşındığı araştırılır. İlgili müdürlüğe veya mahkemeye sunulan belge talebi bu ihtiyaca göre düzenlenmelidir. Kayıtta görülen bir ipoteğin önceden kaldırılıp tekrar kurulduğu iddia ediliyorsa yalnız bugünkü kayıt değil, terkin ve yeniden tescil yevmiyeleri de karşılaştırılır.

Kayıt örneğinin kapsamını doğru isteme

Bir uyuşmazlık için belge alınırken yalnız güncel malik bilgisinin mi, yoksa bütün işlem geçmişinin mi gerektiği belirlenmelidir. Önceki devirlerin inceleneceği dosyada tedavüllü kayıt, resmi senet ve yevmiye bilgileri birlikte istenir. İrtifakın güzergâhı tartışılıyorsa yalnız malik hanesi hiçbir cevap vermez; plan ve kuruluş belgesi gerekir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş varsa eski ve yeni sicil bağlantısı kurulur. İfraz veya birleşme sonucunda kapanan parselin kaydı da sonraki parsel bakımından önemli olabilir. Kayıt talebini bu amaçla somutlaştırmak gereksiz belge yığını yerine ilgili işlem zincirine ulaşmayı sağlar. Ayrıca mahkeme dosyasına gelen belgenin bütün sayfalarının ve eklerinin bulunduğu kontrol edilir. Eksik ekler nedeniyle hak kapsamı yanlış yorumlanmamalıdır.

Sık sorulan sorular