Haksız kullanımın dayanağı
Mülkiyet, paydaşlık, kira, intifa veya başka izin ilişkisi araştırılır. Bir kişinin tapuda malik olmaması tek başına kullanımının haksız olduğunu göstermez. İzin veya sözleşmenin sona erdiği ileri sürülüyorsa bunun tarihi ve bildirimi kayda geçirilir.
Paydaşlar arasında kullanımda diğer paydaşın yararlanmadan dışlanıp dışlanmadığı ve talep edilen döneme ilişkin koşullar önemlidir. Her birlikte mülkiyet ilişkisi için aynı bildirim şartı bulunduğu varsayılmamalıdır. Kullanımın şekli ve kanuni-içtihadi istisnalar somut olayda değerlendirilir.
Dönem ve bedel hesabı
Ecrimisil hesabında taşınmazın niteliği, gerçek kullanım alanı, dönem ve elde edilebilecek yarar incelenir. Konut, tarla, işyeri ve gelir getiren tesis aynı yöntemle hesaplanmaz. Emsal kira veya ürün verisi ilgili döneme ve benzer niteliğe dayanmalıdır.
Talep süresi ve zamanaşımı ayrıca kontrol edilir. Bir rapordaki toplam miktar kadar, hangi dönemi ve hangi yüzölçümünü kapsadığı önemlidir. Taşınmazın bir bölümünün kullanıldığı dosyada tamamı üzerinden hesap yapılması itiraz konusu olabilir.
Yapı veya ağaçların aidiyeti
Muhdesat iddiası, taşınmaz üzerindeki yapı veya dikili şeyin kim tarafından oluşturulduğuna ilişkin olabilir. Bunun tapu mülkiyetinden ayrı bir bağımsız hak doğurup doğurmadığı kanuni çerçevede değerlendirilir. Özellikle ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma hesabında aidiyet tartışması önem kazanabilir.
Fatura, inşaat ruhsatı, yapım tarihi, ödeme ve tanık delilleri hazırlanır. Yapıyı finanse etmek ile arazinin mülkiyetini kazanmak aynı sonuç değildir. Talep tespit, bedel veya tescil seçeneklerinden hangisine dayanıyorsa koşulları ayrıca gösterilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaatta ayrı alacaklar
Teslim tarihi, bağımsız bölüm dağılımı, ruhsat ve iskân, eksik ve ayıplı iş ile tapu devri yükümlülükleri sözleşmeyle eşleştirilir. Gecikme bedeli, eksik iş gideri, ayıp ve fesih birbirinin yerine geçen tek talep değildir.
Sözleşmenin geçerlilik şekli, arsa paylarının devri, üçüncü kişilerin kazanımı ve fesih sonuçları özellikle incelenmelidir. Gecikme nedeniyle kendiliğinden bütün tapuların geri döndüğü veya her sözleşmenin tek taraflı bildirime sonlandığı varsayılamaz.
DOSYA HAZIRLIĞI
Başvurmadan önce kontrol edin
- Kullanım izni veya sözleşme var mı?
- İstenen dönem ve fiilî kullanım alanı belli mi?
- Muhdesatın yapım ve ödeme belgeleri mevcut mu?
- İnşaatta teslim, ayıp ve tapu talepleri ayrıldı mı?
Sık sorulan sorular
Ecrimisil doğrudan kira alacağı mıdır?
Hayır. Haksız kullanım ve ilgili sorumluluk koşulları değerlendirilir.
Bir yapıyı yaptırmak arazi mülkiyetini verir mi?
Tek başına vermez. Yapı ile arazi arasındaki ilişki ve özel kanuni koşullar ayrıca incelenir.
KURALDAN KAYNAĞA
İlgili kanun maddeleri
Kanun metni ile bu rehberdeki açıklamalar ayrı içeriklerdir. Maddelerdeki değişiklik, iptal ve geçiş notları birlikte okunmalıdır.