Önalım hakkı nedir?

Yasal önalım hangi satışta doğar?

Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelir. Amaç paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan girecek kişiye karşı mevcut paydaşlara edinim imkanı vermektir. Bir paydaşın diğer paydaşa satışı, bağış veya miras intikali aynı olay değildir. Gerçekte satışın başka işlem gibi gösterildiği iddiası varsa görünürdeki başlıkla yetinilmeyip işlemin gerçek niteliğinin kanıtlanması gerekir.

Yasal ve sözleşmesel hakkın ayrılması

TMK m.732–734 yasal önalımı, m.735 sözleşmeden doğan önalımı düzenler. Sözleşmesel hak her zaman mevcut paydaşlığa dayanmaz; şerh verilmişse belirlenen koşullarla sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir. Önalım, alım ve geri alım hakları da farklı kurumlardır. Önalım için satışı beklemek gerekirken alım hakkının şartları başka olabilir. Hangi hakka dayanıldığı belirlenmeden süre, dava ve tapuya etki hakkında ortak bir sonuç çıkarılamaz.

2025 değişikliği ve güncel süre

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunla TMK m.733'teki mutlak süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Güncel kural, noter bildiriminin hak sahibine ulaşmasından itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıldır. Bu süreler hak düşürücüdür. Ancak geçici m.1 uyarınca değişiklikten önceki satışlar yönünden eski m.733 hükümleri uygulanmaya devam eder. Eski satışla yeni satışı ayırmadan tek süre söylemek ciddi hak kaybına yol açabilir.

Noter bildirimi ve öğrenme

Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi kanunda düzenlenmiştir. Gündelik konuşma, tapu hareketinden haberdar olma ve kanuni noter bildirimi aynı işlem değildir. Yine de mutlak süre satış tarihine bağlı ilerlediğinden noter bildirimi gelmedi diye süresiz beklenemez. Satış senedi, tebliğ mazbatası ve paydaşın kimliği birlikte incelenmelidir. Usulsüz bildirim iddiası varsa bunun süre hesabına etkisi ayrı değerlendirilir; her eksiklik bildirimi kendiliğinden hükümsüz hale getirmez.

Hangi satışlarda kullanılamaz?

Güncel m.733, cebri artırmayla satışların yanında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da önalımın dışında tutar. Ancak 2025 değişikliğinin satış tarihine ilişkin geçiş kuralı burada da dikkate alınmalıdır. Bir satışın ihaleli olması tek başına bütün özel hukuk önalım sorularını çözmez; dayandığı kanun belirlenir. Paydaşlar arasındaki fiili taksim ve dürüstlük kuralı savunmaları da somut olayda incelenebilir, fakat her kullanım anlaşması hakkın tamamen ortadan kalktığını göstermez.

Dava kime karşı açılır?

Yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satıcıya gönderilen satın alma isteği tek başına hakkı kullandırmaz. Güncel tapu ve satış zinciri davalı konumunu belirlemek için önemlidir. Aynı payın yeniden devrinde dava talebi ve üçüncü kişinin durumu ayrıca tartışılır. Taşınmazın bulunduğu yerin yetki kuralları ile asliye hukuk görevi değerlendirilir. Dilekçede hangi satışın ve hangi payın konu edildiği açık gösterilmeli; birden çok satış varsa süreleri ayrı hesaplanmalıdır.

Güncel önalım bedeli

7571 sayılı Kanunla değişen TMK m.734 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin sürede, nemalandırılmak üzere gösterilen yere nakden yatırmalıdır. Eski tapu satış bedelinin her dosyada aynen yeterli olduğu söylenemez. Geçici hüküm, m.734 değişikliğini yürürlükten önce açılmış davalara da uygular; m.733'ün satış tarihine bağlı geçişiyle bu kural karıştırılmamalıdır.

Feragat ile belirli satıştan vazgeçme

Önalım hakkından genel feragat resmi şekil ve tapuya şerh gerektirir. Belirli satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bir paydaşın herhangi bir satışa ilişkin verdiği belge, sonraki bütün satışlar için genel feragat sayılmayabilir. Metnin konusu, payı ve irade kapsamı incelenir. Yalnız satışa şahit olmak veya satıcıyla akraba olmak da her durumda yazılı vazgeçmenin yerine geçmez.

Gerekli belgeler ve bedel hazırlığı

Güncel tapu kayıtları, resmi satış senedi, paydaşlık durumunu gösteren kayıtlar ve noter tebligatı alınır. Satış tarihi, dava tarihi ve önceki devirler ayrı bir çizelgeye konur. Genel feragat veya belirli satıştan vazgeçme belgesi varsa tam metni incelenir. Fiili taksim savunmasında kullanım krokileri, anlaşmalar ve tanıklar önem taşıyabilir. Rayiç bedelin yatırılması için mahkemece verilecek kesin süre dikkate alınmalı; yalnız geçmiş satış bedeline göre mali hazırlık yapılmamalıdır.

Doğrulanan güncel içtihat

UYAP 1209305800 ve 1228071700 numaralı güncel kararlarda 7571 sayılı Kanunun önalım süresi, rayiç bedel ve geçiş kuralları açıklanmaktadır. Bu kararların yararı, önceki uygulamaya ait iki yıl ve tapudaki satış bedeli bilgilerinin bütün yeni olaylara taşınamayacağını göstermesidir. Bedelin hangi tarihe göre değerlendirileceği ve derdest dosyanın aşaması somut yargısal inceleme gerektirir. Karar özeti üzerinden kesin ödeme rakamı belirlenmez; mahkemenin bedel ve süre ara kararları izlenmelidir.

Tarihli örnek ve uygulama sınırı

2026 yılında gerçekleşen pay satışında noter bildirimi yapılmamış olsa bile güncel bir yıllık üst sınır önem taşır. Buna karşılık 2025 değişikliğinden önce tamamlanan satışta m.733 geçiş hükmü nedeniyle eski mutlak süre değerlendirilir. Aynı dosyada dava yeni açılmışsa bedel bakımından güncel m.734 ayrıca uygulanabilir. Bu iki farklı zaman kuralı birlikte okunmalıdır. Önalım davası, paylı taşınmazdaki bütün ortaklığın sona erdirilmesi talebi değildir; yalnız belirli pay satışına yöneliktir.

Sık sorulan sorular