Ortaklığın giderilmesi nedir?

Hangi ihtiyaçtan doğar?

Mirasçılar bir evin satılması, kiraya verilmesi veya kimin kullanacağı konusunda uzlaşamayabilir. Paydaşlardan birinin ortaklığı sürdürmek istememesi halinde kanuni koşullarla paylaşma istemi gündeme gelir. Ortaklığın giderilmesi yalnız diğer ortağa karşı ceza veya baskı aracı değildir; ortak mülkiyetin tasfiyesini sağlar. Paylı ve elbirliği mülkiyetindeki mallarda farklı temsil sorunları bulunabilir. Dava açılması tek başına diğer paydaşın bütün kullanımını hemen sona erdirmez; yargılama ve gerektiğinde satış aşamaları vardır.

TMK m.698–699 ve dava konusu

Kanun, paylaşma isteminin sınırlarını ve yöntemini düzenler. Paylaşmanın hukuki işlemle veya malın sürekli amaca özgülenmesiyle sınırlanmış olması, uygun olmayan zamanda paylaşma gibi hususlar ayrıca incelenir. Ortaklığın devamına ilişkin anlaşmanın kanuni süre ve şekil şartları vardır. Talep belli taşınmaz veya mallara yöneltilebilir; terekenin bütününün paylaşılmasıyla aynı kapsamda olmayabilir. Bir mal üzerinde mülkiyetin kimde olduğuna ilişkin ciddi uyuşmazlık varsa tasfiye hesabından önce bu sorun çözülmelidir.

Dava şartı arabuluculuk

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı uygulanır. 1.9.2023 sonrası rejimde başvurunun usulüne uygun yapılması ve sonuç tutanağının alınması önem taşır. Anlaşma halinde aynen paylaşım, payın devri veya satış koşulları tasarlanabilir; tapu işlemi için gerekli şekil ve icra edilebilirlik düzeni ayrıca gözetilir. Arabulucuda imza atılmış olması, hukuken bölünemeyen bir tarım arazisini kendiliğinden bölünebilir hale getirmez.

Tüm ortakların davada yer alması

Ortaklığın giderilmesinde paydaşların tamamının davaya katılması sağlanmalıdır. Ölen malikin mirasçıları, pay devri ve vesayet durumları güncel kayıtlarla belirlenir. Taraflardan birinin küçük veya kısıtlı olması temsil ve gerektiğinde kayyım sorununu doğurabilir. Eski mirasçılık belgesi üzerinden eksik tarafla karar verilmesi bozma nedeni olabilir. Taşınmazın tapudaki malik listesiyle fiili kullanıcılar aynı değildir; davanın tarafları sadece konutta yaşayan kişilerden oluşmaz.

Aynen paylaşma mümkün mü?

Mahkeme malın niteliğini, pay oranlarını ve bölünmenin hukuki sınırlarını araştırır. İmar kuralları, tarım arazilerinin bölünme sınırları ve önemli değer kaybı ihtimali belirleyicidir. Paylar arasındaki değer farkı uygun koşullarda para eklenerek denkleştirilebilir. Bir apartmanda kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşımın mümkün olup olmadığı da şartlarına göre incelenir. Her paydaşa eşit büyüklükte alan verilmesi gerekmez; pay oranı, değer ve kanuni elverişlilik birlikte gözetilir.

Satış yolu ve artırmanın kapsamı

Aynen paylaşım uygun değilse satış gündeme gelebilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır; tek ortağın dışarıdan alıcı istememesi yeterli değildir. Mahkeme kararından sonra satış işlemleri ayrı aşamada yürür. Kıymet takdiri, ilan ve artırma kuralları uygulanır; dava kararının verildiği gün otomatik satış gerçekleşmez. İhaleye katılma ve bedelin dağıtılması şartları somut satış dosyasında takip edilmelidir; piyasa ilan fiyatı kesin satış bedeli değildir.

Bina ve ağaçların kime ait olduğu

Ortak taşınmazdaki bina veya ağaç gibi muhdesatın bazı paydaşlarca yapıldığı ileri sürülebilir. Mülkiyet sistemi bakımından bütünleyici parça ile satış bedelinin paylaşımında ekonomik katkı farklı konulardır. Paydaşlar aidiyette anlaşmıyorsa uygun görevli davada tespit ihtiyacı doğabilir. Muhdesat değeriyle arsa değeri ayrı hesaplanarak satış bedeline oran kurulması gerekebilir. Yapıyı yapanın taşınmazın tamamının maliki olduğu veya kendisine doğrudan ayrı tapu verileceği sonucu otomatik çıkmaz.

Gerekli belgeler ve değer bilgisi

Güncel tapu, tüm mirasçılık belgeleri, arabuluculuk son tutanağı, kadastro planı ve imar durumu hazırlanır. Taşınmaz üzerindeki ipotek, intifa, haciz ve şerhler incelenir. Yapı ve ağaç aidiyeti için ödeme belgeleri, ruhsat ve tanık bilgileri yararlı olabilir. Aynen paylaşım önerisi varsa teknik elverişliliği gösteren taslak gerçekçi olmalıdır. Kira geliri veya geçmiş kullanım tazminatı talepleri ayrıca değerlendirilir; ortaklığın giderilmesi davası bütün hesap uyuşmazlıklarını kendiliğinden çözmez.

Doğrulanmış karar

UYAP 1210695200 numaralı kararda muhdesat aidiyeti çekişmesi ve satış bedelinin arsa ile muhdesat değerlerine göre dağıtılması ele alınmıştır. Karar, paydaşın yaptığı yapının ekonomik etkisini ortaya koyarken üçüncü kişinin muhdesat iddiasının davaya dahil edilmesinde sınır bulunduğunu da gösterir. Aynı yaklaşım her dosyada kesin katkı yüzdesi vermez. Keşif, değerleme, tapu durumu ve ortakların kabulü incelenerek paylaştırma hesabı kurulmalıdır; yapının maliyetiyle bugünkü değer artışı aynı olmayabilir.

Aile evinin satışı örneği

Dört mirasçıdan biri evin satılmasını, diğerleri ailede kalmasını isteyebilir. Arabuluculukta bu mirasçının payını diğerlerinin devralması çözüm olabilir; ödeme ve tapu sırası açık düzenlenmelidir. Anlaşma olmazsa mahkeme önce hukuken mümkün paylaşım seçeneklerini değerlendirir. Tek daire bölünemiyorsa satış sonucu doğabilir. Evde yaşayan mirasçının barınma ihtiyacı önemlidir, ancak tek başına süresiz ortaklığı sürdürme hakkı yaratmayabilir; varsa özel hak ve kullanım düzeni ayrıca incelenir.

Davanın diğer taleplerle sınırı

Ortaklığın giderilmesi ile tapu iptal ve tescil, ecrimisil, mirasta denkleştirme veya katkı alacağı farklı hukuki amaçlara yönelir. Tarafın hangi sonucu istediğini ayırması doğru dava ve delil seçimini sağlar. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin paylaştırılması da davanın iki taraflı niteliğiyle ilişkilidir; bütün giderlerin otomatik olarak tek davalıya yükleneceği söylenemez. Kanun yolu ve satış aşamasındaki süreler tebliğlere göre ayrıca izlenmeli, süreç için sabit bitiş süresi vaat edilmemelidir.

Sık sorulan sorular