Geri alım hakkı nedir?

Satıştan sonra yeniden edinim imkanı

Malik taşınmazını devrederken belirli süre içinde geri alma yetkisini saklı tutabilir. Bu hak satışın hiç yapılmamış olduğu anlamına gelmez; alıcı başlangıçta geçerli mülkiyet edinir. Geri alım sahibi şartlar gerçekleştiğinde hakkını kullanarak yeniden satış ilişkisi doğmasını sağlar. Hakkın hangi bedelle ve hangi tarihe kadar kullanılacağı sözleşmede açıklanmalıdır. Gündelik dilde geri vereceğim sözü her durumda teknik anlamda geri alım hakkı kurmaz; işlemin içeriği ve kanuni şekli belirleyicidir.

Alım ve önalımdan farkı

Geri alımda hak sahibi daha önce sattığı şeyi geri edinmek ister. Alım hakkı önceki bir satışı gerektirmeden satın alma yetkisi sağlayabilir. Önalım ise kural olarak üçüncü kişiye yapılan satış üzerine öncelikle edinme imkanını düzenler. Bu üç hakkın aynı maddelerde anılması aynı şartlara tabi oldukları anlamına gelmez. Özellikle yasal önalımın güncel satış ve dava süreleri geri alıma doğrudan aktarılmaz. Sözleşmenin adı ile tarafların gerçek ekonomik amacı birlikte değerlendirilmelidir.

TBK ve TMK dayanakları

TBK m.237 taşınmaz geri alım sözleşmesinde resmi şekli, m.238 süreyi ve şerhi düzenler. TMK m.736 ise şerhli hakkın sonraki maliklere karşı etkisini açıklar. Şekil, süre ve üçüncü kişilere etki ayrı denetim başlıklarıdır. Resmi sözleşme bulunması tapu kaydının hemen hak sahibi adına değiştiğini göstermez. Bir anlaşma başka bir borcun teminatı için kullanılıyorsa gerçek niteliği ve emredici hükümlerle ilişkisi ayrıca incelenir; geri alım adı her finansman modelini otomatik geçerli hale getirmez.

En fazla on yıllık süre

Sözleşmeden doğan geri alım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Tapuya şerhin etkisi de TMK m.736 kapsamında her durumda şerhten itibaren on yıl geçmekle sona erer. Hakkın sözleşmedeki süresiyle şerhin üçüncü kişilere etkisi aynı başlangıç tarihine sahip olmayabilir; belgeler ayrı okunmalıdır. Süre dolmuşsa yalnız tarafların eski niyetiyle hakkın sonsuza kadar devam ettiği söylenemez. Daha kısa süre, kullanılma şartı veya bedel mekanizması kararlaştırılmışsa bunların geçerliliği ve açıklığı kontrol edilir.

Tapuya şerh ne sağlar?

Şerh verilen geri alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir. Şerh kişisel hakkı mülkiyet hakkına dönüştürmez; sonraki kazanımlara karşı etki alanını güçlendirir. Önceden mevcut ipotek ve diğer yükler ayrıca incelenir. Taşınmazı devralacak üçüncü kişi güncel sicille kuruluş belgesini birlikte değerlendirmelidir. Satıcının elindeki eski senette şerh görünmemesi güncel kaydın da aynı olduğunu kanıtlamaz. Şerhin terkin edilmesiyle sözleşmesel taleplerin tümünün akıbeti de tek cümlede çözülemez.

Hakkın kullanılması ve ödeme

Sözleşmede öngörülen sürede ve usulde irade açıklaması yapılmalıdır. Bildirimin muhatabı ve ulaştığı tarih önem taşır. Yeniden edinim bedelinin nasıl hesaplandığı, ödeme zamanı ve karşılıklı ifa koşulları belirlenir. Hak kullanıldığında tapu devri için gerekli resmi işlem tamamlanmazsa uygun tescil talebi gündeme gelebilir. Yalnız telefonla geri istiyorum demek, ispat ve şekil yönünden bütün sorunları çözmeyebilir. Karşı tarafın kabul etmediği durumda da hak sahibinin kendi başına taşınmaza girmesi mülkiyet kazanımının yerine geçmez.

Bedel, masraf ve değer artışı

Geri alım bedeli sözleşmenin yorumuyla belirlenir; eski satış bedelinin her durumda aynen yeterli olduğu varsayılmaz. Endeks, belirli artış veya başka hesap şartları varsa hukuka uygunlukları incelenir. Alıcının yaptığı onarım ve zorunlu giderler, kullanım gelirleri ve tarafların anlaşması tasfiye hesabını etkileyebilir. Resmi işlem, tapu harcı ve yargılama masrafları ayrıca doğabilir. Taşınmazın piyasa değerinin yükselmesi tek başına sözleşmede bulunmayan yeni bedel şartı yaratmaz; uyuşmazlık ekonomik beklentiden çok geçerli yükümlülüklere dayanır.

İnceleme için gerekli belgeler

İlk satış resmi senedi, geri alım düzenlemesinin tam metni, güncel tapu ve şerh kayıtları alınır. Sonraki devirler, ödeme ve bildirim belgeleri eklenir. Vekille yapılan işlemde özel yetki ve temsil kapsamı kontrol edilir. Sözleşmenin başka bir kredi veya borç ilişkisiyle bağlantısı varsa bunların belgeleri de incelenmelidir. Hak süresinin başlangıcı, şerh tarihi ve irade açıklamasının ulaştığı gün ayrı kaydedilir. Taşınmaz üzerindeki fiili kullanım, kiracı ve intifa gibi haklar yeniden teslim beklentisini etkileyebilir.

Doğrulanan yargısal yaklaşım

UYAP 855500400 numaralı kararda kişisel hakkın tapuya şerhinin onu ayni hakka dönüştürmediği, fakat sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale getirdiği açıklanır; geri alım bu haklar arasında sayılır. Bu yaklaşım, şerh ile mülkiyet tescilinin ayrılmasını sağlar. Karar bütün geri alım dosyalarında bedelin veya kullanım bildiriminin sonucunu belirlemez. Somut resmi sözleşme ve tapu zinciri incelenmeden otomatik tescil kararı vaat edilemez. Eski Borçlar Kanunu atıfları güncel TBK hükümleriyle karşılaştırılmalıdır.

Üçüncü kişiye satış örneği

Alıcı taşınmazı başka kişiye devretmişse geri alım sahibinin ilk incelemesi şerhin bulunup bulunmadığı ve süresidir. Geçerli şerh sonraki malike karşı kullanım imkanını etkiler. Şerh yoksa sözleşme tarafına yönelik borç ve zarar talepleriyle üçüncü kişiden tescil istemi aynı koşullara bağlı değildir. Sonraki kişinin hukuki konumu ayrıca araştırılır. Böyle bir olayda yalnız önceki satış bedelini hazırlamak yeterli olmaz; doğru muhatap, süre ve talep belirlenmelidir.

Sözleşmenin karşılamadığı sonuçlar

Geri alım hakkı kendiliğinden kira sözleşmesini sona erdirmez, önceki bütün yükleri silmez veya alıcının yaptığı her işlemi geçersiz kılmaz. Resmi kuruluş ve kullanım şartları yerine getirilmelidir. Taraflar tapu devrini geciktiriyorsa geçici hukuki koruma gerekip gerekmediği somut delille değerlendirilir. Zamanaşımı, hak süresi ve şerh süresi birbirine karıştırılmadan dosya takvimi kurulmalıdır. İyi hazırlanmış metin, hangi taşınmazın hangi bedel ve usulle geri edinileceğini açıkça göstererek gelecekteki yorum uyuşmazlığını daraltır.

Sık sorulan sorular