Riskli yapı nedir?

Teknik tespit gerektiren statü

Bir binanın yaşının büyük olması endişe yaratabilir; ancak kanuni riskli yapı statüsü yalnız yaşa veya komşuların kanaatine dayanmaz. Yapının taşıyıcı sistemi, malzemesi ve ilgili teknik esaslarla yapılan inceleme önemlidir. Riskli alan dışında kalan tek bina da riskli yapı olarak tespit edilebilir. Buna karşılık bir alanın riskli ilan edilmesiyle her binaya aynı teknik rapor düzenlenmiş olduğu sonucu çıkmaz. Hangi karara ve hangi yapıya ilişkin işlem bulunduğu resmi belgelerden belirlenmelidir.

6306 kapsamındaki tanım

Kanunun amacı afet riski altındaki alanlarla bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu yerlerde sağlıklı ve güvenli çevre oluşturmaktır. Risk tespiti, maliklerin yükleniciyle ekonomik anlaşmasından farklı idari aşamadır. Yeni daire dağılımında anlaşamamak teknik risk raporunu kendiliğinden geçersiz kılmaz. Aynı şekilde riskli yapı tespiti teklif edilen her sözleşme şartının adil olduğunu kanıtlamaz. Teknik güvenlik kararıyla özel hukukta yapım ve karşılık borçları ayrı değerlendirilerek hangi işlemin tartışıldığı açıklaştırılmalıdır.

Kimler ve hangi kuruluşlar başvurur?

Riskli yapı tespiti kanunun tanıdığı kişiler ve yetkili idarelerce lisanslı kurum veya kuruluşlara yaptırılabilir. Lisans ve görevlendirilen mühendislerin yetkileri incelenir. Her özel mühendislik değerlendirmesi kanuni riskli yapı raporu değildir. Maliklerin tamamının yeni inşaat sözleşmesinde anlaşmasıyla tespit için gereken başvuru iradesi birbirine karıştırılmamalıdır. Başvuru öncesinde bina kimliği, tapu ve temsil belgeleri hazırlanır. Raporun hangi blok veya yapıyı kapsadığı, aynı parseldeki diğer binalarla ilişkisinden ayrıca anlaşılmalıdır.

Raporun teknik kapsamı

Taşıyıcı sistem bilgileri, numune ve deney verileri, proje veya rölöve ve hesap yöntemleri teknik esaslara uygun olmalıdır. Dışarıdan fotoğraf çekilerek binanın sağlam olduğunun söylenmesi bütün incelemeyi karşılamaz. Yapıya sonradan müdahale, kolon değişikliği ve malzeme özellikleri önem taşıyabilir. Raporun yetkili idarece kontrol edilmesi ve eksiklerin tamamlanması süreci ayrıca vardır. İtirazda genel korku veya memnuniyetsizlik yerine hangi veri, numune veya hesap unsurunun tartışıldığı uzman desteğiyle somutlaştırılmalıdır; yeni inceleme talebi hukuki çerçeveye uygun kurulmalıdır.

Güncel bildirim yöntemi

Başkanlığın güncel açıklamasında tespit bilgilerini içeren tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün ilan yöntemi yer alır. Muhtarlık ilanının son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Eski kaynaklarda tapu müdürlüğünden posta tebligatı anlatılması güncel yöntemin yerine konulmamalıdır. Hak sahibi ilan belgesini ve tarihlerini öğrenmelidir. Yalnız telefon mesajı gelmediğini söylemek kanuni bildirimin hiç yapılmadığını otomatik kanıtlamaz; somut usul araştırılır.

On beş günlük teknik itiraz

Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş gün içinde yetkili müdürlük veya yetki devri yapılan idareye itiraz edebilir. Teknik heyet raporu ilgili esaslar yönünden inceler. Bu başvuru ile idari iptal davası aynı değildir; görevli merci ve süreleri ayrı tutulur. İtiraz dilekçesi, raporun numarası ve yapının kimliğini doğru göstermelidir. Belirsiz komşu bina fotoğrafı veya başka parsel raporu, teknik itirazın esasını açıklamaya yetmez.

Kesinleşme, tahliye ve yıkım

Risk tespitinin kesinleşmesi sonrası tahliye ve yıkım aşamaları gündeme gelebilir. Güncel düzenlemede doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesi önemlidir; her olayda tam doksan gün otomatik hak olarak kabul edilmemelidir. Yapının güçlendirilmesi seçeneği teknik, imar ve irade koşullarıyla ayrıca değerlendirilir. Risk raporu düzenlendi diye binanın aynı gün malikçe yıkılması gerektiği veya hiçbir işlem yapılmadan kullanılmaya devam edilebileceği şeklinde iki uç sonuç yanlıştır. Somut bildirim ve resmi aşamalar izlenmelidir.

Kiracı ve diğer hak sahipleri

Riskli yapı statüsü yalnız maliki etkilemez; kiracı, intifa ve başka hak sahipleri de tahliye sürecinden etkilenebilir. Ancak kira ilişkisinin sona ermesi, depozito ve destek başvuruları kendi koşullarıyla incelenir. Kamu kira yardımı ile yüklenicinin sözleşmesel kira bedeli farklıdır. Binada oturan herkesin aynı destekten yararlanacağı varsayılmaz. Tahliye takvimi, hak sahipliği ve başvuru belgeleri güncel resmi açıklamayla kontrol edilmelidir. Tapudaki takyidatlar ve kişisel hakların yeni projedeki durumu ayrıca değerlendirilir.

Gerekli belgeler ve masraflar

Tapu, bağımsız bölüm ve arsa payı kayıtları, raporun tamamı, deney ekleri, ilan ve itiraz belgeleri alınır. Yapı ruhsatı ve proje varsa karşılaştırılır. Güçlendirme düşünülüyorsa teknik uygunluk ve izin belgeleri gerekir. Tespit, tahliye ve yıkım masraflarının hangi kişiden hangi usulle alınacağı ayrı kanuni kurallara tabidir. Tek bir sabit riskli yapı işlem ücreti söylenemez; kuruluş ve teknik inceleme kapsamı değişebilir. Bedel ödenmesi raporun sonucunun istenen yönde garanti edildiği anlamına gelmez.

Doğrulanan yargısal yaklaşım

UYAP 743607700 numaralı kararda riskli yapı tespitinde lisanslı kuruluşlar, teknik esaslar ve görevlendirilen mühendislerin uzmanlıkları değerlendirilir. Bu kararın eski yönetmelik metinleri güncel ilan veya çoğunluk usulü olarak kullanılmamalıdır. Güncel bildirim ve itiraz için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklaması ayrıca esas alınır. Karar, teknik tespitin mesleki ve hukuki kurallarla bağlantısını gösterir; bütün binalar için hazır sağlamlık sonucu vermez. Kendi yapısının raporu ve işlem tarihi üzerinden inceleme yapılmalıdır.

Örnek ve başvuru sınırı

Malik yeni projede küçük daire verildiği için riskli yapı raporuna karşı çıkabilir. Fakat itirazın teknik rapora mı ekonomik dağılıma mı yönelik olduğu ayrılmalıdır. İlkinde teknik veriler, ikincisinde arsa payı ve sözleşme koşulları önemlidir.6306 kapsamındaki idari işlemlerde özel otuz günlük dava süresi de teknik itirazın on beş günüyle karıştırılmamalıdır. Dava açılması her durumda işlemi kendiliğinden durdurmaz; gerekli geçici koruma değerlendirilir. Güçlü dosya, teknik riskle mülkiyet ve sözleşme taleplerini doğru ilişkilendirir.

Sık sorulan sorular