Kentsel dönüşüm nedir?

Tek bir işlemden oluşmaz

Gündelik dilde eski apartmanın yenilenmesiyle büyük bir alanın planlanması aynı adla anılabilir. Hukuken ise riskli yapı tespiti, riskli alan, rezerv yapı alanı, belediyenin dönüşüm projesi ve maliklerle yüklenicinin özel sözleşmesi farklı işlemlerdir. Bir binanın yaşlı olması kendiliğinden 6306 kapsamına girdiği anlamına gelmez. Projenin kamu hukuku kararlarıyla özel hukuk sözleşmeleri birlikte incelenmelidir. Aynı dosyada idareye karşı iptal davasıyla yükleniciye karşı ifa veya tazminat talebi ayrı yargı yollarında gündeme gelebilir.

6306 ile belediye dönüşümü ayrımı

6306 sayılı Kanun afet riski altındaki alanlar ve riskli yapılar için özel düzen içerir.5393 sayılı Belediye Kanunu m.73 ise belediyenin kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini düzenler. Yetkili organ, karar yöntemi, planlama ve başvuru takvimi aynı değildir. Sadece dönüşüm kelimesi kullanıldığı için 6306'daki çoğunluk veya süre bütün projelere uygulanmaz. Öncelikle kararın dayandığı kanun ve işlemi tesis eden kurum belirlenir. Taşınmazın alan içinde bulunmasıyla yapının teknik risk tespiti de birbirinden ayrılmalıdır.

Riskli yapı tespiti

Riskli yapı, teknik ölçütlere göre ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar riski taşıyan yapıdır. Yetkili ve lisanslı kuruluşun incelemesi, numune ve rapor koşulları önemlidir. Maliklerin yeniden yapım konusunda anlaşması tek başına teknik tespitin yerini tutmaz. Raporun hangi binayı kapsadığı, taşıyıcı sistem bilgileri ve dayanak hesapları incelenebilir. Hızlı görsel inceleme ile kanuni riskli yapı raporu aynı belge değildir; raporun idari sürece alınması ve bildirim aşamaları ayrıca izlenir.

Bildirim ve on beş günlük itiraz

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre riskli yapı bilgileri yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. İşlem ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Malik veya kanuni temsilci bu tarihten itibaren on beş gün içinde teknik itirazda bulunabilir. İtirazın nereye verileceği yetki devrine göre belirlenir. Eski tapu tebligatı uygulamasıyla güncel yöntemi karıştırmamak, ilanın başlangıç ve bitiş belgesini almak gerekir.

Tahliye ve yıkım süreci

Güncel Başkanlık açıklamasında riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesi düzeni yer alır. Bu süre herkes için otomatik doksan gün beklenmesi garantisi değildir; somut bildirim incelenir. Riskli yapı yıkımı ile 3194 sayılı Kanuna dayalı ruhsatsız yapı yıkımı farklıdır. Kiracı, intifa sahibi ve maliklerin hukuki konumları ayrıca belirlenir. İtiraz veya dava açılması işlemin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez; uygulanabilir geçici koruma şartları değerlendirilmelidir.

Pay oranıyla salt çoğunluk

6306 kapsamındaki yeniden değerlendirme kararlarında güncel rejimde maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğu önemlidir. Eski üçte iki kuralı bütün yeni işlemlere taşınamaz. Kişi sayısı çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğu aynı değildir. Karara katılmayan maliklere teklif ve şartların usulüne uygun bildirilmesi, pay satış süreci ve değerleme kuralları ayrıca izlenir. Salt çoğunluk kararı her türlü ruhsat ve tamamlanma işleminin bütün diğer koşullarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Yüklenici sözleşmesi ve ekonomik şartlar

Yeni bağımsız bölümlerin dağılımı, arsa payı, net alan, eklentiler, teslim takvimi ve gecikme sorumluluğu açık olmalıdır. Kira yardımı veya taşınma desteğiyle yüklenicinin sözleşmesel kira ödeme borcu ayrı kaynaklardır. Kamu desteği alınması yüklenicinin bütün edimlerini garanti etmez. Teminat, ipotek, aşamalı devir ve teknik şartname gerçek projeye uygun tasarlanmalıdır. Sadece çoğunluğun imzaladığı kısa bir teklif üzerinden her malikin hangi bağımsız bölümü edineceği kesinleştirilemeyebilir; değer ve proje karşılaştırması gerekir.

Gerekli belgeler ve teknik veri

Güncel tapu ve arsa payları, yönetim planı, mevcut mimari proje, riskli yapı raporu ve ilan tutanakları alınır. İtiraz kararı, yeni imar durumu, çoğunluk tutanağı ve maliklere sunulan teklif tam olarak incelenir. Yüklenici sözleşmesi ve teminat belgeleri eklenir. Her malikin önceki bağımsız bölümünün konumu ve değeri kayıt altına alınmalıdır. Sadece metrekare eşitliği, eskiyle yeni hakların ekonomik karşılığının eşit olduğunu göstermeyebilir; cephe, kat, kullanım ve teslim şartları karşılaştırılır.

Doğrulanmış anayasal değerlendirme

AYM'nin 2018/1567 başvurusunda 6306 uygulamalarının mülkiyet hakkına etkileri ve kamu yararı çerçevesi ele alınır. Karar geçmiş mevzuat dönemine ilişkin olduğundan o metindeki eski çoğunluk veya bildirim düzeni güncel kanun yerine kullanılmaz. Kararın yararı, dönüşümün maliklerin mülkiyetine ciddi müdahaleler içerebildiğini ve hukuki güvencelerin önemini göstermesidir. Güncel usul için Başkanlığın açıklamaları ve yürürlükteki kanun ayrıca esas alınmalıdır; eski karar pasajıyla yeni işlem takvimi kurulmaz.

Başvuru yolları ve özel süre

6306 uyarınca tesis edilen idari işlemlerde kanundaki otuz günlük dava süresi özellikle incelenir; riskli yapı teknik itirazının on beş günlük süresiyle aynı değildir.5393 veya başka kanuna dayalı işlem için farklı süre rejimi uygulanabilir. Sözleşmesel teslim uyuşmazlığı ise özel hukuk talebi doğurabilir. Hangi işlemin iptalinin istendiği, tebliğ ve ilan tarihi, itirazın etkisi ayrı belirlenmelidir. Dönüşüm dosyasındaki bütün işlemler için tek dilekçe ve tek süre bulunmaz.

Apartman örneği ve uygulama sınırı

On malik bulunan binada karar yalnız kişi sayılarak verilmemelidir; arsa payları farklı olabilir. Riskli yapı tespiti kesinleşirken yeni sözleşmenin dağılımı konusunda anlaşmazlık çıkması, teknik riski kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık riskli yapı kararı bulunması da teklif edilen her ekonomik şartın adil ve hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Malik önce hangi işleme hangi gerekçeyle karşı çıktığını ayırmalıdır. Teknik rapora itirazla bağımsız bölüm dağılımına ilişkin sözleşme tartışması farklı deliller gerektirir.

Sık sorulan sorular