Taşınmaz satış vaadi nedir?

Ön sözleşmenin sağladığı hak

Bir dairenin belirlenen şartlarla daha sonra devredileceği kararlaştırılabilir. Satış vaadi bu yükümlülüğü hukuken bağlar; ancak alıcı tapuda malik haline gelmez. Peşinat ödenmesi veya anahtar teslimi, mülkiyet geçişinin yerini tutmaz. Vaadin konusu, bağımsız bölüm veya pay itibarıyla belirli ya da belirlenebilir olmalıdır. Satıcının bugün malik olmaması her durumda vaadi geçersiz kılmaz; fakat ileride ifa edebilme olanağı ve bunun ekonomik riski özellikle değerlendirilmelidir.

Resmi şekil ve noterlik düzenlemesi

TBK m.29 ve 237, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.89 birlikte ele alınır. Satış vaadinde noterlikte düzenleme biçimi önemlidir; yalnız imza onayı ile düzenleme aynı işlem değildir. Emlak ofisinde hazırlanan adi kağıda satış vaadi başlığı konulması resmi şekli sağlamaz. Belgenin şekil eksikliği, iade ve tazminat talepleri bakımından farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle işlem öncesinde belgenin tam türü ve vaat edilen devir koşulları kontrol edilmelidir.

Asıl satıştan ve kaporadan farkı

Asıl satış mülkiyetin geçirilmesine yönelik resmi işlemle tamamlanır; vaat gelecekteki işleme ilişkin borç doğurur. Kapora veya rezervasyon belgesi ise içeriğine göre başka bir borç ilişkisi kurabilir. Başlıkların gündelik kullanımı yanıltıcı olabilir. Özellikle projeden konut alımlarında tüketici mevzuatı, ön ödemeli satış düzeni ve teminat yükümlülükleri de gündeme gelebilir. Bir yatırımın bütün hukuki ilişkisi yalnız satış vaadi hükümleri üzerinden açıklanamaz; sözleşme zinciri birlikte okunmalıdır.

Bedel ve ifa koşulları

Satış bedeli, taksitler, devir zamanı ve teslim şartları anlaşılır biçimde belirlenmelidir. Kalan bedeli ödeme borcunun karşılıklı ifa ilişkisi, tescil talebini etkiler. Satıcının kendi yapması gereken izin veya proje işlemlerini tamamlamamasıyla alıcının ödeme temerrüdü aynı olay değildir. Tarihe bağlı devir ile belirli bir ruhsat veya inşaat aşamasına bağlanan devir arasında süre hesabı farkı oluşabilir. Çelişkili ek protokoller varsa hangisinin geçerli değişiklik sayıldığı ve şekil koşulu incelenir.

Tapuya şerhin etkisi

Satış vaadinin tapuya şerhi, kişisel hakkın sonraki hak sahiplerine karşı etkisini güçlendirebilir. Şerh mülkiyet tescili değildir ve mevcut bütün hacizleri veya ipotekleri ortadan kaldırmaz. Tapu Kanunu m.26'daki beş yıllık şerh düzeniyle sözleşmesel alacağın zamanaşımı birbirinden ayrılmalıdır. Şerhin terkin edilmesi, her durumda vaat borcunun da bittiğini göstermez. Sıra, tarih ve sonradan kazanılan hakkın niteliği, üçüncü kişiye yöneltilecek talebin sınırlarını belirler.

Zamanaşımı hangi tarihten başlar?

Satış vaadinden doğan talepte özel durum yoksa on yıllık genel zamanaşımı değerlendirilir. Başlangıç, sadece belgenin imza tarihine eşit kabul edilmez; ifa olanağının ve muacceliyetin doğması önemlidir. Taşınmazın vaat alacaklısına teslim edilmiş olması halinde zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralıyla ilişkisi de yargısal uygulamada ele alınır. Bu istisna her dosyada süre bulunmadığı anlamına gelmez. Devir şartları, teslim ve karşılıklı edimler belgelere göre tarih sırasıyla çıkarılmalıdır.

Dosyada bulunması gereken belgeler

Düzenleme biçimindeki sözleşmenin tamamı, ekleri, ödeme dekontları ve güncel tapu kayıtları toplanır. Şerh konulmuşsa tarih ve yevmiye bilgileri alınır. Yapı projesi, ruhsat, kat irtifakı listesi ve bağımsız bölümün belirlenmesini sağlayan belgeler projeli satışlarda önemlidir. Teslim tutanağı ile kullanıma ilişkin kayıtlar zamanaşımı ve ifa savunmalarını etkileyebilir. Satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devrettiği ileri sürülüyorsa devir zinciri ve sonraki hak sahipleri ayrıca belirlenmelidir.

Devir yapılmazsa hangi talep doğar?

Şartları varsa TMK m.716 çerçevesinde hükmen tescil istenebilir. Ancak borçlunun malik olmaması, payın niteliği, hukuki engel veya ifa imkansızlığı bu talebi etkiler. Aynen ifanın mümkün olmadığı olaylarda iade ve zarar talepleri farklı şartlarla değerlendirilir. İstenen zarar kalemi ve hesap yöntemi açık kurulmalıdır. Alıcının ödediğini geri almasıyla sözleşme gereği elde edeceği ekonomik durumun tazmini aynı talep değildir; kusur ve temerrüt olguları önem taşır.

Doğrulanmış yargı kararı

UYAP 1189192600 numaralı kararda satış vaadinin resmi şekli, kişisel hak doğurması ve ifa olanağıyla bağlantılı zamanaşımı açıklanır. Karar, vaadin mülkiyet devri sayılmadığını gösterirken şartları oluşan alacaklının hükmen tescil isteyebilmesini de kabul eder. Kullanım teslimine ilişkin dürüstlük değerlendirmesi somut olayla sınırlı okunmalıdır. Eski Borçlar Kanununa atıf yapan daha eski kararlar ise güncel TBK maddeleri ve işlemin tarihine göre karşılaştırılmalıdır.

İki kişiye vaat örneği

Satıcı aynı daire için iki ayrı taahhüt vermiş olsun. Uyuşmazlık sadece hangi alıcının önce ödeme yaptığı sorusuna indirgenemez. Sözleşmelerin geçerliliği, tarihleri, şerhleri, tapu devri ve sonraki kişinin durumu araştırılır. Tapunun bir başkasına geçmiş olması da ilk alıcının bütün taleplerini otomatik sona erdirmez; ancak dava türü değişebilir. Bu durumda devir ihtimali için geçici koruma talebinin gerekip gerekmediği, kanuni şartlarıyla ve gecikmeden değerlendirilmelidir.

Sözleşme imzalanmadan önce

Alıcı, vaat edilen bağımsız bölümün gerçekten projede ve sicilde tanımlanabildiğini doğrulamalıdır. Satıcının temsil ve tasarruf yetkisi, ipotekler, teslim takvimi ve kalan bedel açık olmalıdır. Hangi gecikmenin haklı fesih veya tazminat doğuracağı, mevcut yüklerin kim tarafından kaldırılacağı belirlenir. Resmi şeklin sağlanmış olması ekonomik ifa güvencesinin de bulunduğu anlamına gelmez. Sözleşme metninin hukuki geçerliliği ile projenin fiilen tamamlanabilirliği ayrı inceleme alanlarıdır.

Sık sorulan sorular