İntifa hakkı nedir?

Mülkiyet neden iki farklı kişide görünür?

Bir anne dairesini çocuğuna bağışlayıp intifa hakkını kendisinde tutabilir. Çocuk çıplak malik olur; anne ise dairede oturmayı veya şartları uygunsa kira gelirini almayı sürdürür. Burada iki ayrı mülkiyet yoktur: mülkiyetin üzerinde sınırlı bir ayni hak vardır. Yeni malik, sadece tapuda adına kayıt bulunduğunu söyleyerek intifa sahibini çıkaramaz. Alıcı bakımından sicildeki intifa kaydı, satın alınan hakkın ekonomik değerini doğrudan etkiler. Hakkın kuruluş sebebi bağış, satış veya başka geçerli bir ilişki olabilir; sicil ile dayanak işlem birlikte değerlendirilir.

TMK kapsamında hakkın dayanağı

TMK m.794–822 intifanın kurulmasını, kullanılmasını ve sona ermesini düzenler. Hakkın taşınmaz üzerindeki kapsamı resmi senetle birlikte okunur. Aksine geçerli düzenleme yoksa tam yararlanma yetkisi vardır; fakat malın özünü koruma yükümlülüğü devam eder. İntifa, satış yetkisi sağlamaz. Hak sahibi taşınmazı kendisine aitmiş gibi satamaz veya üzerinde malikin mülkiyetini ortadan kaldıran yeni bir ayni hak kuramaz. Taşınırlar ve alacaklar üzerindeki intifanın kuruluş usulü ayrıca farklıdır.

Taşınmaz üzerinde nasıl kurulur?

Sözleşmeyle kurulacak taşınmaz intifasında resmi işlem ve tapu kütüğüne tescil gerekir. Bir aile toplantısında verilen söz veya yalnız imzalı bir kağıt, ayni hakkın bütün sonuçlarını doğurmaz. Malik ile hak sahibinin kimlikleri, temsil yetkileri, taşınmaz bilgileri ve hakkın süresi işlem öncesinde belirlenir. Vekille işlem yapılacaksa vekaletnamenin kapsamı incelenir. Birden çok hak sahibinin bulunduğu düzenlemelerde her kişinin hakkının hangi koşulda sona ereceği açıklaştırılmalıdır.

Kira geliri ve kullanımın başkasına bırakılması

İntifa hakkının kendisi kişiye bağlıdır; bununla birlikte kullanılması, sözleşme veya hakkın niteliği aksini gerektirmiyorsa başkasına bırakılabilir. Bu ayrım, intifa sahibinin konutu kiraya vermesinde önem taşır. Kira ilişkisinin tarafı, tahsilat yetkisi ve intifa sona erdikten sonraki durum ayrı değerlendirilir. Çıplak malikin haberi olmadan yapılan her kiralama otomatik olarak geçersiz sayılmaz. Buna karşılık resmi senetteki kişisel kullanım sınırlaması görmezden gelinemez.

Giderler kime aittir?

Olağan bakım, işletme giderleri, vergi ve resimler bakımından TMK m.812–813 özel bir dağılım getirir. Büyük onarım gerektiğinde malik bilgilendirilmelidir; olağan bakım ile yapının esaslı yenilenmesi aynı gider değildir. Apartman yönetiminin dış ilişkide kime başvurabileceği ile malik ve intifa sahibinin birbirine rücu hakkı da farklıdır. Bu nedenle sadece aidat makbuzuna bakarak bütün giderin nihai olarak bir kişiye ait olduğu sonucuna varılmaz.

Süre, ölüm ve mirasçılar

Gerçek kişi lehine intifa en geç hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılarına geçmez. Tüzel kişi lehine intifa için kanundaki en fazla yüz yıllık sınır gözetilir. Daha kısa sözleşme süresi kararlaştırılabilir. Ölüm veya sürenin dolmasıyla maddi hukuktaki sona erme ile tapu kaydının terkini birbirini izleyen işlemlerdir. Mirasçının gelir talebi, hakkın ölümden önce doğmuş alacaklarına ilişkinse bunun ayrıca hesaplanması gerekir.

Terkin için gerekli belgeler

Güncel tapu kaydı ve intifanın kurulmasına ilişkin resmi senet ilk belgelerdir. Ölüm nedeniyle terkin isteniyorsa nüfus kaydı; süre dolmuşsa süreyi gösteren işlem belgesi önem taşır. Vazgeçme halinde hak sahibinin geçerli iradesi aranır. Taraflar hakkın sona erip ermediğinde uyuşmuyorsa tek taraflı dilekçe her zaman yeterli olmaz. İntifa kapsamındaki kira sözleşmeleri, gelir dökümleri ve onarım yazışmaları da tasfiye hesabının dayanağı olabilir.

Konutun satılması örneği

İntifalı bir daireyi alan kişi, satış bedelini ödemiş olsa bile intifanın devam ettiği dönemde konutu serbestçe kullanabileceğini varsaymamalıdır. Satıcıdan alınan sözlü boşaltma sözü, sicildeki hakkı kaldırmaz. Buna karşılık hak sahibi geçerli şekilde vazgeçmiş ve terkin yapılmışsa çıplak mülkiyet üzerindeki kullanım sınırlaması kalkar. Satış görüşmelerinde boş teslim tarihi ile intifanın kaldırılması koşulu ayrı ayrı yazılmalı; ödeme planı bu hukuki sıraya göre kurulmalıdır.

Malikin ve hak sahibinin başvuru yolları

İntifa sahibi kullanımını engelleyen kişiye karşı hakkına dayalı koruma ve şartları oluşursa ecrimisil isteyebilir. Malik ise malın niteliğine aykırı kullanımına itiraz edebilir; tehlike ve güvence kuralları çerçevesinde haklarını kullanabilir. Sırf malik fikrini değiştirdi diye intifa kaldırılmaz. Tescilin yolsuzluğu, irade sakatlığı veya hakkın kötüye kullanılması gibi iddialarda olayın hukuki sebebine uygun talep ve delil kurulmalıdır.

Doğrulanan yargısal yaklaşım

UYAP'ta yayımlanan 929527700 numaralı kararda, intifa sahibinin kullanım ve yararlanma yetkisine dayanarak müdahalenin önlenmesini ve ecrimisil istemesinin mümkün olduğu açıklanır. Kararın önemi, mülkiyet kaydı ile gelir hakkının aynı kişide olmak zorunda bulunmadığını göstermesidir. Karar her intifa sahibine otomatik tazminat verileceği anlamına gelmez; müdahalenin kimden kaynaklandığı, kullanım yetkisinin sınırı ve talep edilen dönem somut olarak kanıtlanmalıdır.

Uyuşmazlıktan önce hesaplanacak hususlar

Taraflar intifanın hangi ekonomik ihtiyaca hizmet ettiğini belirlemelidir: ömür boyu konutta kalma, kira gelirinin korunması veya işletmeden yararlanma farklı sözleşme hükümleri gerektirir. Kullanımın üçüncü kişiye bırakılması, sigorta, olağanüstü onarım ve teslim durumu baştan netleştirilirse sonraki uyuşmazlık daralır. Tapudaki başka ipotek ve hacizlerin sırası da incelenmelidir. İntifa kaydı her durumda önceki rehin hakkına karşı aynı derecede koruma sağlamaz.

Sık sorulan sorular