Yabancının taşınmaz edinimi nedir?

Önce alıcının hukuki niteliği

2644 sayılı Tapu Kanununun35 ve36. maddeleri farklı kişi grupları için değerlendirilir. Yabancı gerçek kişi, yabancı ülkede kurulmuş ticaret şirketi ve Türkiye’deki yabancı sermayeli şirket aynı edinim rejiminde değildir. Kişinin bir şirkete ortak olması, o şirketin her taşınmazı sınırsız alabileceği anlamına gelmez. Başvuru öncesi gerçek alıcı, temsil yetkisi ve vatandaşlık veya kuruluş bilgileri belirlenmelidir. Satış sözleşmesindeki tarafın kim olduğu temel hukuki sorudur.

Uyruk ve bölgesel sınırlamalar

Yabancı gerçek kişinin vatandaşlığı bakımından edinime izin verilen ülke kapsamı ve uygulanabilecek sınırlamalar kontrol edilir. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri gibi özel alan hükümleri önemlidir. Her taşınmazın yabancıya satılabilir olduğu veya bir şehirde alınan onayın başka taşınmaza otomatik geçeceği söylenmemelidir. Tapu ve ilgili makam sorguları somut parsel için yapılır. Satıcının veya emlak aracısının uygunluk beyanı resmi kontrolün yerine geçmez.

Yüzölçümü ve miktar sınırları

Kanuni çerçevede yabancı gerçek kişinin ülke genelinde otuz hektar ve ilgili ilçe özel mülkiyet alanının yüzde onu gibi sınırlar bulunur; yetkili makamın artırma ve sınırlama düzenlemeleri ayrıca dikkate alınır. Bu sınırların birim ve kapsamı doğru okunmalıdır. Aynı kişinin önceki edinimleri ve bağımsız sürekli hakları hesabı etkileyebilir. Sadece alınacak dairenin küçük olması bütün sınırların kontrolünü gereksiz kılmaz; kayıtlar bütünlüklü değerlendirilir.

Mülkiyet ve göç sonuçlarını ayırmak

Tapu işlemi her beklentiyi kendiliğinden karşılamaz.

Taşınmazın hukuki ve fiili durumu

Tapu kaydı, takyidat, imar, yapı ve kullanım bilgileri ayrı incelenir. Haciz veya ipotek, paylı mülkiyet, irtifak ve şerhler alıcının beklediği kullanım ve devri etkileyebilir. Fotoğraftaki evle tapudaki bağımsız bölümün aynı olduğu kontrol edilir. Tapunun bulunması yapının bütün imar ve ruhsat sorunlarının çözüldüğünü göstermez. Satın alma amacı konut, yatırım veya işyeri ise hukuki uygunluk o amaçla birlikte değerlendirilmelidir.

Yapısız taşınmaz ve proje yükümlülüğü

Yapısız edinimlerde kanunda öngörülen projenin iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunulması düzenlemesi önemlidir. Bu, her yabancının her araziyi vatandaşlık amacıyla alabileceği anlamına gelmez; özel programın koşulları farklı olabilir. Projenin başlama, bitiş ve takip şartları ayrıca değerlendirilir. Edinim sonrası yükümlülükler yerine getirilmezse tasfiye sonuçları gündeme gelebilir. Alıcı yalnız tapu gününe değil, sonraki kanuni görevlerine de hazırlıklı olmalıdır.

Değerleme ve güncel resmi talimat

Yabancıların edinimlerinde ve bazı işlemlerde değerleme raporlarının kullanılmasına ilişkin TKGM duyuruları takip edilmelidir.29Eylül2026 tarihli güncel duyuru, ilgili usul ve esaslara yönlendirir. Eski kılavuzdaki rapor şartlarını bütün güncel işlemlere değişmeden uygulamak doğru değildir. Hangi rapor veya tutar tespitinin istendiği, işlem tarihi ve amacı üzerinden resmi müdürlükten doğrulanır. Rapor, satıcının pazarlama fiyatı ve vatandaşlık programına uygunluk aynı hukuki belge değildir.

Ödeme ve döviz belgeleri

Satış bedelinin ödenme yolu, döviz alım belgesi ve resmi işlem koşulları ilgili güncel talimatlara göre incelenir. Kimin kime hangi tutarı ne açıklamayla ödediği anlaşılmalıdır. Elden para verilmesi veya başka kişinin hesabından açıklamasız transfer uyuşmazlık doğurabilir. Vatandaşlık amacı varsa ödeme ve tutar kuralları ayrıca önem kazanır. Sözleşmede yazan bedelle gerçek ödeme arasında uyumsuzluk yaratılmamalıdır. Resmi senet öncesi ödeme planı ve teminat ihtiyacı hukuken değerlendirilmelidir.

Tapu işlemi ve temsil

Kimlik veya pasaport, gerekli vergi ve kişisel kayıtlar, temsil varsa uygun vekâletname ile işlem belgeleri hazırlanır. Yabancı dilde belge ve anlamadığı dilde işlem bakımından tercüme veya tercüman koşulları incelenir. Vekâletnamenin satış, edinim veya ilgili taahhüt yetkisini kapsaması önemlidir. Yurt dışında düzenlenen vekâletin tasdik ve içerik koşulları ayrıca kontrol edilir. Sadece genel yetki başlığı bulunması her özel işlem veya vatandaşlık şerhi için yeterli sayılmamalıdır.

İkamet ve vatandaşlıktan ayrım

Tapu mülkiyeti gösterir. Taşınmaz sahibi olmak kısa dönem ikamette bir dayanak olabilir, fakat izin kararı otomatik değildir. Yatırım yoluyla vatandaşlık için de taşınmaz niteliği, tutar, ödeme, uygunluk ve üç yıllık taahhüt gibi ayrı koşullar vardır. Her tapu sahibinin vatandaşlık programına dahil olduğu söylenemez. Alıcı önce mülkiyet kazanma işlemini, sonra kalış veya vatandaşlık amacının hukuki şartlarını ayrı değerlendirmelidir; aynı belge bütün sonuçları tek başına doğurmaz.

Sözleşme ve tapu arasında korunma

Noterde satış vaadi, kapora, adi yazılı sözleşme ve tapuda mülkiyet devri farklı işlemlerdir. Para ödemek her durumda mülkiyeti geçirmez. Satış vaadinin şekli, şerh ve tarafların borçları incelenir. Teslim tarihi, ayıp, ruhsat ve satıcının yetkisi sözleşmede açıklaştırılır. Uyuşmazlık halinde bedel iadesi, tescil veya tazminat gibi talepler olayın hukuki niteliğine bağlıdır. Yabancılık unsuru görev, yetki ve uygulanacak hukuku ayrıca gündeme getirebilir.

Örnek: vatandaşlık beklentisiyle alınan yer

Yabancı, değeri yüksek bir arsa satın alarak hem ikamet hem vatandaşlık kazanacağını düşünebilir. Önce taşınmazın yabancı edinimine uygunluğu ve proje yükümlülüğü incelenir. Sonra ikamet ve vatandaşlık programının taşınmaz niteliği ile ödeme koşulları ayrı değerlendirilir. Fiyatın yüksek olması diğer şartları tamamlamaz.29Eylül2026 değerleme duyurusu gibi güncel talimatlar işlem tarihinde kontrol edilir. Böylece satışın yapılabilir olmasıyla beklenen göç sonucunun kesinliği birbirine karıştırılmaz.

Sık sorulan sorular