Elbirliği mülkiyeti nedir?

Miras sonrası ortaklık örneği

Bir kişinin ölümüyle mirasçılar terekeye elbirliği halinde sahip olabilir. Üç mirasçının miras payları bilinse bile terekeye ait her taşınmaz üzerinde tek başına satılabilir bağımsız pay bulunduğu sonucu doğmaz. Miras oranı ile belli mal üzerinde tasarruf yetkisi farklıdır. Tapuda elbirliği kaydı varken mirasçının kendisine düşen odanın veya arsanın köşesinin maliki olduğu söylenemez. Fiili kullanım düzeni ortaklığın hukuki niteliğini kendiliğinden değiştirmez.

Kanuni çerçeve ve topluluk ilişkisi

TMK m.701–703 elbirliği mülkiyetini, miras ortaklığında m.640 ve devamı özel hükümleri düzenler. Elbirliği kendiliğinden her birlikte edinimde oluşmaz; kanunun tanıdığı topluluk temeli gerekir. Sıradan iki alıcının aynı daireyi satın alması genellikle paylı mülkiyet düzenine göre ele alınır. Elbirliği ortaklığının kaynağı, hangi işlemin ortakların tamamının iradesini gerektireceğini belirler. Tereke temsilcisi veya yönetici atanmışsa yetkisinin kapsamı mahkeme kararından ayrıca okunmalıdır.

Miras payı ile taşınmaz payı

Mirasçı, terekenin bütünündeki payını belli şartlarla devredebilir; bu işlem her tereke taşınmazında tek başına tapu satışı yapabilmesi demek değildir. Bir miras payının diğer mirasçıya devriyle üçüncü kişiye devri de farklı şekil ve sonuçlar taşır. Taşınmazın belirli bölümünü satma taahhüdü, ortaklığın tasfiyesi ve diğer hak sahiplerinin konumundan bağımsız değildir. Bu ayrım özellikle alıcının bir mirasçıya ödeme yaptıktan sonra doğrudan tapu isteyebileceğini düşünmesini önler.

Yönetim ve tasarruf işlemleri

Kanunda veya ortaklık ilişkisini düzenleyen hükümler arasında farklılık yoksa yönetim ve tasarruf kararları ortakların oybirliğini gerektirir. Taşınmazın tamamının satışı, ipotek edilmesi veya önemli hukuki yük altına sokulması bu bakımdan incelenir. Her küçük koruma işlemi için aynı sonucu çıkarmak da doğru değildir; kanun her ortağa ortaklığa giren hakların korunmasını sağlama imkanı verir ve bundan bütün ortaklar yararlanır. İşlemin koruyucu mu yoksa tasarrufi mi olduğu önemlidir.

Tek mirasçının dava açması

Terekeye ait hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülmesinde tüm mirasçıların katılımı veya tereke temsilcisi ihtiyacı doğabilir. Buna karşılık ortaklığın malını koruma ve diğer ortağın haksız kullanımına karşı talep gibi konularda özel değerlendirmeler vardır. Bir davanın adı tek başına taraf teşkilini çözmez. İstenen sonucun bütün terekeye mi yoksa kişisel alacağa mı ilişkin olduğu ve davalının ortak mı üçüncü kişi mi olduğu belirlenmelidir. Eksik temsilin giderilmesi usulü de ayrıca takip edilir.

Paylı mülkiyete dönüştürme

TMK m.644 miras tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini düzenler. Sulh hakimi diğer mirasçıları çağırarak itirazlarını bildirmeleri için süre verir. Devamı haklı kılan itiraz veya süresinde paylaşma davası gibi durumlar incelenir. Kanuni tapu işlemi yolu koşulları da ayrıca değerlendirilebilir. Dönüşüm malın fiziksel bölünmesi değildir; paylar belirginleşir, fakat herkesin ayrı bir parsel veya daire edinmesi sonucu kendiliğinden oluşmaz.

Ortaklığın giderilmesiyle farkı

Paylı mülkiyete dönüşümden sonra ortak mal varlığını sürdürmek mümkündür. Ortaklığın giderilmesi ise aynen paylaşma veya satışla ortaklığı sona erdirmeyi hedefler. Mirasın paylaşılması sözleşmesi de kendi şekil ve kapsamına sahiptir. Bu yolların seçimi, malın bölünebilirliği ve mirasçıların ekonomik beklentilerine bağlıdır. Bir mirasçının nakit ihtiyacı bulunması, diğerlerinin fiilen kullandığı her bölümün ona ait olduğu anlamına gelmez. Taşınmazın bütün değeri ve üzerindeki yükler dikkate alınır.

Hangi belgeler hazırlanır?

Mirasçılık belgesi, ölüm kaydı, güncel tapu kayıtları ve terekeye dahil malların listesi temel belgelerdir. Mirasçılardan biri sonradan ölmüşse onun mirasçıları da belirlenir. Vasiyetname, miras sözleşmesi, ret veya pay devri belgeleri varsa paylaşım zincirini etkileyebilir. Tereke temsilcisi atama kararı ve yetki kapsamı eklenmelidir. Fiili kullanım uyuşmazlığında kira sözleşmeleri, gelir kayıtları ve önceki ihtarlar toplanır. Sadece ilk miras bırakanın eski tapu senediyle güncel hak sahipleri tam saptanamaz.

Gelir ve gider hesabı

Bir mirasçının ortak konutun kirasını tek başına toplaması, gelirin bütünüyle ona ait olduğunu göstermez. Diğer mirasçıların talebi kullanım rızası, yapılan giderler ve ortaklığın yönetimiyle birlikte incelenir. Ecrimisil ile tahsil edilmiş ortak gelirin hesabı aynı istem olmayabilir. Onarım masrafı yaptığını ileri süren ortağın gider türünü ve ödeme belgelerini göstermesi gerekir. Ortak malın tüm giderleriyle kişisel yararlanma harcamaları ayrılarak hesap kurulması, paylaşım sırasında çift sayımı önler.

Doğrulanmış yargısal değerlendirme

UYAP 1093096900 numaralı kararda elbirliği ve paylı mülkiyette koruma talepleriyle ecrimisilin koşulları ele alınır. Ortaklardan birinin diğerlerinin yararlanmasını engellemesi ile bir üçüncü kişinin terekeye müdahalesi aynı temsil ve ispat sorularını doğurmaz. Karar, bütün davaların tek mirasçı tarafından sınırsız yürütülebileceği biçiminde okunmamalıdır. Talebin kim adına ve kimin yararına ileri sürüldüğü, hakkın kişisel mi ortaklığa ait mi olduğu her uyuşmazlıkta ayrıca belirlenir.

Yanlış satış vaadi örneği

Bir mirasçı tarlanın kendi kullandığı yarısını üçüncü kişiye satmayı vaat edebilir. Alıcı bu vaadi tapuda bağımsız yarım pay edinmiş gibi değerlendirmemelidir. Tarlanın elbirliği kaydı, diğer mirasçılar, paylaşım ve devrin resmi şartları araştırılır. Ödeme karşılığında yalnız kişisel bir talep oluşması, doğrudan eşya mülkiyeti kazanılmasından farklıdır. Taraflar paylaşmak istiyorsa satış, pay devri, dönüşüm ve ortaklığın giderilmesi seçenekleri ayrı mali ve hukuki sonuçlarıyla karşılaştırılmalıdır.

Sık sorulan sorular