Kira tespiti nedir?

Hangi uyuşmazlığı çözer?

Taraflar yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelde anlaşamayabilir. Kira tespiti, mevcut kira ilişkisini sürdürürken bedelin hukuka uygun belirlenmesini sağlar. Tahliye kararı yerine geçmez ve kiracının hemen taşınmasını gerektirmez. Kiraya verenin çevredeki en yüksek ilanı istemesi veya kiracının eski bedeli sonsuza kadar koruyacağını düşünmesi kanuni ölçütü tek başına karşılamaz. Talep edilen dönemin başlangıcı, sözleşmenin yaşı ve artış şartı birlikte değerlendirilir.

TBK m.344 içindeki farklı dönemler

İlk beş yıllık süreçte tarafların artış anlaşması tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırıyla ele alınır. Anlaşma yoksa da hakim kanuni sınır ve hakkaniyet çerçevesinde bedeli belirler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen ilişkilerde endeks yanında kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet değerlendirmesi yapılır. Bu iki dönemi aynı piyasa kirası hesabıyla çözmek doğru değildir; başlangıç tarihi belirleyicidir.

Beş yıl hesabı ve altıncı dönem

Beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla sonraki kira yılı için rayiç ve hakkaniyet esaslı inceleme gündeme gelir. Sözleşmenin sonradan yeni kağıda geçirilmesi veya artış protokolü yapılması her olayda başlangıcı sıfırlamaz. Gerçekten yeni sözleşme mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğu değerlendirilir. Dönem başlangıcı takvim yılının başı olmak zorunda değildir. Örneğin ekimde başlayan sözleşmenin yeni kira yılı ocakta başlamaz; dönem hatası talebin hangi tarihten etkili olacağını değiştirebilir.

Otuz günlük bildirim kuralı

TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden etkili olacağı ayrıca koşullara bağlıdır. Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya kiraya verenin bu sürede artış için yazılı bildirimde bulunması önemlidir. Bildirim varsa izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak dava yeni dönemin başından etkili olabilir. Bu düzenleme, dava açılabilecek son günle kararın geriye etkisini birbirine karıştırmamayı gerektirir.

Sözleşmede artış şartı varsa

Yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin sözleşme hükmü bulunuyorsa TBK m.345'in üçüncü fıkrası ayrıca değerlendirilir. Yeni dönemin sonuna kadar açılan davada kararın dönem başından etkisi mümkün olabilir. Her artış ifadesi aynı kapsamda değildir; metin ve geçerli sınırlar incelenir. Arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi de hesaba katılır. Noter ihtarı bulunmadığı için her tespit talebinin sonraki döneme kalacağı veya hiçbir tarih şartının olmadığı şeklinde iki uç sonuçtan kaçınılmalıdır.

Emsal ve hakkaniyet hesabı

Beş yılı aşan dönem incelemesinde gerçek emsal sözleşmeler, yer, büyüklük, kat, cephe, kullanım, fiziki durum ve ticari potansiyel önemlidir. Boş olarak kiraya verilse getireceği bedelin belirlenmesiyle mevcut kiracı için hakkaniyet değerlendirmesi farklı aşamalardır. Hakkaniyet indirimi bütün dosyalar için sabit bir yüzde değildir. Brüt ve net bedel, stopaj ve yan giderler açıklaştırılmalıdır. Sadece internet ilanı üzerinden bilirkişi raporu ve mahkeme sonucu kesin olarak tahmin edilemez.

Uyarlama ve kira alacağından farkı

TBK m.138 kapsamındaki uyarlama olağanüstü değişiklik ve işlem temelinin çökmesi şartlarını tartışır; tespit davasının beş yıllık rayiç incelemesiyle aynı değildir. Ödenmemiş kira alacağı ise mevcut borcun tahsilini hedefler. Kiracıya karşı başvuruda gerçekte hangi sonucun istendiği açık olmalıdır. Artış talebinin her durumda olağanüstü uyarlama sayılması veya kira tespiti kararı olmadan her yüksek bedelin geçmişe dönük borç kabul edilmesi doğru değildir. Taleplerin dönem ve hukuki sebebi ayrılmalıdır.

Gerekli belgeler ve veri hazırlığı

İlk sözleşme, yenilemeler, artış protokolleri, ödeme dekontları ve yazılı bildirimler toplanır. Talep edilecek dönemin başlangıcı ve o dönemde ödenen bedel belirlenir. Benzer konumdaki gerçek kira sözleşmeleri ve taşınmazın özelliklerini gösteren bilgiler hazırlanır. İşyeri kirasında bedelin net veya brüt olduğu ve vergi kesintisi açıklanmalıdır. Tadilatların kim tarafından yapıldığı, kiralananın mevcut durumu ve kullanım sınırlamaları emsal karşılaştırmasını etkileyebilir. Eksik sayfalı sözleşmeyle yalnız son ödemeyi karşılaştırmak yeterli değildir.

Doğrulanmış güncel karar

UYAP 1213916700 numaralı, 12.05.2026 tarihli kararda TBK m.344/3 kapsamındaki hak ve nesafet dönemi, denetime elverişli bilirkişi raporu ve hakkaniyet indirimi değerlendirilmiştir. Karar, beş yıl sonrası bedelin sadece endeks çarpımıyla belirlenmediğini gösterir. Fakat her dosyada aynı indirimin yapılacağı veya piyasa ilanının aynen hükme bağlanacağı sonucuna izin vermez. Somut raporun karşılaştırma verileri ve taşınmazın özellikleri mahkemenin incelemesinde belirleyici kalır.

Dava öncesi arabuluculuk ve görev

Kira bedelinin tespiti uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde talep kurulur. Arabuluculuk anlaşması bedel, dönem, netlik ve ödeme zamanı bakımından açık yazılmalıdır. Davada istenen kira miktarı ve yürürlük tarihi belirli olmalıdır; bir yıllık farkın parasal etkisiyle aylık kira bedeli karıştırılmamalıdır. Yargılama giderleri, harç ve kanun yolu olanakları dosyanın değer ve tarihine göre ayrıca değerlendirilir; standart tek rakam verilmez.

Somut örnek ve geçici sınır

2019'da başlayan bir konut kirasında 2026 dönemi bakımından beş yıl sonrası ölçütleri gündeme gelebilir; yine de başlangıç ve yenileme belgeleri kontrol edilir. Eski geçici yüzde yirmi beş sınırı bütün yeni dönemler için süren genel kural değildir. İlk beş yıl içindeki başka sözleşmeyle aynı rayiç hesabı yapılmaz. Taraflar anlaşarak yeni bedel belirlerken tahliye taahhüdü veya geçmiş borçtan feragat gibi başka konuları ekleyecekse bunların ayrı hukuki sonuçları açıklaştırılmalıdır.

Sık sorulan sorular