Tahliye taahhüdü nedir?

Taahhüdün hukuki işlevi

Kiracı ve kiraya veren kira ilişkisi sürerken ilerideki belirli boşaltma tarihinde anlaşabilir. TBK m.352/1, kiracının yazılı üstlenmesini özel sona erme sebebi kabul eder. Ancak belgenin varlığı tek başına kapının açılıp eşyanın çıkarılmasını sağlamaz; kanuni takip veya dava yolu işletilir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin başlangıçta belirli süreli olmasıyla aynı şey değildir. Bir yıllık sözleşme imzalanmış olması ayrıca geçerli bir boşaltma taahhüdü bulunduğunu göstermez.

Teslimden sonra verilme koşulu

Kanun taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmesini arar. Sözleşme imzalanırken henüz teslim gerçekleşmeden alınan belgeyle sonradan serbest iradeyle verilen taahhüt farklıdır. Belgenin üzerinde sonradan bir tarih görünmesi tek başına tüm tartışmayı bitirmez; düzenlenme zamanı ve somut deliller incelenir. Yenilenen sözleşmede veya mevcut kiracılık sırasında verilen taahhüdün durumu da ayrıca değerlendirilir. Kira başlangıcı, anahtar teslimi ve taahhüt tarihleri aynı çizelgede karşılaştırılmalıdır.

Yazılılık ve belirli boşaltma tarihi

Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve boşaltma tarihi belirli olmalıdır. Noterde düzenlenmesi kanuni geçerlilik için genel zorunluluk değildir; ancak imza ve tarih ispatı bakımından etkili olabilir. Adi yazılı belgedeki imzaya itiraz ile noter belgesinin hukuki durumu aynı değildir. Boş bırakılmış alanlar, sonradan doldurma iddiası ve irade sakatlığı farklı ispat sorunları yaratır. Belgenin yalnız fotoğrafı yerine aslı, ekleri ve birlikte düzenlenen belgeler incelenmelidir.

Kim imzalamalıdır?

Taahhüt kiracı veya yetkili temsilci tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların konumu değerlendirilir. Kiralananı kullanan fakat kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişinin imzası her durumda yeterli olmaz. Şirket kiracısında imza yetkisi, temsil tarihi ve gerekli kararlar araştırılır. Aile konutunda eşin hukuki konumu da önemlidir; sadece evli olunmasıyla bütün belgelerin aynı sonucu doğurduğu söylenemez. Diğer eşin kiraya verene yaptığı bildirimin tarihi özellikle dikkate alınmalıdır.

Aile konutu ve güncel içtihat

UYAP 1187870600 numaralı kararda kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildiriminin, bildirimden önce geçerli şekilde verilmiş taahhüdü geriye etkili olarak geçersiz kılmadığı açıklanır. Bu ilke, bütün aile konutu taahhütlerinde diğer eşin durumunun önemsiz olduğu anlamına gelmez. Taahhüt anında kimin kiracı olduğu ve birlikte kiracılık bulunup bulunmadığı belirlenir. TMK m.194 ve TBK m.349 ile somut tarih sırası birlikte değerlendirilmelidir.

Bir aylık başvuru süresi

Kiralanan taahhüt edilen tarihte boşaltılmazsa kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Sürenin başlangıcı belgenin imza tarihi değil kararlaştırılan boşaltma tarihidir. TBK m.353 kapsamında yazılı bildirimle dava açma süresinin korunması imkanı ayrıca incelenir. Arabuluculuk başvurusunun süreye etkisi ve seçilen takip yolunun özel kuralları hesaba katılır. Belgenin yıllar sonra her zaman kullanılabileceği varsayılmamalı; tebligat ve başvuru tarihleri kaydedilmelidir.

İcra takibi ve dava yolu

Kiraya veren taahhüde dayalı özel ilamsız tahliye takibi veya uygun dava yolunu değerlendirebilir. İcra yolunda belgenin niteliği ve kiracının imza veya tarih itirazı sonraki yolu etkiler. Kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk kuralı vardır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrıca gözetilir. İtiraz halinde her belgenin icra mahkemesinde aynı kolaylıkla sonuç doğuracağı söylenemez. Genel mahkemede ispat gerektiren tartışma ile icra mahkemesinin sınırlı incelemesi ayrılmalıdır.

Gerekli belgeler ve savunmalar

Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, taahhüdün aslı, varsa noter işlemi ve tebligatlar hazırlanır. Aile konutu bildirimi, temsil belgesi ve birden çok kiracıya ilişkin kayıtlar eklenir. İmza inkarı, teslimden önce alınma veya baskıyla imzalama iddiaları somutlaştırılmalıdır. Sonradan anlaşmayla boşaltma tarihinin değiştirildiği ileri sürülüyorsa yazışma ve ek protokol önemlidir. Sadece kira ödemelerinin sürmesi, belgenin her durumda ortadan kalktığını veya kesin geçerli kaldığını göstermeyebilir.

Örnek olay ve tarih hesabı

Kiracı konuta ocakta yerleşip martta haziran sonu için yazılı taahhüt vermiş olsun. İncelenecek ilk hususlar gerçek teslim, marttaki irade ve belirli boşaltma tarihidir. Haziran sonunda boşaltılmazsa bir aylık başvuru düzeni gündeme gelir. Buna karşılık kiracıya daha anahtar verilmeden imzalatılan ve sonradan tarih atılan belge farklı bir ispat sorunu doğurur. Aynı görünen iki kağıdın hukuki sonucu teslim ve düzenleme koşulları nedeniyle farklı olabilir.

İrade sakatlığı ve boş belge

Baskı, aldatma veya anlaşmaya aykırı doldurma iddiasında genel işlem ve ispat kuralları değerlendirilir. Belgenin boş imzalandığını söylemek tek başına her dosyada geçersizlik sağlamaz; hangi kısmın kim tarafından ve neye aykırı doldurulduğu açıklanır. Noter işlemi de irade sakatlığı iddiasını soyut biçimde imkansız hale getirmez, fakat belge gücü farklıdır. Savunma süreleri ve deliller seçilen yargı yoluna göre zamanında sunulmalı; sadece duruşmada genel itirazla yetinilmemelidir.

Tahliye kararı sonrası sınır

Geçerli taahhüde dayanmak kiraya verene fiili zor kullanma yetkisi vermez. Tahliye kanuni icra düzeniyle gerçekleştirilir. Kiracının taşınmazı gerçekten ne zaman ve nasıl teslim ettiği, anahtarın kime bırakıldığı ve teslim tutanağı ayrıca önemlidir. Taahhüt kira borçlarını veya depozito hesabını kendiliğinden tasfiye etmez; bu alacaklar ayrı hesaplanır. Taraflar anlaşmalı ayrılıyorsa boşaltma tarihi, kalan bedeller ve teslim edilen demirbaşlar açık bir tutanakla belirlenmelidir.

Sık sorulan sorular