Alım hakkı nedir?

Satın alma seçeneğinin işlevi

Malik gelecekteki bir dönemde taşınmazını belirlenen koşullarla satın alma seçeneğini başka kişiye tanıyabilir. Hak sahibi bu seçeneği kullanıp kullanmamaya karar verir; malik ise geçerli kullanımın sonuçlarına katlanır. Bu ilişki sıradan pazarlık görüşmesinden veya bağlayıcı olmayan fiyat teklifinden ayrılır. Malın kimliği, bedel veya belirlenme yöntemi ve kullanım süresi açık olmalıdır. Bir belgenin üzerinde opsiyon yazması, hukuk düzeninin aradığı koşulları tek başına sağlamaz; tarafların gerçek iradesi ve resmi biçim incelenir.

Önalımdan ve satış vaadinden ayrılması

Önalımda genellikle üçüncü kişiye satışın gerçekleşmesi öncelikli edinimi tetikler. Alım hakkı ise sözleşmede aksi koşul yoksa üçüncü kişiye satışı beklemeyi gerektirmez. Satış vaadinde gelecekte asıl satışı yapma borcu bulunurken alım hakkının kullanım biçimi ve yenilik doğuran etkisi farklıdır. Geri alımda da malın daha önce satılmış olması söz konusudur. Bu kavramlar aynı ekonomik projede bulunabilir; fakat süre ve şekil kuralları birbirine karıştırılmadan her talebin dayanağı belirlenmelidir.

Resmi şekil ve kanuni düzen

TBK m.237 taşınmaz alım sözleşmesinde resmi şekli arar. TBK m.238 alım, önalım ve geri alım hakları için en fazla on yıllık süreyi düzenler. TMK m.736 ise şerhli alımın sonraki maliklere karşı ileri sürülmesini açıklar. Adi yazılı rezervasyon, peşinat makbuzu veya elektronik mesaj her durumda taşınmaz alım hakkını geçerli kurmaz. Şekil eksikliği varsa verilen paranın iadesi gibi başka talepler gündeme gelebilir; geçersiz belgenin aynen tescil sağlayacağı varsayılmaz.

Sözleşme ve şerh süreleri

Alım hakkı en çok on yıl için kararlaştırılabilir; daha kısa sözleşme süresi varsa buna uyulur. Şerhin etkisi de şerhten itibaren her durumda on yılda sona erer. Sözleşme süresiyle şerhin etkisinin başlangıçları aynı olmayabilir. Kullanım için ek koşul veya dönem belirlenmişse metin bütün olarak okunmalıdır. Hak sahibinin yatırım hazırlığı yapması süreyi kendiliğinden uzatmaz. Uzatma veya yeni düzenlemenin hangi şekille yapılacağı ve üçüncü kişilerin kazanımlarına etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Bedel nasıl belirlenebilir?

Sabit bedel, belirli tarihteki değer veya hesaplanabilir bir formül öngörülebilir; belirlenebilirlik ve hukuka uygunluk önemlidir. Tarafların sonradan anlaşmasına bütünüyle bırakılan belirsiz ifade uyuşmazlık yaratabilir. Döviz, endeks veya ticari ilişkiye bağlı bedel şartlarında ilgili emredici kurallar ayrıca kontrol edilir. Vergi ve tapu masrafının kime ait olduğu satış bedelinden ayrı açıklanmalıdır. Hak sahibinin tek taraflı istediği düşük rakamı bildirmesi, sözleşmenin belirlemediği fiyatı kendiliğinden karşı tarafa kabul ettirmez.

Kullanma bildirimi ve ulaşma

Hakkın kullanılmasına ilişkin irade açıklaması süre ve sözleşme koşullarına uygun yapılmalıdır. Muhatabın kim olduğu, bildirimin içeriği ve ulaşma tarihi ispatlanabilir olmalıdır. Noter bildirimi bu bakımdan yararlı olabilir; her işlemde kullanım şekli ve sözleşmesel koşul ayrıca incelenir. Süre son günü hazırlanmış fakat geç ulaşmış belge farklı sonuç doğurabilir. Hak kullanıldıktan sonra karşılıklı ödeme ve devir edimleri takip edilir. Taşınmazda fiilen bulunmak veya anahtar almak, hukuki tescil aşamasını kendiliğinden tamamlamaz.

Şerhin üçüncü kişilere etkisi

Tapu kütüğüne şerhli alım hakkı, belirtilen süre içinde sonraki malike karşı kullanılabilir. Bu, başlangıçta alım sahibinin malik olduğu anlamına gelmez; kişisel hakkın etkisi güçlendirilir. Önceki ipotekler ve diğer ayni haklar bakımından sıra ve özel hükümler incelenir. Şerhsiz alımda sözleşme tarafına karşı haklarla sonraki malik yönünden talep ayrı değerlendirilir. Güncel sicil görülmeden yalnız tarafların eski anlaşmasına dayanarak üçüncü kişinin tapusunun kesin iptal edileceği söylenemez.

Gerekli belge ve kayıtlar

Alım hakkını kuran resmi senet, sözleşme ekleri, şerh bilgileri ve güncel tapu alınır. Bedel hesabının dayandığı veriler, kullanım bildirimi ve tebliğ belgeleri eklenir. Taşınmaz başkasına devredilmişse işlem zinciri belirlenir. Şirket veya vekille işlemde yetki ve özel kararlar kontrol edilir. Hak belirli proje koşuluna bağlanmışsa ruhsat ve teknik belgeler de gerekebilir. Eksik sayfalı sözleşme, bedel formülünü veya süre şartını gizleyebileceğinden tam ve onaylı örnek üzerinden değerlendirme yapılmalıdır.

Doğrulanan şerh ilkesi

UYAP 855500400 numaralı kararda alım dahil belirli kişisel hakların şerhle ayni hakka dönüşmediği, sonraki hak sahiplerine karşı etkili hale gelebildiği açıklanır. Bu hukuki ilke alım hakkıyla mülkiyetin ayrılmasını sağlar. Karar belirli bir yeni alım sözleşmesinin bedelini veya tüm geçerlilik şartlarını peşinen doğrulamaz. Somut senedin şekli, kullanım şartı ve tapu sırası ayrıca incelenmelidir. Eski kanun numaralarının geçtiği kısımlar güncel TBK ve TMK maddeleriyle karşılaştırılarak kullanılır.

Yatırım örneği

Yatırımcı ruhsat incelemesini tamamlamak için altı aylık alım hakkı almış olabilir. Bu süre içinde proje istediği gibi gelişirse hakkını koşullarına uygun kullanır; hiç kullanmazsa sözleşmenin hak süresi sona erebilir. İnceleme masrafı yapmış olması tek başına maliki satışa süresiz mecbur etmez. Buna karşılık malik şerhli hak sürerken başka kişiye satış yaparsa yeni malikin konumu ayrıca değerlendirilir. Taşınmazın hukuki ve teknik uygunluğu ile alım hakkının geçerliliği iki ayrı inceleme alanıdır.

İfa ve uyuşmazlık yolları

Geçerli kullanım sonrası devirden kaçınılırsa koşullarına göre tescil veya zarar talebi gündeme gelebilir. Dava türü, taraflar arasındaki tüketici veya ticari ilişki ve taşınmazın niteliğiyle birlikte değerlendirilir. Geçici koruma ihtiyacı varsa delil ve ölçülülük koşulları açıklanır. Hak süresinin sona ermesiyle alacak zamanaşımı aynı kurum değildir; hangi talebin ne zaman doğduğu ayrı belirlenir. Noter ve tapu işlemi giderleriyle olası yargılama masrafı dosyaya göre değiştiğinden sabit toplam maliyet vaat edilmemelidir.

Sık sorulan sorular