Ön ödemeli konut satışı nedir?

Tüketici ve konut amacı

6502 m. 40 ve devamı, ticari veya mesleki olmayan amaçla konut edinen tüketiciyi korur. Bir işyerinin veya ticari yatırım faaliyetinin aynı kapsamda olduğu otomatik söylenemez. Satıcı profesyonel faaliyet içinde hareket eder; tarafların sıfatı ve sözleşmenin gerçek amacı incelenir. Bedelin hangi aşamada ödendiği ve konutun ne zaman devredileceği temel ayrımdır. İnşa edilmiş fakat tapu devri yapılmamış her satışın aynı ayrıntılarla ön ödemeli sayıldığı varsayılmamalıdır. İşlem planı ve taraf yükümlülükleri belgelerden belirlenir; sözleşmenin adı tek başına yeterli değildir.

Yapı ruhsatı ve ön bilgilendirme

Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut sözleşmesi kurulamaz. Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme yapılması gerekir. Plan, bağımsız bölüm, konum, net ve brüt alan ile teknik şartname tüketicinin ne aldığını anlamasını sağlar. Broşürde havuz veya otopark gösterilmesiyle sözleşmede bunun açık bulunması karşılaştırılır. Arsanın mülkiyeti, ipotek ve şerhler ayrıca incelenir. Ön bilgilendirme formunun imzalandığı günle sözleşme tarihi aynıysa bir günlük süre yönünden sorun doğabilir; tarihler gerçek işlem akışına uygun kaydedilmelidir.

Resmî şekil ve ödeme yasağı

Bakanlığın 05.03.2026 rehberi, kat irtifakının tüketici lehine tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterde düzenleme şeklindeki satış vaadi yollarını açıklar. Sadece şirket ofisinde imzalanan sıradan form her durumda geçerli resmî sözleşmenin yerine geçmez. Geçerli sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme veya borçlandırıcı belge istenemez. Satıcının geçersizliği tüketici aleyhine kullanmasına ilişkin kanuni koruma da dikkate alınır. Şekil eksikliği görüldüğünde talebin iade mi tescil mi olduğu ayrıca belirlenmelidir; bütün dosyalar için tek sonuç kurulamaz.

Teminat ve satıcının ödeme gücü

Bina tamamlama sigortası veya yönetmeliğin kabul ettiği diğer teminat mekanizmaları projenin niteliği ve kanuni eşiklerle değerlendirilir. Şirketin büyük görünmesi, teminat belgesi bulunduğunu göstermez. Banka teminat mektubu, hakediş veya bağlı kredi yapısının gerçekten ilgili konutu ve ödemeyi kapsadığı kontrol edilir. Teminatın sağlayıcısı, süresi ve hangi durumda kullanılacağı açık olmalıdır. Tapuda kat irtifakı bulunması da bütün finansal risklerin sona erdiği anlamına gelmez. Alıcı hangi güvenceyle hangi tutarın korunduğunu belge üzerinden öğrenmeli; satış temsilcisinin genel sözüyle yetinmemelidir.

On dört günlük cayma

Tüketici sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçesiz ve cezai şart ödemeden cayabilir. Bildirimin kanuni usulle ve süre içinde yöneltilmesi önemlidir; Bakanlık rehberi noter yolunu açıklar. Satıcının kabul etmesi caymanın her durumda kurucu şartı değildir; gönderim ve içerik belgelenir. Bağlı kredi varsa kredi verene bildirim ve sözleşmelerin ilişkisi ayrıca incelenir. Cayma ile ayıp veya teslim gecikmesi nedeniyle dönme aynı hak değildir. Cayma süresi geçince bütün hukuki hakların yok olduğu veya borcun otomatik kesinleştiği düşünülmemelidir; diğer sebepler değerlendirilir.

Yirmi dört aya kadar dönme

6502 m. 45 kapsamında cayma hakları saklı kalmak üzere sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme imkânı bulunur. Bu yolda belirli vergi ve masraflar ile dönme zamanına göre kanuni üst sınır içindeki tazminat gündeme gelebilir. On dört günlük masrafsız caymayla aynı mali sonuç değildir. Satıcının hiç veya gereği gibi ifa etmemesi, tüketicinin ölümü ve kanundaki diğer özel sebeplerde farklı koruma vardır. Hangi hakkın hangi olguyla kullanıldığı açık yazılmalıdır; bütün taleplere tek bir cayma bedeli uygulanmaz.

Teslim süresi ve kırk sekiz ay

Güncel 6502 m. 44 uyarınca sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim zorunludur; süre her durumda sözleşmeden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Bu üst sınır, satıcının daha kısa sözleşme vadesini tek taraflı uzatabileceği anlamına gelmez. Kat irtifakı tesciliyle zilyetliğin devrinin birlikte aranması ve oturmaya elverişlilik gibi hususlar yönetmelikle değerlendirilir. Anahtar verilmesi, eksik ve kullanılamayan yapının her durumda tam teslimi demek değildir. Tutanakta eksikler, tarih ve fiili kullanım açık kayda alınmalı; teslim alma beyanının kapsamı anlaşılmadan imzalanmamalıdır.

Proje değişikliği ve çoklu satış

Sözleşmedeki bağımsız bölüm, kat, cephe veya ortak alan değişmiş olabilir. Yasal zorunlulukla yapılan değişiklik ile satıcının kendi ticari tercihi aynı değildir. Tüketicinin bilgilendirilmesi ve kabulü kanuni usulle incelenir. Aynı konutun birden fazla tüketiciye satılması gibi olaylarda ödeme, tapu ve şerh tarihleri önem kazanır. Tescil, iade ve tazminat taleplerinin birbirine etkisi ayrı değerlendirilir. Dava açılması bütün üçüncü kişi işlemlerini kendiliğinden durdurmayabilir; gerekiyorsa somut ihtiyati koruma talebi ayrıca düşünülür. Hangi hakkın korunduğu açık belirtilmelidir.

Örnek: erken vaat, geç teslim

Satıcı sözleşmede yirmi dört ay teslim sözü vermiş, kırk sekiz ay dolmadı diyerek gecikmeyi normal saymış olabilir. Tüketici açısından sözleşmedeki daha erken vade bağlayıcılığı araştırılır; üst sınır ek süre hakkı değildir. Gecikme yazışmaları, kira veya geçici konaklama giderleri ve ödeme planı saklanır. Talep teslimin sağlanması, sözleşmeden dönme veya zarar giderimi bakımından uygun biçimde kurulur. Her gecikme iddiasında aynı tazminat otomatik doğmaz; zarar, illiyet ve satıcının savunmaları somutlaştırılır. Örnekteki süreler kanuni sonucu garanti eden şablon değildir.

Başvuru ve belge dosyası

Resmî sözleşme, ön bilgilendirme, proje ve teknik şartname, yapı ruhsatı, tapu kaydı, teminat, senetler, ödeme ve teslim belgeleri toplanır. Taksit senetlerinin nama yazılı ve her taksit için ayrı düzenlenmesi tüketici koruması bakımından önemlidir. Talep değeri ve niteliğine göre tüketici mahkemesi, arabuluculuk ve istisnalar değerlendirilir; tapu işlemi içeren her talep heyete uygun sayılmaz. Harç, noter ve uzman inceleme giderleri somut işleme göre belirlenir. İdari para cezası uygulanması tüketiciye aynı tutarın tazminat olarak ödenmesi anlamına gelmez; bireysel hak ayrıca ileri sürülür.

Sık sorulan sorular