Üst hakkı nedir?

Arazi ve yapı neden ayrı değerlendirilir?

Normal olarak kalıcı yapı arazinin bütünleyici parçasıdır. Üst hakkı bu bağlılık kuralına kanunun izin verdiği bir istisna getirir. Arazi maliki mülkiyetini elinde tutarken üst hakkı sahibi belirlenen kapsamda yapıdan yararlanabilir. Uzun vadeli otel, sanayi veya tesis yatırımlarında bu araçla karşılaşılır. Günlük dilde binanın en üst katını kullanma izni verilmesi ise kendiliğinden üst hakkı kurulması anlamına gelmez; teknik anlamdaki ayni hakkın kuruluşu gerekir.

TMK m.826–836 çerçevesi

Üst hakkının içeriği, devri, süresi, sona ermesi ve bedel ilişkisi Türk Medeni Kanununda düzenlenir. Resmi senette yapının yeri, boyutu, niteliği ve kullanım amacı ayrıntılı belirlenebilir. Bu hükümler yalnız tarafların ekonomik planını değil sonraki hak sahiplerinin konumunu da etkiler. Araziyi kiralamak veya yapı ruhsatı almak üst hakkı tescilinin yerine geçmez. Aynı şekilde üst hakkının varlığı, imar hukukunun izin vermediği bir inşaatı kendiliğinden hukuka uygun kılmaz.

Kuruluşta aranacak irade ve tescil

Tarafların arazi üzerinde hangi yapının yapılacağı konusunda anlaşması, resmi kuruluş işlemi ve tapu tesciliyle tamamlanır. Malik olmayan kişinin vaadiyle işlem yapılıyorsa tasarruf yetkisi ayrıca araştırılır. Üst hakkı sözleşmesiyle eser, finansman ve işletme sözleşmeleri farklı belgelerdir; birindeki ifa sorunu diğerini otomatik kaldırmayabilir. Temsilci imzasında yetki, şirketlerde karar ve imza düzeni kontrol edilir. Kuruluş senedinin eksikliği, inşaat için büyük harcama yapıldıktan sonra ciddi tescil uyuşmazlığı yaratabilir.

Bağımsız ve sürekli nitelik

Üst hakkının bağımsızlığı ile sürekliliği aynı şey değildir. En az otuz yıl için kurulan hak sürekli sayılır; devredilebilirliğe ilişkin hükümler bağımsızlık bakımından önem taşır. Koşullar sağlanırsa hak sahibinin talebiyle tapu kütüğünde ayrı taşınmaz olarak kaydedilebilir. Her kısa süreli yapı izni ayrı tapu sayfasına konu olmaz. Sicilde ayrı sayfa açılması, arazi mülkiyetinin de üst hakkı sahibine geçtiğini göstermediği gibi kamu taşınmazlarındaki özel izin şartlarını ortadan kaldırmaz.

Yüz yıllık sınır ve uzatma

TMK m.836 bağımsız üst hakkının en çok yüz yıl için kurulabilmesini düzenler. Sürenin dörtte üçü dolduktan sonra yapılabilen uzatmada da kanuni sınırlar ve resmi şekil gözetilir; önceden bağlanan uzatma taahhüdünün geçerliliği ayrıca kanunla sınırlandırılır. Bu yüzden yatırımcının finansman süresi ile hakkın bitiş tarihi karşılaştırılmalıdır. Ruhsatın veya işletme lisansının süresi, tapudaki üst hakkının süresini kendiliğinden uzatmaz ve tapu kayıt tarihi tek başına tüm süre hesabını çözmez.

İpotek ve finansman ilişkisi

Bağımsız ve sürekli üst hakkı taşınmaz olarak kaydedildiğinde rehin konusu olabilir. İpotek arazi üzerinde mi yoksa üst hakkı üzerinde mi kuruluyor sorusu teminatın değerini belirler. Banka değerlemesinde hak süresinin kalan bölümü, kullanım sınırlamaları ve sona erme bedeli önemlidir. Üst hakkının bitmesiyle hak üzerindeki yüklerin akıbeti ve kararlaştırılan bedele ilişkin alacaklı koruması kanuni düzenlemeyle birlikte değerlendirilir. Arazi malikinin bütün malvarlığı, üst hakkı borcunun teminatı haline gelmez.

Belgeler ve teknik inceleme

Güncel arazi kaydı, üst hakkı için açılmışsa ayrı sicil sayfası, resmi kuruluş senedi ve değişiklikleri birlikte alınır. Yapı ruhsatı, onaylı proje, işletme izinleri, bedel ödeme belgeleri ve finansman sözleşmeleri incelemeyi tamamlar. Kamu taşınmazında tahsis, ihale ve izin koşulları da aranır. Krokide gösterilen alanın fiilen kullanılan yerle aynı olup olmadığı teknik olarak karşılaştırılmalıdır. Bir projede bina alanının dışında kalan otopark veya geçiş yolları özellikle açık düzenleme gerektirebilir.

Süre sonunda yapı kime kalır?

Üst hakkı sona erdiğinde yapılar kural olarak arazinin bütünleyici parçası haline gelerek arazi malikine kalır. Aksi kararlaştırılmadıkça malik kalan yapılar için bedel ödemez; bu nedenle yatırımın sonundaki karşılık sözleşmede açık ele alınmalıdır. Bedel kararlaştırılmışsa alacaklıların korunması ve güvence hükümleri önem taşır. Binanın maliyetinin çok yüksek olması tek başına sözleşmede olmayan bir ödeme taahhüdü yaratmaz; erken sona erme sebebi ve tarafların sorumluluğu da ayrıca tartışılabilir.

Doğrulanan güncel karar

UYAP 1216748300 numaralı 22.04.2026 tarihli kararda, ipoteğin paraya çevrilmesinde konu değerin arazi değil bağımsız ve sürekli üst hakkı olabileceği açıklanmıştır. Haciz şikayetiyle ipotekli takibin ayrılması da önemlidir. Bu karar bütün üst haklarının sınırsız şekilde devredilebileceği sonucunu doğurmaz. Kuruluş senedindeki devir hükümleri, kamu taşınmazına ilişkin özel kurallar ve tapudaki hak yapısı finansman uyuşmazlığının kendi şartları içinde incelenmelidir.

Yatırım uyuşmazlığında başvuru

Arazi sahibinin kullanımı engellemesi, bedelin ödenmemesi veya projenin sözleşmeye aykırı yapılması farklı talepler doğurur. Müdahalenin önlenmesi, ifa, tazminat, sözleşmeye müdahale ya da hakkın erken devri gibi seçenekler aynı koşullara bağlı değildir. Dava konusu taşınmazdaki hakkın korunması için geçici tedbir gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilir. Süreçten önce ihlalin hangi tarihte doğduğu ve hangi edimin yerine getirilmediği teknik raporlar ve yazışmalarla belirlenmelidir.

Üst hakkının karşılamadığı beklentiler

Kamunun kullanımına ayrılmış yol gibi yerlerde özel üst hakkı kurulabileceği varsayılamaz. UYAP 627730600 numaralı kararda kamu yolunun bu niteliği vurgulanmıştır. Üst hakkı ayrıca komşu taşınmaz üzerinden geçiş izni veya sınırsız yapılaşma hakkı sağlamaz. Yatırımın ulaşım, altyapı ve imar ihtiyaçları ayrı çözülmelidir. Araziyi satın almaktan kaçınmak amacıyla üst hakkı seçilirken yalnız başlangıç bedeli değil devredilebilirlik, finansman ve bitişteki ekonomik sonuç birlikte hesaplanır.

Sık sorulan sorular