Yönetim planı nedir?

Apartmanın hukuki kullanım düzeni

Bir binada ortak alanların nasıl kullanılacağı, yönetici ve denetçinin ücreti veya yönetimin çalışma biçimi yönetim planında düzenlenebilir. Bu belge sadece yöneticinin iç talimatı değildir; tapudaki kuruluş dosyasıyla bağlantılıdır. Kat malikleri kurulu kararından da farklıdır. Yönetim planına aykırı bir kurul kararıyla planın usulüne uygun değiştirilmesi aynı işlem sayılmaz. Satın alınan dairenin kullanımında hangi sınırlamalar bulunduğunu anlamak için yalnız satış ilanına değil planın güncel ve tam metnine bakılmalıdır.

KMK m.28 ve sözleşme etkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde kabul eder. Sonraki malik, yönetici ve denetçiler bakımından da etkisi bulunur. Ancak bu güç kanunun emredici hükümlerini ortadan kaldırmaz. Planda yazılan her koşul sırf tapu dosyasına girdi diye kesin geçerli olmaz. Kanunda planın düzenleyebileceği alanlarla özel çoğunluk veya oybirliği gereken işlemler ayrılmalıdır. Yönetim sözleşmesi görünümünde yeni bir ayni mülkiyet yaratılması veya başkasının hakkının sınırsız kaldırılması varsayılamaz.

İçeriğinde neler bulunabilir?

Yönetim tarzı, kullanım amacı ve şekli, ücretler ve ortak yönetime ilişkin kurallar temel kapsamdır. Ortak tesislerin kullanımı, toplantı düzeni ve gider paylaşımı gibi hususlar kanuni sınırlarla ele alınabilir. Buna karşılık imar mevzuatına aykırı inşaatı geçerli hale getiren hüküm kurulamaz. Bağımsız bölümün niteliği ve ortak alan sınırı proje ile sicilden ayrıca anlaşılır. Plandaki kullanım düzeni, tapuda bulunmayan ayrı bir depo mülkiyetinin varlığını tek başına kanıtlamaz; belgenin hukuki işlevi aşılmamalıdır.

Değişiklikte beşte dört kuralı

Genel olarak yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu, toplantıya gelenlerin beşte dördü demek değildir. Bütün maliklerin ve oy hesabının doğru belirlenmesi önemlidir. Toplu yapılarda özel düzenlemeler ayrıca dikkate alınabilir. Ayrıca beşte dört çoğunluk, kanunun başka konuda aradığı oybirliğini bertaraf etmez. Değişiklik konusu gerçekte ortak yerin mülkiyet veya kullanımını özel olarak tahsis ediyorsa sadece plan değişikliği adı altında daha düşük çoğunlukla sonuç elde edilemeyebilir.

Kurul kararından farkı

Yıllık bütçe, yönetici seçimi veya günlük işletme kararıyla yönetim planının değiştirilmesi farklıdır. Her yıl alınan karar bütün gelecekteki maliklere aynı sözleşmesel etkiyi sağlamaz. Plan değişikliği yapıldığı ileri sürülüyorsa usul, çoğunluk, karar metni ve tapu dosyasına yansıması incelenir. Bir toplantıda sözlü görüş birliği oluşması yeterli belge düzeni sağlamayabilir. Yönetici planı tek taraflı değiştirip ilan edemez. Karar defterindeki ifade ile yürürlükteki planın tam metni karşılaştırılarak hangi işlemin hedeflendiği belirlenmelidir.

Gider paylaşımı ve ücretler

Yönetim planı gider dağılımında önemli olabilir; KMK m.20 ve emredici sınırlar birlikte okunur. Asansörü kullanmayanın tüm giderden muaf olacağı veya her giderin daire alanına göre paylaşılacağı genel bir kural değildir. Personel gideri, onarım ve ortak tesis masrafı farklı değerlendirilebilir. Planın geçerli bir düzenlemesiyle yönetimin sonradan keyfi hesap yapması ayrılmalıdır. İşletme projesi, gider belgesi ve talep edilen pay açık kontrol edilir. Yöneticinin aldığı ücretin dayanağı da plan veya yetkili kurul kararıyla açıklanmalıdır.

Kullanım sınırlamalarında dikkat

Konut, işyeri, ortak otopark veya tesis kullanımına ilişkin plan hükümleri mülkiyet ve komşuluk haklarıyla birlikte değerlendirilir. Bağımsız bölümün tapudaki niteliği, ruhsat ve özel kanuni izinler ayrıca önemlidir. Planda işyeri yazması her faaliyetin ruhsat alabileceği anlamına gelmez. Ortak alanın bir kişiye ayrılması konusunda gereken irade koşulları araştırılır. Yönetim planı, binanın taşıyıcı sistemine müdahaleyi veya ortak alanı fiilen kapatmayı otomatik hukuka uygun hale getiren genel izin belgesi gibi okunmamalıdır.

Plan nasıl temin edilir?

Güncel yönetim planı ve değişiklikleri tapu kuruluş dosyasından uygun usulle incelenebilir veya örnek alınabilir. Sadece yöneticinin verdiği özet eski veya eksik olabilir. Kat irtifakı kuruluşundan sonraki değişiklik tarihleri kontrol edilir. Toplu yapıda blok ve toplu yapı planlarının kapsamı ayrı belirlenir. Satın alma incelemesinde bağımsız bölümün hangi planla bağlı olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Sonradan imzalanmış özel komşu anlaşması her durumda resmi yönetim planını değiştiren belge değildir; taraf ve kapsamı ayrıca değerlendirilir.

Doğrulanmış yargı yaklaşımı

UYAP 811489200 numaralı 14.9.2022 tarihli kararda plan değişikliğine ilişkin davanın bütün maliklerin hukukunu etkilediği ve taraf teşkilinin buna uygun sağlanması gerektiği açıklanır. Ayrıca beşte dörtle değişikliğin kanunun oybirliği aradığı konuları bertaraf edemeyeceği vurgulanır. Bu karar her yönetim kararı için aynı taraf ve süre sonucunu otomatik doğurmaz. Talep plan maddesinin geçersizliği mi yoksa belirli kurul kararının iptali mi olduğu yönünden ayrılmalıdır. Emredici hükme aykırılık somut madde ve işlem üzerinden gösterilir.

Dava, süre ve arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk ve sulh hukuk görevi değerlendirilir. Kurul kararına itirazdaki özel sürelerle emredici kanuna aykırı plan hükmüne ilişkin geçersizlik iddiası aynı değildir. Her plan tartışmasının süresiz veya her talebin tek aylık olduğu söylenmemelidir. Kararın tebliği, toplantıya katılım ve karşı oy gibi bilgiler önemlidir. Dilekçede hangi hükmün hangi kanuni kurala aykırı olduğu açıklanmalı; bütün planın belirsiz şekilde kaldırılması talebiyle yetinilmemelidir.

Örnek ve işlem maliyeti

Yeni alıcı ortak otoparkın bir daireye özel tahsis edildiğini plan kopyasında görebilir. Önce hükmün kuruluş şekli ve gereken çoğunlukla birlikte hukuki etkisi incelenir; fiili kullanım tek başına kesin mülkiyet sayılmaz. Değişiklik istenirse malik listesi, oy hesabı, karar ve tapu işlemi belgeleri hazırlanır. Noter, örnek, teknik inceleme veya dava giderleri işleme göre değişir. Amaç her rahatsızlıkta planı tümden yenilemek değil, geçerli yönetim düzeniyle kanuni haklar arasındaki somut uyuşmazlığı çözmektir.

Sık sorulan sorular