Aile konutu şerhi nedir?

Şerh ile mülkiyet kazanımının ayrımı

Şerh, tapuda malik olmayan eşe kendiliğinden mülkiyet payı vermez. Konutun aile yaşamının merkezi oluşu ve buna bağlı tasarruf sınırlaması sicilde görünür hale gelir. Şerhin varlığı, mal rejimi alacağının miktarını veya boşanma sonrası taşınmazın kime bırakılacağını doğrudan belirlemez. Bu sorular farklı hukuki kurumlar üzerinden cevaplanır.

Aile konutu nasıl belirlenir?

TMK m.194 kapsamındaki korumanın merkezinde eşlerin ortak hayatını sürdürdüğü konut vardır. Sadece taşınmazın pahalı veya evlilik sırasında alınmış olması aile konutu niteliği için yeterli değildir. Ortak yaşamın fiilî merkezi önemlidir. Hafta sonu kullanılan yazlık ile ailenin sürekli yaşadığı konut aynı işlevde olmayabilir.

Adres kaydı önemli bir başlangıçtır fakat taşınmazın fiilî kullanımıyla birlikte değerlendirilir. Tapuda arsa veya farklı bir nitelikle görünen taşınmazın üzerinde gerçekten kullanılan konut bulunması gibi durumlarda ek belge ve tespit gerekebilir. Aynı adresin tapudaki ada ve parsel ile eşleştirilebilmesi önem taşır.

Hukuki dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — Adalet Bakanlığı (https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103249). İlgili maddeler, yukarıdaki konuya özgü açıklamayla birlikte okunmalıdır.

Şerh hangi korumayı sağlar?

Eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, üzerindeki hakları sınırlayamaz veya ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Tapu şerhi, aile konutu niteliğini üçüncü kişiler bakımından görünür kılar. Korumanın hukuki temeli ile sicile açıklama yapılmasının işlevi ayrı anlaşılmalıdır.

Şerh olmayan her durumda diğer eşin hiçbir hakkı kalmadığı söylenemez. Buna karşılık şerh bulunduğunda da bütün haciz, ipotek ve üçüncü kişi uyuşmazlıklarının kendiliğinden çözüldüğü sanılmamalıdır. İşlemin tarihi, niteliği, rıza ve üçüncü kişinin durumu somut olarak incelenir.

Hukuki dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — Adalet Bakanlığı (https://mevzuat.adalet.gov.tr/mevzuat/103249). İlgili maddeler, yukarıdaki konuya özgü açıklamayla birlikte okunmalıdır.

Mülkiyet ve mal paylaşımıyla farkı

Şerh malik olmayan eşe tapuda yarı pay vermez. Taşınmaz üzerindeki mülkiyet kaydı ile tasarruflara ilişkin aile konutu koruması farklı hukuki konulardır. Evin evlilikten önce edinilmiş veya mirasla gelmiş olması da aile konutu işlevini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Mal rejimi tasfiyesindeki katılma veya değer artış payı alacağı ayrıca hesaplanır. Şerh konulduğu için mutlaka mal paylaşımında bedelin yarısının alınacağı söylenemez. Aynı taşınmaz hem aile konutu korumasına konu olabilir hem de finansman kaynağı bakımından kişisel mal niteliği taşıyabilir.

Başvuru belgeleri ve tapu incelemesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamalarında medeni hal ve yerleşim yeri kayıtları ile taşınmaz bilgilerinin eşleştirilmesi öne çıkar. Başvurunun malik veya malik olmayan eş tarafından yapılması mümkündür. Fiilî adresin tapu bilgilerine oturtulamadığı durumlarda belediye, muhtarlık veya ilgili teknik birimlerden belge istenebilir.

Başvuru öncesi güncel tapu kaydı, evliliğe ilişkin kayıt ve konutun ortak yaşam merkezi olduğunu gösteren belgeler hazırlanır. İlgili tapu müdürlüğünün güncel işlem kanalı ve belge talepleri kontrol edilir. Eski bir genelgedeki açıklamayı hiçbir ek değerlendirme olmadan her olay için eksiksiz belge listesi saymak doğru değildir.

Tapu uygulaması kaynağı: TKGM aile konutu şerhi görüşü — https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-12/aile_konutu_serhi_gorus.pdf . Başvurudaki taşınmaz ve adres eşleşmesi bu belgeyle birlikte değerlendirilmelidir.

Kiralık konut ve rıza uyuşmazlığı

Aile konutu koruması yalnız eşin tapuda malik olduğu konutlarla sınırlı değildir. Kiralık aile konutunda sözleşmenin feshi ve malik olmayan eşin kira ilişkisindeki konumu ayrıca önemlidir. Tapu şerhi kavramı ile kiralık konut korumasının bütün usulleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Rızanın sağlanamaması veya haklı sebep olmadan verilmemesi halinde TMK m.194 kapsamındaki hâkim müdahalesi gündeme gelebilir. İşlem yapıldıktan sonra doğacak uyuşmazlıkta belgenin içeriği, açık rızanın kapsamı ve hangi işleme verildiği araştırılır. Genel bir imza veya başka bir işleme onay her durumda yeterli olmayabilir.

Boşanma, tahsis ve üçüncü kişilerin hakları

Boşanma sürerken konutun hangi eş ve çocuklar tarafından kullanılacağı geçici önlem olarak düzenlenebilir. Bu kullanım kararı ile aile konutu şerhi ve mülkiyet devri aynı şey değildir. TMK m.169 kapsamındaki barınma ihtiyacı, şerh talebinden ayrı incelenebilir.

Boşanmanın kesinleşmesi, ölüm veya konutun fiilî işlevinin değişmesi şerhin devamı ve kaldırılması bakımından etkili olabilir. Üçüncü kişinin alacağı, daha önce kurulmuş ipotek veya satış işlemi varsa bunların bütün sonuçlarının şerhle ortadan kalktığı söylenemez. Her kayıt tarih ve hukuki sebebiyle okunmalıdır.

Örnek ve başvuru kontrol listesi

Örnek olarak eşlerden biri evlenmeden önce aldığı evde ailesiyle yaşıyor ve evi satmak istiyor olsun. Evin kişisel mal olması, aile konutuna ilişkin rıza meselesini otomatik ortadan kaldırmaz. Bunun yanında diğer eşin şerh istemesi kendisini evin yarısının maliki yapmaz.

Başvuruda taşınmazın doğru bilgileri, fiilî kullanımın başlangıcı, evlilik durumu, mevcut satış veya ipotek riski ve varsa diğer mahkeme kararları birlikte hazırlanır. Gerçekleşmiş işlem varsa yalnız yeni şerh başvurusunun yeterli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Açık rızanın kapsamı ve işlem tarihi

Aile konutuyla ilgili rıza incelemesinde hangi işleme onay verildiği önemlidir. Satış için verilen iradenin farklı bir ipotek veya teminat işlemine de otomatik yayıldığı kabul edilmemelidir. Belgenin tarihi, işlemle bağlantısı ve tarafın neyi bildiği araştırılır. Eşin yalnız işlemden haberdar olması ile açık rıza vermesi her durumda aynı anlamda değildir.

İşlem daha önce yapılmışsa sonradan şerh verilmesi geçmişteki bütün sonuçları kendiliğinden düzeltmez. Satışın, ipoteğin veya diğer hakkın hukuki durumu için ayrı dava ve talep gerekebilir. Üçüncü kişinin hakları ve sicile güven gibi konular da olayla birlikte değerlendirilir. Başvuru sırf şerh ekletmekle sınırlı tutulduğunda gerçekleşmiş işlemle ilgili ihtiyacın karşılanıp karşılanmadığı kontrol edilmelidir.

Fiilî ayrılık ve ortak yaşam merkezi

Eşlerin geçici olarak ayrı kalması aile konutu niteliğini her olayda kendiliğinden sona erdirmez. İş, tedavi, şiddet tehlikesi veya boşanma süreci nedeniyle ayrılmanın anlamı farklı olabilir. Konutun ortak yaşam merkezi olma işlevinin gerçekten ortadan kalkıp kalkmadığı ve ayrılığın koşulları araştırılır. Salt bir eşin adresini değiştirmesi bütün değerlendirmeyi tek başına bitirmeyebilir.

Öte yandan ailenin kalıcı olarak başka konuta taşındığı ve eski yerin artık bu amaçla kullanılmadığı bir dosyada farklı sonuç doğabilir. Eski adresin kayıtlarda bulunması fiilî durumu tek başına değiştirmez. Başvuruda adres kayıtlarıyla gerçek yaşamın uyumu açıklanmalı; farklılık varsa sebebi ve bunu gösteren belgeler sunulmalıdır.

Acil ihtiyaçta talep türünü doğru seçmek

Konutun satılacağı endişesiyle başvuran kişinin asıl ihtiyacı bazen şerh, bazen geçici kullanım, bazen de yapılmış işleme karşı dava olabilir. Bu taleplerin amaçları ve şartları farklıdır. Konutta oturmaya devam etmek isteyen kişi için yalnız tapu kaydı üzerinde açıklama bulunması bütün barınma sorununu çözmeyebilir. Dava dosyasındaki diğer tedbirler birlikte değerlendirilmelidir.

Başvurudan önce mevcut tapu takyidatı ve bilinen işlem belgeleri okunur. Hangi hakkın ne zaman kurulduğu, eşin hangi tarihte haberdar olduğu ve konutun o tarihteki işlevi belirlenir. Böylece genel bir koruma talebi yerine somut hukuki ihtiyaca uygun yol seçilebilir. Sadece taşınmazın adresini vermek çoğu karmaşık uyuşmazlıkta yeterli bilgi sağlamaz.

Aynı taşınmazdaki farklı hukuki sorular

Konut eşin kişisel malı olabilir ve aynı zamanda ailenin ortak yaşam merkezi olabilir. Bu durumda mülkiyet ve rıza koruması birlikte değerlendirilir. Buna karşılık evlilikte yatırım amacıyla alınan ve ailece hiç yaşanmayan bir daire, edinilmiş mal niteliği bakımından önem taşısa da sırf evlilikte alındığı için aile konutu sayılmaz. Her kavram başka soruya cevap verir.

Başka bir örnekte çocuklarla geçici oturma kararı verilmiş olabilir. Bu karar malikliği değiştirmediği gibi, tapu üzerinde gerekli görülen diğer korumaların yerine de kendiliğinden geçmez. Başvuru sahibinin asıl amacı barınmak, devri önlemek veya gerçekleşmiş işlemi tartışmak olabilir. Talep bu amaç açıklaştırılarak kurulmalıdır.

Şerh başvurusunda adresteki bağımsız bölüm numarası ile tapu kaydındaki bölümün uyumu kontrol edilir. Aynı binadaki farklı daireye ilişkin kayıt, fiilî konutun korunmasını sağlamayabilir. Başvuru belgelerinde ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğruluğu bu nedenle pratik önem taşır. Tereddüt varsa ilgili teknik belgeyle bağlantı açıklığa kavuşturulur.

Sık sorulan sorular