Oturma hakkı nedir?

Barınmayı koruyan kişisel ayni hak

Oturma hakkı, mülkiyet devretmeden belirli kişinin konut ihtiyacını güvenceye almak için kullanılabilir. Örneğin ebeveyn konutu çocuğuna devrederken kendisi lehine oturma hakkı kurulmasını isteyebilir. Bu hak kira sözleşmesinden farklı olarak ayni niteliktedir. Ancak varlığı ve kapsamı, günlük hayatta bir kişinin evde kalmasına izin verilmesinden ayrılmalıdır. Bedelsiz oturma izni her durumda tapuda kurulmuş oturma hakkı anlamına gelmez; izin sona erdiğinde uygulanacak kurallar değişebilir.

TMK m.823–825 ve intifadan farkı

Türk Medeni Kanunu oturma hakkını konut olarak yararlanmayla sınırlar. Hak sahibi binayı sırf gelir elde etmek için başkasına kiralamaya yetkili sayılmaz. İntifanın geniş yararlanma imkanı burada bulunmaz. Kanunda farklı düzenleme olmayan konularda intifa hükümlerinden yararlanılır; bu gönderme oturma hakkını devredilebilir hale getirmez. Kuruluş belgesi, bağımsız bölümün tamamını mı belirli odaları mı kapsadığını ve ortak kullanım alanlarını açıklamalıdır.

Kuruluş ve tapu kaydının işlevi

Taşınmazda sözleşmeye dayalı oturma hakkı kurulurken resmi şekil ve tescil kuralları izlenir. Tapu kaydı üçüncü kişilerle ilişkide hakkın görünürlüğünü sağlar. Boşanma protokolünde konut tahsisi yapılması halinde ise düzenlemenin ayni hak kurulmasını mı, yalnız kişisel kullanım borcunu mu içerdiği önemlidir. Mahkeme kararının hüküm fıkrası ve kesinleşme durumu incelenmeden yalnız protokoldeki gündelik ifadelerle tapu işleminin yapılabileceği varsayılmamalıdır.

Aile ve ev halkı birlikte oturabilir mi?

TMK m.824'e göre kapsam kural olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarıyla belirlenir. Hakkın yalnız onun şahsına özgülendiği açıkça belirtilmemişse aile ve ev halkıyla birlikte oturması mümkün olabilir. Bununla birlikte hak sahibi taşınmazı tamamen boşaltıp üçüncü kişilere bağımsız gelir kaynağı olarak bırakamaz. Bir bölüm üzerinde hak kurulmuşsa ortaklaşa kullanıma ayrılan yerlerden yararlanma da değerlendirilir. Fiili kişi sayısı, hakkın amacını aşan kullanıma dönüşmemelidir.

Bakım giderleri ve birlikte kullanım

Binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi verildiğinde olağan bakım, koruma ve gerekli yenileme giderleri bakımından oturma sahibinin yükümlülükleri vardır. Malikle birlikte kullanımda TMK m.825 farklı gider dağılımı öngörür. Olağan bakım ile taşıyıcı sistemin esaslı onarımı birbirine karıştırılmamalıdır. Yönetim planındaki aidat ilişkisi de ayrıca incelenir. Tarafların gider paylaşımını yazılı belirlemesi, özellikle uzun süreli barınma düzenlemelerinde hangi masrafın kime ait olduğunu daha görünür kılar.

Süre ve sona erme koşulları

Hak belirli süreyle veya hak sahibinin yaşamıyla sınırlı kurulabilir; kişiye bağlı niteliği gereği miras yoluyla sürmez. Evlenmeye kadar kullanım gibi şartlar konmuşsa resmi senet ya da karar metnindeki ifade ve hukuken geçerliliği değerlendirilir. Sonradan ortaya çıkan her aile anlaşmazlığı hakkı kendiliğinden sona erdirmez. Sürenin bittiği veya şartın gerçekleştiği uyuşmazlık konusuysa terkin talebinin belgesel temeli oluşturulmalıdır. Hak sahibinin ölümüyle geçmiş kullanımın sonuçları da geriye dönük silinmez.

İnceleme için hangi belgeler gerekir?

Güncel tapu kaydı, hak tesis senedi, varsa mahkeme ilamı ve kesinleşme kaydı istenir. Hakkın belirli şartla sona ereceği ileri sürülüyorsa bu şartın gerçekleştiğini gösteren nüfus veya diğer resmi belgeler önem taşır. Bağımsız bölüm krokisi, hangi odaların ve ortak alanların kullanılacağını açıklayabilir. Konutta üçüncü kişilerin bulunduğu iddia ediliyorsa kişilerle hak sahibi arasındaki ilişki araştırılır; yalnız komşu duyumuyla kiraya verme veya hak devri sonucu çıkarılmaz.

Boşanma protokolü örneği

Eşler bir konutun mülkiyeti birinde kalırken diğer eşin belirli süre oturmasında anlaşabilir. Bu hüküm tek başına her zaman mülkiyetin devredildiğini göstermez. Aynı şekilde geçici aile konutu tahsisiyle oturma irtifakı farklı hukuki araçlardır. Protokolün ayni hak kurulmasını açıkça hedeflemesi ve hükmün icraya elverişli olması önemlidir. Konutun üçüncü kişiye devri ihtimali varsa tescil, önceki işlemler ve üçüncü kişinin bilgisi ayrı ayrı değerlendirilir.

Doğrulanan kararın öğrettiği ayrım

UYAP 728141100 numaralı, 13.12.2021 tarihli kararda boşanma düzenlemesindeki oturma hakkı incelenmiş; oturma yetkisinin verilmesi ile mülkiyet kaydının iptalinin farklı sonuçlar olduğu vurgulanmıştır. Bu kararın pratik karşılığı, talebin hakkın kapsamını aşmaması gerektiğidir. Oturma hakkı isteyen kişinin her dosyada taşınmazın tapusunu kendi adına alabileceği söylenemez. Karardaki somut devir işlemi ve protokol şartları farklı bir olayda ayrıca karşılaştırılmalıdır.

Hukuka aykırı müdahaleye karşı koruma

Malik veya başka kişi hak sahibinin konuta girişini engelliyorsa hakkın tescili ve kapsamı esas alınarak müdahalenin önlenmesi istenebilir. Acil durumda geçici koruma ihtiyacı değerlendirilir; sonuç mahkemenin somut şart incelemesine bağlıdır. Hak sahibi de kendisine ayrılan alanın dışına taşan kullanımda bulunamaz. Kilit değiştirme, eşyayı çıkarma veya elektrik kesme gibi fiili yöntemler yerine hak ve teslim durumunun hukuki yoldan çözümlenmesi gerekir.

İşlem öncesi sözleşmenin açıklığı

Hangi bağımsız bölümde, hangi kişilerle, hangi süreyle oturulacağı; giderler, erişim ve sona ermede anahtar teslimi baştan açıklanmalıdır. Hak sahibi gelir elde etmeyi amaçlıyorsa oturma hakkı ekonomik ihtiyacı karşılamayabilir ve intifa seçeneği ayrıca ele alınmalıdır. Malik açısından da satış halinde alıcının bu hakkı devralacağı dikkate alınır. Sicildeki önceki ipoteklerin sırası ve cebri satışın etkisi incelenmeden hakkın her ihtimale karşı sınırsız koruma sunduğu düşünülmemelidir.

Sık sorulan sorular