İhalenin feshi nedir?

Özel şikâyet yolunun işlevi

İhalenin feshi, cebrî satış sürecindeki usulsüzlüklerin sonuca etkisini denetler. İlan, tebligat, artırmaya katılım, satış şartları veya malın esaslı nitelikleriyle ilgili hukuki sorunlar ileri sürülebilir. Borcun hiç doğmadığı iddiası ya da karara karşı genel kanun yolu bu başvurunun yerini tutmaz. Hangi işlemde ne hata bulunduğu ve başvurucunun bundan nasıl etkilendiği açıklanmalıdır. Birden fazla mal satılmışsa hangi ihalenin hedeflendiği ve her biri için talep sebebi ayrı gösterilmelidir.

Kimler başvurabilir?

İİK 134 satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilindeki ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek katılan kişiler bakımından başvuru hakkı düzenler. Yurt içinde adres gösterilmesi koşulu da gözetilir.7571 sayılı Kanunla eklenen hükme göre sayılanların dışındaki kişinin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Sadece malı satın almayı düşünmüş olmak veya borçluyu tanımak yeterli değildir. Başvuru sıfatı sicil ve ihale kayıtlarıyla belgelenmelidir.

Yedi günlük genel süre

Kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde başvurulur. İlanın tebliğ edilmemesi, malın esaslı niteliğindeki hata veya ihaleye fesat gibi öğrenmeye bağlı özel hallerde süre başlangıcı ayrıca değerlendirilir. Her durumda kanundaki üst sınır ve güncel düzenleme dikkate alınır. Sonradan öğrendim demek tek başına yeterli değildir; öğrenme zamanı ve neden daha önce bilinemediği gösterilmelidir. İhale öncesindeki bilinen işlem hatalarını bekletip her zaman fesih sebebi yapmak mümkün sayılmamalıdır.

Usulsüzlük ve hukuki yarar ilişkisi

Her yazım hatası ihaleyi bozan bir sebep değildir. İleri sürülen eksikliğin başvurucunun menfaatini ve satışın hukuka uygunluğunu nasıl etkilediği incelenir. Satış bedeliyle muhammen değer arasındaki ilişki bazı zarar değerlendirmelerinde önem taşır. Buna karşılık kamu düzeni ve katılımı etkileyen durumlar kendi niteliğiyle ele alınır. Dilekçede soyut düşük bedel iddiası yerine ilan kapsamı, katılım engeli veya önemli niteliğin yanlışlığı gibi somut olgu açıklanmalıdır.

Harç ve teminat herkese aynı değildir

Kanunda sayılan bazı başvurucu grupları dışındaki katılımcılar için nispi harç ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat koşulları bulunur. Satışa katılımda yatırılan yüzde onluk teminat ile fesih için gereken teminat karıştırılmamalıdır. Borçlu ile sadece pey süren kişinin mali yükümlülüğü aynı olmayabilir. Başvurunun hangi sıfatla yapıldığı önce belirlenir; ardından harç ve teminat hesaplanır. Adli yardım imkânı varsa koşulları ayrıca araştırılır, otomatik muafiyet varsayılmaz.

2025 sonunda getirilen tamamlama usulü

7571 sayılı Kanun, gereken harç veya teminatın yatırılmaması ya da eksik yatırılması halinde mahkemenin muhtıra göndermesini düzenler. Tebliğ edilen muhtırada iki haftalık kesin sürede eksikliğin tamamlanması, aksi halde talebin dosya üzerinden kesin reddi bildirilir. Bu süre ilk fesih başvurusunu yapma süresinin yerine geçmez. Başvuru zamanında yapılmalı, sonradan gelen muhtıra ayrıca takip edilmelidir. Önceki mevzuata göre hazırlanmış otomatik ret açıklamaları güncel dosyaya doğrudan uygulanmamalıdır.

Para cezası riskinin kapsamı

İİK 134 uyarınca esasa ilişkin ret halinde ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası gündeme gelebilir; kanundaki istisnalar ve somut ret gerekçesi önemlidir. Her başvurunun reddinde mutlaka aynı ceza verilir şeklinde genelleme yapılmamalıdır. AYM’nin mahkemeye erişim hakkı kararları ölçülülük değerlendirmesinin önemini gösterir. Yüksek bedelli satışlarda ceza ihtimali ciddi mali sonuç doğurabileceğinden başvuru sebebi, sıfat ve ispat imkânı önceden somutlaştırılmalıdır.

Kıymet takdirine itirazdan farkı

Kıymet takdirinin yanlış olduğu iddiası için İİK 128/a kapsamında raporun tebliğinden başlayan özel şikâyet yolu bulunur. Zamanında kullanılmamış bu yolun bütün eksikliklerini satış sonrasına ertelemek uygun değildir. İhalenin feshi satış sürecinin denetimidir; her durumda yeni değer tespiti davası değildir. Değer raporunun tebliği, kesinleşmesi ve ihalenin tarihi birlikte incelenmelidir. Esaslı nitelik yanılgısıyla yalnız piyasa değerine katılmama aynı sebep olarak sunulmamalıdır; farklı olgular ve ispat araçları gerekir.

Gerekli belge ve kayıtlar

Satış ilanı, şartname, kıymet takdiri, tebliğ mazbataları, artırma sonuç tutanağı ve başvurucu sıfatını gösteren sicil kayıtları hazırlanır. Elektronik katılım engeli iddiasında sistem bildirimi, saat bilgisi ve resmî kayıt talebi önemlidir. Malın esaslı niteliği yanlış anlatılmışsa teknik rapor ve ilgili sicil belgeleri eklenir. İddianın öğrenildiği tarih ayrıca gösterilir. Yalnız ekran fotoğrafı yerine kaynağı ve zamanı belli belgeler sunulmalı; hangi hatanın hangi satırdan anlaşıldığı açıklanmalıdır.

Örnek: hisse yerine tam mülkiyet izlenimi

Satış şartnamesinde yalnız belirli payın satıldığı açıkça yazılıysa alıcının ilan fotoğrafından bütün taşınmazı alacağını sanması her durumda fesih sağlamaz. Buna karşılık resmî belgelerde satış konusu veya esaslı nitelik çelişkili gösterilmişse somut hata incelenebilir. İlan, şartname ve tapu kaydı yan yana karşılaştırılır. Alıcının satış öncesi erişebildiği bilgiler de önemlidir. Fesih sonucu otomatik kabul edilmez; yanılgının kaynağı ve hukuki etkisi mahkemece değerlendirilir.

Doğrulanmış anayasal denetim

AYM 4.12.2024 tarihli E.2023/123 dosyasında belirli başvurucular için nispi harç düzenlemesini Anayasa’ya aykırı bulmamıştır. Yıldız Eker başvurusunda ise yüksek para cezasının mahkemeye erişim hakkına etkisi incelenmiştir. Bu iki karar farklı sorunları ele alır; eski karardaki ceza oranı güncel metnin yerine kullanılamaz. Güncel başvuruda 2025 değişikliğiyle gelen tamamlama usulü ayrıca uygulanır. Kararların gerekçesi, başvurucunun sıfatı ve olayın tarihiyle birlikte okunmalıdır.

Sık sorulan sorular