Kıymet takdiri nedir?

Değer tespiti ne işe yarar?

Kıymet takdiri satışın hazırlanmasında malın ekonomik değerini görünür kılar. İlan ve teminat hesabı gibi işlemler bu değere bağlanabilir. Rapor, satışın kesin olarak o tutardan gerçekleşeceğini göstermez. İhalede oluşan fiyat katılım, önceki haklar ve kanuni eşiklerle birlikte belirlenir. Mal sahibinin duygusal değeri veya alacaklının tahsil etmek istediği miktar raporun ölçüsü değildir. Dosyanın hangi mal veya payı satışa çıkardığı doğru belirlenmeden değer tartışması sağlıklı yürütülemez.

Taşınmazın hukuki ve fiili niteliği

İİK 128 kapsamında taşınmazın değeri belirlenirken sicildeki mükellefiyetlerin etkisi de değerlendirilir. Konut, arsa, işyeri veya pay satışı farklı inceleme gerektirir. Tapu niteliğiyle fiili kullanım çelişebilir; yapı durumu, imar bilgisi, konum ve kullanma imkânı önemlidir. Bir binadaki bağımsız bölümün tüm arsa değeri üzerinden hesaplanması ya da yalnız pay satılırken tam mülkiyet bedelinin esas alınması hatalı olabilir. Raporun satış konusuyla birebir örtüşmesi gerekir.

Rapor ile ihale fiyatı farkı

Muhammen kıymet, bilirkişi incelemesindeki değer tespitidir; ihale bedeli ise kanuni koşulları sağlayan artırma sonucudur. Belediyedeki emlak vergisi değeri de farklı amaçla belirlenir. Bu değerler aynı olmadığı için aradaki her fark usulsüzlük kanıtı sayılmaz. Ancak raporda kullanılan yöntem ve emsaller gerekçesizse itiraz konusu olabilir. Kullanıcı raporu tartışırken istediği satış bedelini değil ölçüm, emsal, nitelik ve tarih hatasını göstermelidir. İnceleme somut mal özellikleri üzerinden yapılır.

Tebliğ ve yedi günlük şikâyet

Kıymet takdiri raporu ilgili kişilere tebliğ edilir. İİK 128/a uyarınca raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyet edilebilir. Bu özel yol satış ilanına itirazla aynı değildir. Raporu e-Devlet’te görmekle resmî tebliğ ve öğrenme tartışmaları dosya özelinde ele alınır. Tebliğin usulsüz olduğu iddiası varsa mazbata ve elektronik tebligat kayıtları alınmalıdır; varsayımsal bir tarih üzerinden süre hesaplanmamalıdır.

Masraf ve bilirkişi ücreti

İİK 128/a kapsamında şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin yatırılması önemlidir. Yalnız dilekçe vermekle incelemenin her şartı tamamlanmış sayılmaz. Mahkemenin belirlediği gider ve dosya kayıtları takip edilmelidir. Bu gider satış isteme avansından farklı olabilir. Adli yardım şartları varsa ayrıca ileri sürülür. İtiraz eden kişi daha önce icra dosyasına satış masrafı yatırdığını söyleyerek mahkeme incelemesinin giderini kendiliğinden karşılanmış kabul etmemelidir; tahsilatın hangi amaçla alındığı belirlenir.

Değer hangi tarihe göre incelenir?

Resmî UYAP kararında kıymet takdirine itirazın, icra müdürlüğünün yaptırdığı değer tespitinin doğruluğunu denetlediği açıklanmıştır. Mahkemenin oluşturduğu bilirkişi kurulu kural olarak icra müdürlüğündeki değer tespiti tarihini esas alarak inceleme yapar. Aylar sonra yükselen her piyasa fiyatı önceki raporun baştan yanlış olduğunu göstermez. İtirazda rapor tarihindeki gerçek değer ile sonraki piyasa değişimi ayrılmalıdır. Kullanılan emsallerin tarihleri bu nedenle raporda açık görünmelidir.

İki yıllık yeniden takdir kuralı

Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenememesi yönündeki kural ile olağanüstü değişikliklere ilişkin istisnalar birlikte ele alınır. Bu süreyi raporun tebliğinden veya mahkeme kararından başlatmak doğru olmayabilir; kanundaki tarih önemlidir. Doğal afet veya imar durumundaki çok önemli değişiklik gibi durumlar özel değerlendirilir. Her enflasyon artışı otomatik yeni rapor sebebi sayılmaz. Satışın hangi tarihte yapılacağıyla raporun geçerliliği ayrıca karşılaştırılmalıdır.

Etkili itiraz nasıl somutlaştırılır?

Raporun eksik ölçüm yaptığı, yanlış bağımsız bölümü incelediği, farklı kullanım türündeki emsali esas aldığı veya hakları dikkate almadığı gösterilebilir. Tapu kaydı, imar yazısı, plan, fotoğraf, teknik ölçüm ve emsal satış belgeleri yardımcı olabilir. Sadece internet ilanlarının istenen bedelleri gerçek satış tutarı değildir. Emsallerin konum, tarih, yüzölçümü ve yapı niteliği bakımından benzerliği açıklanmalıdır. Karşı rapor sunulması mahkemeyi bağlamaz; fakat hangi teknik noktanın tartışıldığını açık hale getirir.

Araç ve taşınır değerlemesi

Araçta marka ve model yanında hasar, kilometre, çalışır olma, donanım ve muhafaza koşulları önemlidir. Benzer modelin sağlam ikinci el fiyatı hasarlı ve uzun süredir otoparkta bekleyen araca aynen uygulanamaz. Makinede üretim yılı, kapasite, bakım ve sökülerek taşınma imkânı araştırılır. Değer raporunda bu özellikler yoksa eksiklik somutlaştırılır. Malın fotoğrafı tek başına mekanik durumunu ispatlamaz; uzmanlık gerektiren hususlar bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir. Satılan eşyanın kimliği belgelerle eşleştirilmelidir.

Örnek: yanlış yüzölçümü

Bir dairenin tapudaki brüt alanı raporda net kullanım alanı gibi değerlendirilmiş olabilir. Başvurucu yalnız fiyat düşük demek yerine proje, ölçüm ve rapordaki metrekare hesabını karşılaştırır. Benzer dairelerin ortak alan payı ve fiili kullanım alanı ayrılır. Hata rapor tarihindeki birim değerle birlikte değerlendirilir. Mahkemenin amacı başvurucunun istediği fiyatı kabul etmek değil icra müdürlüğü değer tespitinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını denetlemektir. İtirazın teknik dayanağı açıklanırsa uyuşmazlık anlaşılır hale gelir.

Kesin karar ve sonraki satış aşaması

Kıymet takdirine ilişkin kararların kanundaki kesinlik düzenlemesi dikkate alınmalıdır. Genel istinaf yolunun her rapor itirazında açık olduğu varsayılmamalıdır. Rapora zamanında itiraz edilmemesi satış sonrası her değer iddiasının yeniden görüleceği anlamına da gelmez. İhalenin feshiyle kıymet takdiri şikâyetinin konusu ayrıdır. Dosyada raporun tebliği, şikâyet, gider yatırılması, mahkeme kararı ve ihale tarihi sıralanarak kontrol yapılmalıdır. Böylece hem süre hem değer tespitinin hangi aşamada kesinleştiği anlaşılır.

Sık sorulan sorular