İcra ihalesi nedir?

Elektronik satışın hukuki çerçevesi

İİK 111/b ile 114 ve devamındaki hükümler elektronik açık artırmanın temelini oluşturur. UYAP’a entegre Elektronik Satış Portalı, teklif ve ilan işlemlerinin yürütüldüğü resmî ortamdır. Adalet Bakanlığının duyurusuna göre ülke genelindeki uygulama 2023 başında yaygınlaştırılmıştır. Sosyal medya ilanı veya aracının gönderdiği ekran görüntüsü yerine resmî satış dosyası görülmelidir. İhaleyi yapan daire, dosya numarası ve malın kimliği eşleştirilmeden ödeme veya teklif kararı verilmemelidir.

İlan ve şartname birlikte okunur

İlanda malın temel özellikleri yer alsa da ayrıntılı hukuki ve teknik bilgi şartname, kıymet takdiri ve dosya kayıtlarında bulunabilir. Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay oranı kontrol edilir. Araçta şasi ve motor bilgisi, hasar ve muhafaza yeri önemlidir. Satışın tam mülkiyete mi hisseye mi ilişkin olduğu açıkça belirlenmelidir. Tapuda mesken görünmesi fiili kullanımın veya imar durumunun aynı olduğunu garanti etmez; dosyadaki raporlar karşılaştırılmalıdır.

Teminat ile ihale bedeli ayrımı

Artırmaya katılım için kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu tutarında teminat gerekir. Teminat, teklif edilen nihai satış bedeli değildir. Nakit teminatın yatırılma zamanı, banka teminat mektubunun kabulü ve alacaklının alacağına mahsuben katılım şartları özel düzenlemeye tabidir. Para gönderilecek hesap resmî portal üzerinden doğrulanmalıdır. Bir kişinin kendi adına yatırdığı teminatın başkası adına katılım için yeterli sayılacağı varsayılmamalıdır. Temsil halinde yetki ve başvuru işlemleri önceden tamamlanmalıdır.

Asgari teklif her zaman satış sağlamaz

Muhammen değerin yarısına teklif verilmesi tek başına ihalenin geçerli olmasına yetmez. Satış isteyen alacağa üstün haklar ile paraya çevirme ve paylaştırma giderleri kanuni eşikle birlikte değerlendirilir. Portalın gösterdiği başlangıç bedeliyle bütün masraflar dahil maliyet farklı olabilir. KDV, teslim ve tescile ilişkin giderlerin kim tarafından karşılanacağı şartnameden incelenmelidir. Beklenen piyasa değeri ile gerçek toplam maliyet karşılaştırılmadan yalnız düşük teklif tutarına bakarak karar verilmemelidir.

Artırma süresi ve son teklifler

Elektronik artırma kanundaki süre boyunca tekliflere açılır.2025 değişikliğiyle son bölümdeki tekliflerin artırmayı uzatmasına ilişkin kurallar güncellenmiştir. Eski kaynaklarda görülen sabit bitiş varsayımıyla hareket edilmemelidir. Portalda o ihale için görünen başlangıç, bitiş ve uzatma bilgileri izlenmelidir. Bağlantı sorunu yaşanması veya teklifin kullanıcının cihazında görünmesi, teklifin sisteme başarıyla işlendiğini kesin olarak göstermez. Sistem kayıtları ve sonuç tutanağı önem taşır; teklifin bağlayıcı niteliği gözden kaçırılmamalıdır.

İhale bedelinin ödeme süresi

İİK 118 kapsamında ihale alıcısı satış bedelini, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödemelidir. İhalenin feshi istenmiş olması ödeme yükümlülüğünün kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Teminatın bedelden düşülmesi ve kalan hesabın nasıl yatırılacağı dosyadan belirlenir. Süresinde ödeme yapılmaması teminat ve ihale sonucu açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. İhaleye girerken finansmanın hazır olması gerekir; sonradan kredi çıkmaması her durumda geçerli mazeret sayılmaz.

Kesinleşme ve teslim farklı aşamalardır

En yüksek teklifin verilmesi, sonuç tutanağı, bedelin ödenmesi, ihalenin kesinleşmesi ve malın teslimi ayrı işlemlerdir. Taşınmazın içinde kiracı veya başka kullanıcı bulunması teslim sürecini etkileyebilir. İhale alıcısının tapu tesciliyle fiili boş teslimi aynı gün gerçekleşmeyebilir. Dosyadaki kullanım durumu, kira iddiası ve kanuni tahliye mekanizması araştırılır. Alıcının ihale bedelini ödediği halde malı hemen kullanamaması ihtimali ekonomik değerlendirmede dikkate alınmalıdır; satış ilanındaki fotoğraf boş teslim taahhüdü sayılmaz.

İhalenin feshi hangi sorunu çözer?

İhalenin feshi, satış işleminin kanuna uygunluğunun özel şikâyet yoluyla denetlenmesidir. Her beğenilmeyen bedel veya sonradan değişen alım kararı fesih sebebi değildir. İİK 134’te başvurabilecek kişiler, süre, hukuki yarar ve bazı kişiler için harç ile teminat düzenlenmiştir.7571 sayılı Kanunla 2025 sonunda yapılan değişiklikler dikkate alınmalıdır. Katılma teminatı ile fesih başvurusundaki teminat aynı değildir. Hangi usulsüzlüğün sonucu nasıl etkilediği belgelerle açıklanmalıdır.

Alıcı için belge kontrolü

İhale ilanı, şartname, kıymet takdiri, tapu veya araç kaydı, üzerindeki haklar, fiili kullanım ve vergi bilgisi görülmelidir. İhale sonrası sonuç tutanağı, ödeme dekontu ve tescil yazısı saklanmalıdır. Hisseli satışta diğer payların da alınacağı varsayılmamalıdır. Araçta anahtar, ruhsat ve çalışır durumda olma bilgisi ayrı araştırılır. Taşınmazın imar aykırılığı veya fiili işgal durumu, satın alma kararından önce anlaşılmaya çalışılmalıdır. Dosyada belirsiz kalan nitelik için resmî açıklama istenebilir.

Örnek: boş daire sanılan hisseli satış

İlanda bir dairenin fotoğrafı görülmesine rağmen satış yalnız borçlunun payına ilişkin olabilir. Alıcı bütün daireyi aldığını düşünürse kullanım ve ortaklığın giderilmesi sorunlarıyla karşılaşabilir. Tapu kaydındaki hisse oranı, şartnamedeki satış kapsamı ve kıymet takdiri aynı yönde kontrol edilmelidir. Dairenin fiilen boş olması paylı mülkiyet sorununu ortadan kaldırmaz. Teklifin hangi hak için verildiği bilinmeden yapılan piyasa karşılaştırması yanıltıcıdır; tam daire fiyatıyla hisse fiyatı aynı değildir.

İçtihat ve mali risk değerlendirmesi

AYM’nin ihalenin feshi başvurularındaki nispi harca ilişkin E.2023/123 kararında başvurucu grupları arasındaki düzenleme incelenmiştir. Karar, her katılımcının masrafsız şekilde ihaleden dönebileceği anlamına gelmez. İhale işlemine itirazla ihale bedelinin finansmanı farklı konulardır. Alıcı için yararlı yaklaşım, tekliften önce hukuki kayıtları incelemek ve satış sonrası ödeme takvimini hazırlamaktır. Borçlu ve alacaklı açısından ise ilan, tebligat ve değer tespiti aşamalarını zamanında takip etmek gerekir.

Sık sorulan sorular