Kanun maddesi
Madde 134 – (Değişik: 18/2/1965-538/63 md.) İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/38 md.) İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır. (Ek cümleler:24/11/2021-7343/27 md.) İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir. (Değişik ikinci fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. (Ek cümle:24/12/2025-7571/1 md.) Belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi halinde mahkemece ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. (Ek fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir. (Ek fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davasının açılmaması hâlinde hükmedilen para cezasının 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir. (Ek cümleler:24/12/2025-7571/1 md.) Teminatın veya üçüncü fıkra uyarınca yatırılması gereken harcın yatırılmaması veya eksik yatırılması suretiyle ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme tebliğ edeceği muhtırada, iki haftalık kesin süre içinde teminatın veya harcın ikmal edilmesini, aksi hâlde ihalenin feshi talebinin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Mahkeme, süresi içinde teminat veya harç ikmal edilmediği takdirde derhal ihalenin feshi talebini reddeder. (Ek fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. İcra mahkemesi; 1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle, 2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle, 3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. (Ek fıkra: 21/2/2007-5582/4 md.) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, beşinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır.[54] (Ek fıkra: 17/7/2003-4949/38 md.) İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.[55] (Ek fıkra: 17/7/2003-4949/38 md.) Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar. İcra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir. (Değişik fıkra:24/11/2021-7343/27 md.) İhale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. İhale konusu malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hale getirilemeyeceği durumlarda ihale icra müdürü tarafından iptal olunarak ihale bedeli alıcısına ödenir. Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.[56] İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur. Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır. (Mülga son fıkra: 17/7/2003-4949/103 md.) Kaynak dipnotları: [54] 24/11/2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle bu fıkrada yer alan “ikinci fıkrada” ibaresi “beşinci fıkrada” şeklinde değiştirilmiştir. [55] 24/11/2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle bu fıkraya “kararı verir” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir” ibaresi eklenmiştir. [56] 24/11/2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanunun 27 nci maddesiyle bu fıkranın ikinci cümlesinde yer alan “ihaleden” ibaresi “ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten” şeklinde değiştirilmiştir.
Kaynak: Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat. Kaynak metindeki değişiklik ve iptal notları korunmuştur. Açıklamalar resmî madde gerekçesi değildir; işlemin tarihi ve geçiş hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Açıklama ve uygulamadaki önemi
Başvuru sıfatı, süre, harç/teminat ve para cezası farklı koşullara bağlıdır. 2025 değişikliğiyle eklenen eksiklik tamamlama usulü ve özel öğrenme hallerindeki üst sınırın başlangıcı önemlidir.
Maddenin somut dosyaya uygulanması için ilgili belgenin türü, işlem tarihi, tebligat kaydı ve diğer özel hükümler birlikte incelenir. Kaynak dipnotları önceki düzenlemeyi gösterebilir; değişiklik notu ile yürürlükteki hüküm birbirinden ayrılmalıdır.
İlgili rehberler ve maddeler
Gerekçe ve içtihat araştırması
Bu sayfadaki uygulama açıklaması resmî madde gerekçesi değildir. Değişikliklerin resmî gerekçesi ve yasama belgeleri, değişiklik kanunu ve yasama dönemi belirtilerek TBMM kayıtlarında ayrıca araştırılmalıdır.
İlgili uyuşmazlık için doğrulanmış karar incelemeleri ve Yargıtay araştırması üzerinden ilerleyebilirsiniz. Her maddeye karar numarası eklemek amacıyla doğrulanmamış içtihat kullanılmamıştır.
Sık sorulan sorular
Madde metni tek başına dosyamın sonucunu belirler mi?
Hayır. İşlem tarihi, geçiş hükümleri, özel kanunlar, deliller ve ilgili yargısal yorum birlikte değerlendirilir.
Kaynaklar ve ilgili mevzuat
UYAP konsolide metin sürümü 53; kaynak doğrulama: 20 Eylül 2026. Madde içi değişiklik notları ve ilgili kaynak dipnotları aktarılmıştır.
Bu yayın genel bilgilendirme içindir. Dosyadaki belge, tarihler ve yürürlükteki hukuk birlikte incelenmeden kişiye özel hukuki sonuç çıkarılamaz.