Son güncelleme: 10 Ekim 2026. Bu rehber, hacizli malların elektronik satışı ile ortaklığın giderilmesi sonunda yürütülen satışların kesiştiği kuralları açıklar. Teminat, teklif, bedel ödeme ve şikâyet aşamalarına odaklanır; somut dosyada ilan tarihi ve satışın hukuki sebebi birlikte değerlendirilmelidir.
2026 yılında icra ihalesine katılacak kişinin yalnızca taşınmazı ve başlangıç fiyatını incelemesi yeterli değildir. 31 Temmuz 2026'da yayımlanan 7589 sayılı Kanun, tamamen miras yoluyla edinilmiş belirli taşınmazlarda ilk artırmayı malik mirasçılarla sınırlandırmış, ödeme yapmayan ihale alıcısı için ek idari para cezası getirmiştir. Daha önce yürürlüğe giren teklif artışları, uzama sistemi ve ihalenin feshi şartları da önemini korur.
Bu değişiklik bütün icra satışlarının aile içinde yapılacağı anlamına gelmez. Borç için haczedilen taşınmazın satışı, miras ortaklığını sonlandıran satış ve vesayet kapsamında taşınmaz satışı farklı işlemlerdir. Aynı elektronik portalın kullanılması başvuru merciini veya katılım koşullarını eşitlemez. İhaleye girmeden önce satış dosyasının türünü doğru belirlemek sonraki uyuşmazlıkları azaltır.
2026'da yürürlüğe giren değişiklik
TBMM'nin 7589 sayılı Kanun kaydı, kabul tarihini 16 Temmuz, Resmî Gazete tarihini 31 Temmuz 2026 olarak gösterir. Kanunun birinci maddesi İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesini değiştirir. Mirasçıya özgü birinci artırma, teminatın iadesi ve bedeli yatırmama yaptırımı bu düzenlemenin içindedir. Bunlar hazırlık düzeyindeki öneriler değildir.
Geçiş hükmü belirleyicidir: yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Dava 2025'te açılmış olsa bile satış ilanı yeni dönemde düzenlenmişse güncel hükümler incelenir. Buna karşılık eski ilanı sırf ihale Ekim ayında yapılacak diye yeni sisteme tabi saymak doğru olmaz. İlanın ilk yayını, düzeltmeler ve satış biriminin işlemleri dosyada karşılaştırılmalıdır.
İcra satışı ile ortaklığın giderilmesi satışı
Cebri icra satışında amaç borçlunun haczedilen malını paraya çevirerek alacakları karşılamaktır. İcra dairesi takip ve satış işlemlerini yürütür. Bedelin dağıtımında hacizler, rehinler ve sıra kuralları önem taşır. Yalnız bir hisse haczedilmişse ilandaki satış konusu bütün taşınmazdan farklı olabilir; fotoğrafta bütün binanın görünmesi tümünün satıldığı anlamına gelmez.
Ortaklığın giderilmesinde paylaşılabilen malın bölüşülmesi veya bölünemeyen malın satılıp bedelinin paylaştırılması hedeflenir. Sulh hukuk mahkemesi kararından sonra satış memurluğu görev yapar; HMK 322 gereği satışta İİK hükümleri uygulanır. Satış memurluğunun işlemlerine karşı başvuruda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gözetilir. Her fesih talebini otomatik olarak icra mahkemesine göndermek hatalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası öncesinde 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca dava şartı arabuluculuk bulunur. Bu şart ihale teklifinden önce ayrıca arabulucuya başvurulması demek değildir. Dava öncesi çözüm aşaması ile kesinleşen kararın satış aşaması ayrıdır. Arabuluculukta paylaşma veya satın alma üzerinde anlaşılmışsa satış davasına duyulan ihtiyaç değişebilir.
Yalnız mirasçıların katıldığı birinci artırma
Yeni kural için bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması ve ortaklığın satışla giderilmesine karar verilmesi gerekir. Bir mirasçı payını başka kişiye devretmişse tapu zinciri ayrıca incelenir. Akrabalık, tek başına miras yoluyla malik olmakla aynı değildir. Tapu edinme sebebi ve mirasçılık belgeleri bu nedenle önemlidir.
Şartlar gerçekleşirse birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış olmazsa ikinci artırmanın genel katılım kuralları değerlendirilir. Yeni hüküm, TMK 699'daki bütün paydaşların rızasıyla satışın paydaşlar arasında yapılması imkanıyla aynı değildir; kanunun tanımladığı mirasçı grubu için ayrıca özel düzenleme yapılmıştır.
Özel birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınır. İkinci artırmada yüzde elli eşiği uygulanır; rüçhanlı alacaklar ve paraya çevirme ile paylaştırma masrafları kanuni değerlendirmeye dahildir. İlk artırmada taşınmazın yarı fiyatına aile içinden alınabileceğini söyleyen eski açıklamalar yeni ilanlarda yanıltıcı olabilir. Kesin satış koşulları ilandaki bedel ve dosyadaki yüklerle birlikte okunmalıdır.
Teminat tutarı ve son başvuru zamanı
Katılım teminatı genel olarak muhammen kıymetin yüzde onudur. Dört milyon lira değer biçilen taşınmazın olağan teminatı dört yüz bin liradır. Bu tutar satın alma bedeli, vergi veya satış masrafıyla karıştırılmamalıdır. Teminat yatırmak taşınmazı satın alma taahhüdünü yerine getirmek anlamına gelmez; ihale kazanılırsa kalan bedelin de süresinde yatırılması gerekir.
Nakit teminatın portal üzerinden artırmanın bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılması öngörülür. Teminat mektubu ve temsil işlemlerinde önceki iş günü mesai sonuna bağlı koşullar bulunur. Hafta sonuna denk gelen kapanışlarda bu iki zaman aynı değildir. İlan, dosyada yapılan tanımlama ve banka işlem sonucu birlikte kontrol edilmelidir. Banka ekranında işlem başlatılması ile teminatın dosyaya geçmesi farklı olabilir.
Satış isteyen alacaklı, bitimden önceki iş günü mesai sonuna kadar icra dairesine başvurursa alacağının teminatı karşıladığı bölüm için teminat alınmaması mümkündür. Hazine teminattan muaftır. Paydaşın hisseye bağlı teminatsız katılımı da otomatik varsayılmamalıdır. Hisse tutarı, sistem tanımlaması ve ek teminat gerekip gerekmediği satış birimiyle netleştirilmelidir. Eski fiziksel mezat açıklamaları güncel portal uygulamasının yerine kullanılmamalıdır.
Teklif artışı ve kapanış uzamaları
İİK 111/b kapsamında elektronik artırmada teklif süresi yedi gündür. Teklifler arasındaki fark muhammen kıymetin binde beşinden ve her durumda bin liradan az olamaz. İki milyon liralık değer için binde beş on bin liradır; bu örnekte bin lira artırmak yeterli değildir. Portalın kabul ettiği artış ve güncel ilan açıklaması her satışta ayrıca incelenir.
7531 sayılı Kanun'la son on dakikada yeni teklif verilmesi halinde üç dakikalık uzama getirilmiştir. Uzama içinde gelen her teklif kendi verildiği andan itibaren üç dakika ekler. Toplam uzama kanunen bir saatle sınırlıdır; Bakanlık bu süreyi değiştirebilir. İlanın kapanış saati görüldüğünde tekliflerin mutlaka o saniyede biteceği varsayılmamalıdır. Teklif yarışının tamamı takip edilmelidir.
En yüksek teklif sahibi, daha yüksek teklif gelmedikçe teklifini çekip teminatını alamaz. Finansman hazır olmadan fiyat denemesi yapmak mali risk doğurur. Kredinin çıkmaması, taşınmazı sonradan beğenmeme veya aile içinde anlaşmazlık yaşanması tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Teklif üst sınırını belirlerken vergi, teslim ve kullanım durumu da hesaba katılmalıdır.
Bedelin ödenmesi ve yüzde beşlik yeni ceza
İhale alıcısı sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini ödemelidir. İhalenin feshi istenmiş olsa da ödeme yükümlülüğü devam eder. Tescil ve teslim için kesinleşme ile vergi ve işlem koşullarının tamamlanması gerekir. Bedelin ödenmesi, hemen anahtar teslimi veya tapuda kayıt yapılacağı anlamına gelmez; kullanım ve tahliye durumu ayrıca araştırılır.
7589 sayılı Kanun, en yüksek teklifi verip süresinde ödeme yapmayan alıcı için teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası düzenler. Bu katılım teminatından ayrı bir sonuçtur. Beş milyon liralık teklifte oran hesabı iki yüz elli bin liradır. Rakam yalnız oranı gösterir; dosyadaki giderler ve diğer kanuni sonuçlar ayrıca değerlendirilir.
Ödeme yapılmazsa teminatın dağıtımı satışın türüne ve alıcının sıfatına göre değişir. Ortaklığın giderilmesinde dışarıdan alıcı bakımından giderler düşüldükten sonra paylaştırma; ödeme yapmayan paydaş bakımından teminatın diğer pay sahiplerine payları oranında ödenmesi öngörülür. Satış isteyen alacaklı için alacaktan mahsup ve giderin kendisine yüklenmesi hükümleri vardır. Herkesin teminatına aynı işlem yapılır şeklindeki açıklama yeterli değildir.
İhalenin feshi: süre, sıfat ve gider
İİK 134'teki genel şikâyet süresi ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgili, sınırlı ayni hak sahibi ve teklif vererek katılanlar için başvuru hakkı tanınmıştır. İlanı görmek veya satın almak istemek yeterli olmaz. İhlal, hukuki yarar ve olayın satış üzerindeki etkisi gerekçelendirilmelidir.
İlanın tebliğ edilmemesi, esaslı nitelikteki hata veya ihaleye fesat gibi kanuni özel hallerde öğrenmeye bağlı süre kuralları bulunur. İhale tarihinden itibaren bir yıllık üst sınır da gözetilir. Bu istisnalar her itirazı bir yıl içinde yapılabilir hale getirmez. Bilinen bir usulsüzlük için olağan yedi günlük süreyi bekletmek ciddi hak kaybı doğurabilir.
7571 sayılı Kanun, yetkili kişiler dışındakilerin taleplerinin dosya üzerinden kesin reddini düzenler. Gerekli harç veya teminat eksikse iki haftalık kesin süre içeren muhtıra tebliğ edilir; tamamlanmazsa ret sonucu doğar. Gereken fesih teminatı ihale bedelinin yüzde beşidir; katılımın yüzde onluk teminatından farklıdır. Başvurucunun sıfatına göre istisnalar bulunur. Bazı ret hallerinde bedelin yüzde onuna kadar para cezası da gündeme gelebilir.
Başvuru için işlem sırası
- İlanı, kıymet takdirini, tapu kaydını ve satış kararını alın; ilk ilan tarihini kaydedin.
- Satışın hukuki sebebini, katılım sıfatını ve başvuru merciini belirleyin; birinci artırmadaki özel sınırlamayı kontrol edin.
- Finansmanı, vergileri ve giderleri hesaplayın; teminatla temsil işlemlerini ilgili son tarihten önce tamamlayın.
- Tekliflerin bağlayıcılığını ve uzamaları takip edin; teknik sorun varsa zaman bilgisini içeren belgeleri saklayın.
- Sonuç tutanağını inceleyin; ödeme ile fesih sürelerini ayrı izleyin ve kesinleşme sonrası tescili doğrulayın.
Satış bütçesinde ihale bedeli dışındaki kalemler
İhaleye hazırlanan kişi yalnızca en yüksek teklif için para ayırırsa teslim aşamasında sorun yaşayabilir. İlanda belirtilen KDV, damga vergisi, tapu işlemi, taşınmazın fiili kullanımı ve dosyaya özgü giderler ayrı listelenmelidir. Vergi oranını her konut için aynı kabul etmek doğru değildir. Satılan şeyin türü ve şartnamedeki açıklama esastır. Başkasının kullanımındaki taşınmaz bakımından teslim süresinin ve hukuki yolun ayrıca incelenmesi gerekir.
Borçlu veya alacaklı bakımından ise yüksek satış bedeli doğrudan aynı tutarın kendisine ödeneceğini göstermez. Satış giderleri, öncelikli alacaklar ve dağıtım işlemleri net tahsilatı değiştirir. Paydaşın satın alması halinde kendi payının mahsup edilip edilemeyeceği dosyada önceden karara bağlanmalıdır. İhale sonrasında kendiliğinden mahsup yapılacağını düşünerek eksik bedel yatırılması ödeme yükümlülüğünün ihlaline yol açabilir. Satış öncesinde yazılı dosya hesabı almak, farklı kalemlerin karıştırılmasını önler.
Üç varsayımsal olay
Dışarıdan yatırımcı ilk mirasçı artırmasına girmek istiyor
Tamamı mirasçı kardeşlere ait dairenin Eylül 2026 ilanında ortaklığın giderilmesi satışı bulunur. Yeni hüküm kapsamındaysa yatırımcı birinci artırmaya katılamaz; ikinci artırmanın şartları beklenir. Teminat yatırmak başlı başına katılım hakkı yaratmaz. Edinme sebebi ve ilan türü önceden okunmalıdır.
Kredi başvurusu sonuçlanmadan teklif veriliyor
Üç milyon liralık teklif veren kişi bankanın krediyi onaylamaması üzerine ödeme yapmaz. Yedi günlük süre geçerse teminat ve yüzde beşlik idari ceza gündeme gelir. Banka görüşmesinin sürmesi süreyi kendiliğinden uzatmaz. Teklif öncesi ödeme kaynağını hazırlamak bu nedenle önemlidir.
Fesih başvurusunda giderler eksik yatırılıyor
Teklif vererek katılan kişi ilanla gerçek nitelik arasında ciddi farklılık ileri sürer. Süre yanında kendi sıfatı için gereken harç ve teminat incelenir. İki haftalık kesin süreli muhtıranın cevapsız bırakılması esasa geçilmeden retle sonuçlanabilir. Örnekler gerçek dosya veya sonuç garantisi değildir.
Sık sorulan sorular
1. Bütün ilk ihaleler mirasçılara mı ayrıldı?
Hayır. Özel kural, tamamı miras yoluyla edinilen ve dışarıdan malik bulunmayan taşınmazların ortaklığın giderilmesi satışları içindir. Haciz satışı ayrı değerlendirilir.
2. Eski davada yeni kural uygulanır mı?
Geçiş ölçütü dava tarihi değil açık artırmanın yürürlükten önce ilan edilip edilmediğidir. 31 Temmuz 2026 öncesi ilanlarda eski hükümler korunur.
3. İlk mirasçı artırmasında yüzde elli geçerli mi?
Özel ilk artırmada yüzde yüz eşiği vardır. İkinci artırmada yüzde elli ve kanuni ek koşullar incelenir. İlan dosyayla birlikte okunmalıdır.
4. Katılım ve fesih teminatı aynı mı?
Hayır. Genel katılım oranı muhammen değerin yüzde onudur. Gerekli fesih teminatı ihale bedelinin yüzde beşidir; sıfata bağlı istisnalar vardır.
5. Fesih istenirse bedel ödenmez mi?
Fesih talebi yedi günlük bedel ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Ödeme, kesinleşme ve teslim ayrı aşamalardır.
6. Paydaş otomatik teminatsız katılabilir mi?
Hisse miktarı, dosyada yapılan tanımlama ve varsa ek teminat değerlendirilir. Zamanında satış birimine başvurmak gerekir.
7. Son dakika teklifleri ne kadar uzatır?
Kanuni sistem yenilenen üç dakikalık uzamalardır; toplam sınır bir saattir. Bakanlığın değiştirme yetkisi ve güncel duyurular gözetilir.
8. İhaleyi seyreden herkes fesih isteyebilir mi?
Hayır. Kanun belirli ilgililere başvuru hakkı tanır. Bu grupların dışındaki talepler güncel hüküm gereği kesin reddedilir.
9. Ödeme yapmamanın yeni cezası nedir?
Teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası düzenlenmiştir. Teminat ve diğer kanuni sonuçlar ayrıca gündeme gelebilir.
10. Satış memurluğu işlemi için hangi mahkeme?
Ortaklığın giderilmesi satışında sulh hukuk mahkemesinin görevi gözetilir. Haciz satışındaki icra mahkemesi yoluyla karıştırılmamalıdır.
Kaynaklar ve iletişim
7589 sayılı Kanun; 7531 sayılı Kanun; 7571 sayılı Kanun; HMK; 6325 sayılı Kanun; UYAP e-Satış.
İcra hukuku hizmetleri ile mirasçıların paylaşım rehberi birlikte incelenebilir. Satış ilanı, teminat veya fesih sürecinin dosyaya göre değerlendirilmesi için Avukat Murat Adar'a 0545 271 78 05 üzerinden WhatsApp ile ulaşabilirsiniz.
