Tahsil ve tahliye birlikte isteniyorsa
İİK 269 ve devamındaki özel takip, kira alacağının tahsili yanında koşulları oluştuğunda tahliyeyi gündeme getirebilir. Ödeme emrinde tahliye ihtarı ve kanunun aradığı bildirimlerin bulunması önemlidir. Sıradan para alacağı ödeme emri ile tahliye ihtarlı Örnek 13 aynı sonuçları doğurmaz.
Önce kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracı sıfatı, aylık bedel, ödeme günü ve istenen aylar belirlenir. Aidat, yan gider veya eski bakiye gibi kalemler kira bedeliyle aynı hukuki değerlendirmeye tabi olmayabilir. Hangi alacağın hangi belgeyle istendiği açıkça yazılmalıdır.
İtiraz süresi ile ödeme süresi
Bu takipte itiraz için kural olarak yedi günlük süre vardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 315 uyarınca en az otuz günlük ödeme süresi düzenlemesi önemlidir. Başka kira türlerinde uygulanacak süre ayrıca kontrol edilir. İtiraz süresi dolarken ödeme süresinin devam etmesi mümkündür.
Bu iki süre birbirinin yerine geçmez. Borcun, kira sözleşmesinin veya imzanın tartışılması ile tahliyeyi önlemek üzere süresinde ödeme farklı işlemlerdir. Tebligatın tarihi ve metni görülmeden yalnız “bir ay sürem var” diye beklemek, itiraz hakkının kaybına yol açabilir.
Kiraya veren için belge düzeni
- Sözleşme ve varsa sonraki bedel artışı anlaşmaları.
- Ay ay kira borcu, vade, tahsilat ve kalan tutar tablosu.
- Banka dekontları ve ödeme açıklamaları.
- Ödeme emri, tebligat kaydı ve kiracının itirazı.
- Kiraya veren değişmişse sıfatı ve bildirimleri gösteren belgeler.
Kısmi ödeme veya birden fazla aya toplu ödeme varsa dağılımı açıklaştırılmalıdır. Depozitonun otomatik olarak son ay kirası yerine sayılması da her durumda doğru değildir; sözleşme ve mahsup koşulları incelenir.
Ödeme veya itiraz sonrasında süreç
Süresinde ödeme, talep kapsamı ve kalan tutara göre değerlendirilir. Kiracı itiraz etmişse itirazın içeriği ve kullanılabilecek belgeye göre ayrı icra mahkemesi süreçleri gündeme gelebilir. İtiraz edilmeyen ve ödeme yapılmayan takipte İİK 269/a’daki şartlar ve ihtar müddetinin bitiminden itibaren altı aylık başvuru süresi ayrıca kontrol edilir.
Her kira uyuşmazlığı için aynı dava veya altı aylık süre söylenemez. Kira sözleşmesine itiraz, borca itiraz, tahliye taahhüdü ve ihtiyaç nedeniyle tahliye birbirinden farklı konulardır. Kira alacağı rehberi yalnız tahsil talebinin delil düzenini de açıklamaktadır.
Arabuluculuk ayrımı
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça ayırır. Bu istisna, bütün kira davalarında arabuluculuk gereksiz demek değildir. Seçilen talep ve başvuru yolu bakımından dava şartı ayrıca belirlenir.
Sık sorulan sorular
Kiracının yedi gün mü otuz gün mü süresi var?
İtiraz ve ödeme süreleri farklıdır. Konut ve çatılı işyeri için ödeme süresi ile genel itiraz süresi aynı takvimde ayrı hesaplanır.
Borç ödenmezse kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır; uygun takip, tebligat, ödeme süresi ve gerekli mahkeme başvurusu koşulları tamamlanmalıdır.
Kaynaklar ve ilgili mevzuat
Bu yayın genel bilgilendirme içindir. Dosyadaki belge, tarihler ve yürürlükteki hukuk birlikte incelenmeden kişiye özel hukuki sonuç çıkarılamaz.