İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip

İpotek hangi borcu güvenceye alır?

İpotek, taşınmaz üzerinde kurulan ayni teminattır. Takipte yalnız tapuda ipotek kaydı bulunması yeterli değildir; alacağın teminat kapsamına girip girmediği, ipoteğin türü, derecesi, üst sınırı, vadesi ve borçlusu belirlenmelidir. Ana para ipoteği ile üst sınır ipoteği, faiz ve feriler yönünden farklı sonuçlar doğurur. Taşınmaz üçüncü kişiye aitse kişisel borç ile ayni sorumluluk birbirinden ayrılır.

İlamlı mı, ilamsız mı?

İpotek akit tablosunda kayıtsız şartsız para borcu ikrarı bulunması gibi koşullar İİK m.149 kapsamındaki icra emri yolunu gündeme getirebilir. Koşullar yoksa İİK m.149/b ve ilgili hükümler çerçevesindeki ilamsız yol değerlendirilir. Banka kredileri ve hesap özetleri bakımından m.150/ı gibi özel kuralların şartları ayrıca incelenir. Her ipotek senedinin ilam niteliğinde olduğu kabul edilmez.

İlamlı yolda genel hacizdeki borca itirazla takip durmaz. İlamsız ipotek takibinde ödeme emri, otuz günlük ödeme ve yedi günlük itiraz süresi ayrımıyla değerlendirilir. Somut takip türünün ödeme veya icra emrinden doğrulanması, savunmanın doğru mercie yöneltilmesi gerekir.

Dosya hazırlığı ve yetki

Güncel tapu kaydı, ipotek resmi senedi ve akit tablosu, kredi veya borç sözleşmesi, hesap dökümü, ihtarlar, tebliğ belgeleri ve ödeme kayıtları birlikte hazırlanır. Hesabın kat edilmesi ile borcun muaccel hale gelmesi aynı cümleyle geçiştirilemez; sözleşme ve kanundaki koşullar aranır. Tüketici kredisi varsa emredici korumalar ayrıca uygulanır.

Asıl borçlu, ipotek veren ve taşınmazı devralan kişi bakımından doğru taraf ve tebligat düzeni kurulmalıdır. Yetkili daire belirlenirken genel kurallar ve taşınmazın bulunduğu yere ilişkin hükümler değerlendirilir. Borç ikrarının kapsamı dışında kalemler eklemek ipoteğin kapsamını genişletmez.

Satış ve paylaştırma

Takipte ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesi amaçlanır. Kıymet takdiri, mükellefiyetler listesi, satış ilanı, tebligat ve elektronik artırma aşamaları takip edilir. Satış süresi ve gider yükümlülükleri rehin takibine özgü hükümlerle birlikte kontrol edilir. İpotek derecesi, önceki haklar ve paraya çevirme giderleri alacaklıya düşecek tutarı etkiler.

Borçlunun haline münasip ev iddiası ile daha önce kurulan ipoteğin etkisi ayrı değerlendirme gerektirir. Konut üzerinde ipotek bulunması, bütün itirazların ortadan kalktığı veya her ipoteğin aynı sonucu doğurduğu anlamına gelmez. Satıştaki hukuka aykırılıklar için ihalenin feshi koşulları, hak sahipliği ve kısa süreler ayrıca gözetilir.

Kalan alacak, masraf ve riskler

Satış bedelinin alacağı karşılamaması halinde rehin açığı ve kişisel borçlunun sorumluluğu incelenir. Taşınmazını teminat gösteren üçüncü kişi, ayrıca kişisel borç üstlenmemişse otomatik olarak bütün malvarlığıyla borçlu haline gelmez. Harç, kıymet takdiri, tebligat, ilan ve satış giderleri dosyaya göre hesaplanır.

İpotek, asıl borcun zamanaşımı üzerinde taşınmaz rehnine özgü etkiler yaratır; bu konu TBK'nın genel sürelerinden ibaret değildir. En sık hata, tapu kaydındaki tutarı kesin borç bakiyesi sanmak ve kredi ödemelerini hesaba katmamaktır. Gerçek bakiye, teminat kapsamı ve paraya çevirme koşulları ayrı ayrı kurulmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar ve ilgili mevzuat

Bu yayın genel bilgilendirme içindir. Dosyadaki belge, tarihler ve yürürlükteki hukuk birlikte incelenmeden kişiye özel hukuki sonuç çıkarılamaz.